Правила реконструкции ОКС: объектов капитального строительства

Реконструкция объектов капитального строительства (стр. 1 )

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5

Краткосрочная дополнительная образовательная программа повышения квалификации юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета «Правовое регулирование отношений в сфере строительства и приобретения недвижимости» (Центр дополнительных образовательных программ)

Лектор: , старший юрист Санкт-Петербургского адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и Партнеры», к. ю.н.

1. Понятие реконструкции

1.1. Градостроительное законодательство

1.2. Гражданское законодательство

1.3. Налоговое законодательство

2. Разрешения и согласия на реконструкцию

2.1. Согласие собственника здания на его реконструкцию

2.3. Разрешение на реконструкцию органа публичной власти

2.4 Последствия отсутствия различных разрешений (согласований) на реконструкцию

3. Реконструкция и приспособление памятников: быть или не быть?

4. Виндикация и реституция здания после его реконструкции

5. Сохранение залога при реконструкции здания

1. Понятие реконструкции объектов капитального строительства

Здания – это объект капитального строительства (ОКС).

В целом под ОКС понимается (п. 10 ст. 1 ГСК):

– здание, строение, сооружение,

– объекты, строительство которых не завершено

за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;

Далее будем рассматривать реконструкцию зданий, но выводы применимы и к иным ОКС, строениям, сооружениям, объектам незавершенного строительства.

Реконструкция, при этом, невозможна:

– в отношении временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, поскольку они не являются ОКС;

– возможна ли реконструкция в отношении отдельных помещений в здании?

На практике встречается, но, по сути, не правильно, поскольку только здание, а не помещение является ОКС.

– комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий[1];

– изменения параметров ОКС, которые являются результатом данных мероприятий.

Если изменения ОКС, возникающие в результате проведенных работ, являются реконструкцией, то:

– необходимы публичные и частные согласия на реконструкцию и разрешение на ввод в эксплуатацию (штраф, ст. 9.5. КоАП);

– возникает новый объект гражданских прав (вещно-правовые последствия);

– налоговые последствия (налог на прибыль организаций);

– к отношениям по выполнению работ по реконструкции применяются нормы ГК РФ о строительном подряде, а не только общие положения ГК РФ о подряде.

Понятие реконструкции есть в градостроительном, гражданском, налоговом законодательстве.

1.1. Градостроительное законодательство

П. 14, 14.1 ст. 1 ГСК (ред. от 01.01.2001 N 337-ФЗ, от 01.01.2001 N 215-ФЗ):

реконструкция ОКС (за исключением линейных объектов) – изменение параметров ОКС, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе

– замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций (за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов)

реконструкция линейных объектов – изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое

– влечет изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или

– при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких линейных объектов;

14.2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;

14.3) капитальный ремонт линейных объектов – изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов;

СНИПы, ВСН 58-88 (р):

реконструкция – «комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг»[2].

ГОСТ «Услуги бытовые. Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия»:

услуги по реконструкции – это результат деятельности исполнителей – строительные, монтажные, отделочные работы по переустройству (перестройке, перепланировке, переоборудованию и т. п.) индивидуального жилья и других построек[3].

Являются ли реконструкцией работы, которые приводят к ухудшению, а не к улучшению ОКС?

полагает, что при реконструкции параметры ОКС могут только улучшаться,[4] но оценка улучшениеухудшение субъективна. Власти должны отказать в разрешении реконструкции, если усмотрят, что это ухудшение?

Является ли реконструкцией частичное обрушение ОКС?

Из п. 14 ст. 1 ГСК следует: изменение параметров ОКС не по воле людей не есть реконструкция (обрушение здания).

1.2. Гражданское законодательство

П.2 ст.740 ГК РФ реконструкция здания, предприятия – предмет договора строительного подряда.

Ч. 2 п. 1 ст. 754 ГК РФ (регламентирует ответственность подрядчика за качество работ) реконструкция – это обновление, перестройка, реставрация и т. п. здания.

1.3. Налоговое законодательство

Если те или иные виды работ относятся к реконструкции, то налогооблагаемая база по налогу на прибыль организаций не может быть уменьшена на сумму расходов на выполнение этих работ (п. 1 ст. 260, п. 5 ст. 270 Налогового кодекса Российской Федерации[5]; далее – НК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 257 НК РФ, содержащейся в гл. 25, посвященной налогу на прибыль организаций[6], реконструкция – это «переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции».

Для целей налогообложения Минфин РФ предлагает руководствоваться актами Госстроя СССР и Минфина СССР[7].

В соответствии с этими актами 1984 г. к реконструкции относится «переустройство существующих цехов и объектов… как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня… осуществляемое… в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции…»[8].

Арбитражные суды при разрешении налоговых споров часто применяют упомянутые разъяснения[9]. Иногда арбитражные суды ссылаются и на указанные разъяснения, и на строительные нормы и правила[10].

Некоторые арбитражные суды применяют понятие реконструкции, данное НК РФ[11]. Другие суды применяют при разрешении налоговых споров понятие реконструкции, данное ГСК и строительными нормами и правилами[12].

Полагаем, что по п. 1 ст. 11 НК РФ, несмотря на то, что по общему правилу отношения по реконструкции регулируются градостроительным законодательством, для целей налога на прибыль должно применяться понятие, которое дано в ч. 2 НК РФ.

В градостроительных отношениях: для целей определения необходимости получения согласий на реконструкцию, ввода в эксплуатацию видоизмененного объекта, суды применяют понятие реконструкции, содержащееся в ГСК[13]. Иногда субсидиарно также применяются СНИПы и технические регламенты[14].

Гражданско-правовые отношения: при определении гражданско-правовых последствий выполнения тех или иных работ (в т. ч. самовольная постройка) суды применяют понятие реконструкции ГСК[15].

Для целей налогообложение применяется НК РФ и акты Госстроя и Минфина СССР, иногда также ГСК и СНИПы.

2. Разрешения и согласия на реконструкцию

– гражданско-правовое разрешение (согласие) собственников здания (собственников всех помещений в здании)

– гражданско-правовое разрешение (согласие) владельцев земельного участка, на котором расположено здание, подлежащее реконструкции;

– административно-правовое разрешение на реконструкцию, выдаваемое органом публичной власти.

По общему правилу для осуществления реконструкции необходимо получение всех указанных согласий.

Далее рассмотрим правовую природу каждого из указанных разрешений (согласий), а потом установим, что происходит, если нет какого-либо согласия.

2.1. Согласие собственника здания на его реконструкцию

П. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам.

Абз. 3 п. 2 ст. 3 ФЗ-169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» «строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил».

Здания в России бывают двух видов:

единые здания, имеющие один кадастровый номер, не разделенные на отдельные помещения. Эти здания являются объектами права собственности, внутри этих зданий нет объектов, которые могут быть самостоятельными объектами права собственности.

Новые правила проведения капитального строительства и капитального ремонта объектов капитального строительства

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает о принятии трех федеральных законов, вносящих изменения в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты в отношении проведения капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства. В частности, уточняется порядок выдачи и прекращения действия разрешений на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, а также порядок проведения капитального ремонта объектов капитального строительства.

I. Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 224-ФЗ «О внесении изменений в статьи 51 и 56 Градостроительного кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ» предусмотрены следующие основные изменения:

1. Уточнен порядок выдачи разрешения на строительство

По общему правилу разрешение на строительство выдает орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Исключения из данного правила устанавливаются:

(i). в зависимости от расположения объекта капитального строительства на территории одного или нескольких субъектов РФ, муниципальных округов, поселений;

(ii). в отношении выдачи разрешений на строительство в границах особых экономических зон, особо охраняемых природных территорий, разрешений на строительство необходимых объектов пользователями недр, разрешений на строительство объектов ядерной энергетики, гидротехнических сооружений и на реконструкцию объектов культурного наследия.

2. Регламентирована процедура прекращения действия разрешений на строительство

Решение о прекращении действия разрешений на строительство принимается уполномоченным на выдачу разрешений на строительство органом в срок не более 30 (тридцати) рабочих дней с даты прекращения прав на земельный участок или участок пользования недрами на основании следующих решений уполномоченного органа:

(i). о принудительном прекращении права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

(ii). об отказе от права собственности и иных прав на земельные участки;

(iii). о расторжении договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;

(iv). о прекращении права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

3. Указаны случаи, в которых получение разрешения на строительство не требуется
Получение разрешения на строительство не требуется в следующих случаях:

(i). образования земельного участка путем объединения двух или более участков, при осуществлении строительства только в рамках территории того участка, в отношении которого было выдано соответствующее разрешение;

(ii). образования земельного участка путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых выдано соответствующее разрешение.

Для проведения строительства и реконструкции на земельном участке, образованным путем раздела, перераспределения или выдела из земельных участков, необходимо получить градостроительный план для вновь образованного земельного участка.

4. Регламентирована процедура внесения изменений в разрешение на строительство
Внесение изменений в разрешение на строительство осуществляется уполномоченным органом в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с момента уведомления об этом нового правообладателя.

Установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа во внесении изменений, включающий следующие:

(i). отсутствие в соответствующем уведомлении реквизитов законодательно установленных документов, или отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок;

(ii). недостоверность сведений, указанных в уведомлении;

(iii). несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка в случае образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков.

Орган, уполномоченный на принятие решения о прекращении действия разрешения на строительство или о внесении в него изменений, при принятии такого решения обязан самостоятельно в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня его принятия уведомить соответствующие органы (в рамках межведомственного взаимодействия) и застройщика в случае внесения изменений в разрешение на строительство.

Если разрешение на строительство было выдано до дня вступления в силу настоящего Федерального закона иными уполномоченными органами, то такое разрешение признается действительным, при этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в указанном случае выдается органом, выдавшем соответствующее разрешение на строительство.

Вышеприведенные изменения вступают в силу с 22 июля 2011 г., за исключением отдельных положений в отношении порядка межведомственного взаимодействия органов государственной власти , которые вступают в силу с 1 октября 2012 г.

II. Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 243-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» предусмотрены следующие основные изменения:

1. Изменен порядок регулирования процедуры проведения капитального ремонта объектов капитального строительства

Законом, в частности устанавливается, что при проведении капитального ремонта не требуется:

(i). получать разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

(ii). осуществлять государственный строительный надзор;

(iii). проводить государственную экспертизу проектной документации, кроме случаев капитального ремонта автомобильных дорог общего пользования.

2. Установлены особенности порядка проведения капитального ремонта опасных производственных объектов

В частности, законом предусмотрено, что:

(i). документация на капитальный ремонт, консервацию и ликвидацию опасного производственного объекта подлежит экспертизе промышленной безопасности;

(ii). документация на техническое перевооружение опасного производственного объекта также подлежит экспертизе промышленной безопасности в случае, если указанная документация не входит в состав проектной документации такого объекта, подлежащей государственной экспертизе;

(iii). расширение опасного производственного объекта исключается из перечня видов деятельности в области промышленной безопасности.

Вышеприведенные изменения вступают в силу с 22 июля 2011 г.

III. Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 215-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный Кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» предусмотрены следующие изменения:

1. Уточнены и введены новые понятия в отношении реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства и линейных объектов

В новой редакции Градостроительного кодекса РФ разделяются понятия капитального ремонта и реконструкции объектов капительного строительства и линейных объектов. В частности предусмотрены и уточнены следующие понятия:

Читайте также:  Дома из СИП панелей – преимущества строительства

(i). Капитальный ремонт объектов капитального строительства, включающий:

• замену и (или) восстановление строительных конструкций объекта, за исключением несущих строительных конструкций; и

• замену систем инженерно-технического обеспечения и отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или обладающие лучшими показателями.

(ii). Реконструкция объектов капитального строительства, включающая:

• изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства; и

• замену или восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов.

(iii). Реконструкция линейных объектов, под которой понимается изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.

(iv). Капитальный ремонт линейных объектов, под которым понимается изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.

2. Установлены особенности капитального ремонта многоквартирных домов

В частности, предусмотрено, что проектная документация на работы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов должна пройти государственную экспертизу, если в результате таких работ могут быть изменены параметры или части сооружений (высота, площадь, объем), произойдет замена и (или) восстановление несущих конструкций или иных улучшающих показателей, за исключением случаев замены отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные.
Вышеприведенные изменения, за исключением отдельных положений, вступают в силу с 22 июля 2011 г.

Специалисты компании «Пепеляев Групп» обладают значительным опытом консультирования и представительства интересов клиентов по вопросам соблюдения законодательства в сфере строительства и недвижимости и готовы оказать любую необходимую помощь, связанную со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства и линейных объектов.

Для получения дополнительной информации обращайтесь, пожалуйста:

Правила реконструкции ОКС: объектов капитального строительства

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Реконструкция – это.. Определение понятия реконструкции

Определение реконструкции содержится в Градостроительном кодексе РФ и в ряде других нормативно-правовых актов.

Согласно статьи 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция жилья – комплекс мер по переустройству жилого дома в связи с физическим или моральным износом. Она предполагает замену устаревшего или установку дополнительного инженерного оборудования, усиление конструкций, специальные меры по повышению теплотехнических характеристик здания, его перепланировку, а также увеличение жилой площади путем надстройки дополнительных этажей и мансард. (“Методические рекомендации по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости” (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8)

Реконструкция здания – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг. ” (Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 “Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры “Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения” (вместе с “ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения”)

Реконструкция жилого дома – переоборудование жилого дома с целью совершенствования его объемно – планировочных решений и архитектурных качеств (с осуществлением перепланировки квартир, секций, этажей или нежилых помещений, в том числе с изменением их функционального назначения), а также конструктивно – технических и инженерно – технических решений с учетом современных требований при изменении объема жилого дома путем пристройки новых объемно – планировочных элементов, в том числе квартир или их помещений, лестнично – лифтовых узлов, помещений нежилого назначения, а также надстройки (в том числе мансардным этажом) или разборки частей жилого дома. ” (Постановление Правительства Москвы от 02.10.2001 N 894-ПП “Об утверждении московских городскихстроительных норм (МГСН) 3.01-01 “Жилые здания”)

Из определения суда : “В соответствии с п.п. 13 и 14 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения. В то время как строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе и на месте сносимых объектов капитального строительства).

В соответствии с ч. 1 ст. 754 Гражданского кодекса РФ реконструкция включает в себя обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения.

В действующем Своде правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003, принятом Постановлением Госстроя России от 21.08.2003г. N 153 под реконструкцией здания понимается «комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания».

Тем самым, реконструктивные работы в отдельном помещении здания могут предусматривать один из видов работ (или их комплекс) в целях частичного изменения фасадной части здания и (или) несущих конструкций: изменение формы оконных и дверных проемов; создание, ликвидация оконных и дверных проемов; изменение входов; устройство входов, тамбуров входов; устройство лоджий, балконов; остекление лоджий, балконов; замена столярных элементов фасада”. (извлечение из апелляционного определения Хабаровского краевого суда от 27 июля 2012 года, по делу № 33-4672)

Вернуться к оглавлению обзора : Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика, в том числе:

Аналитика Публикации

Снос объектов капитального строительства: новые правила регулирования

Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) с 4 августа 2018 года был дополнен новой главой 6.4, посвященной сносу объектов капитального строительства (далее – ОКС).

В настоящей статье проанализируем ранее действовавший порядок регулирования сноса ОКС, остановимся на вновь установленных правилах сноса, в том числе особенностях сноса самовольных построек и объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ).

Регулирование сноса ОКС до введения новой главы ГрК РФ

Правовое регулирование сноса ОКС до внесения последних изменений носило крайне фрагментарный характер, позволявший говорить о наличии пробела в праве в рассматриваемой сфере.

При этом основным являлся вопрос необходимости получения разрешительной документации на снос.

Из буквального толкования положений градостроительного законодательства следует, что работы по сносу зданий, сооружений прямо не отнесены к работам по строительству или реконструкции, для осуществления которых по смыслу ст. 51 ГрК РФ необходимо получать разрешение на строительство.

Аналогичная позиция нашла отражение в судебной практике. Так, например, Верховный Суд РФ отказал в привлечении организации, осуществившей снос здания без разрешения на строительство, к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, устанавливающей ответственность за строительство, реконструкцию ОКС без данного разрешения.

В своем постановлении по делу Верховный Суд РФ отразил, что проведенные обществом работы по демонтажу (сносу) нежилого здания к строительным не относятся и, следовательно, не требуют получения разрешения на строительство. При этом доказательств того, что работы по демонтажу (сносу) нежилого здания произведены на начальном этапе строительства либо в составе работ по реконструкции объекта капитального строительства, надзорным органом, просившим привлечь организацию к ответственности, не представлено[1].

Таким образом, разрешение на строительство для производства работ по сносу ОКС требуется только в том случае, если снос объектов производится в составе работ по строительству ОКС, то есть их созданию, в том числе на месте сносимых объектов (п. 13 ст. 1 ГрК РФ).

Данная позиция представляется спорной, поскольку фактически работы по сносу (демонтажу) объектов могут быть не менее сложными и опасными, чем непосредственно работы по строительству, реконструкции.

При этом подготовительные работы по сносу отражались в самостоятельном разделе проектной документации на строительство – проекте организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей (с 1 июля 2019 года с учетом изменений требований к содержанию проектной документации работы по сносу включаются в единый раздел “Проект организации строительства” (ПОС)).

Вместе с тем, на уровне регионального законодательства действовал ряд актов, устанавливавших обязанность получать некие иные разрешения государственных органов субъектов РФ или органов местного самоуправления на снос ОКС.

Такие правила были установлены, например, ранее действовавшим Постановлением Правительства Москвы от 07.12.2004 № 857-ПП “Об утверждении Правил подготовки и производства земляных работ, обустройства и содержания строительных площадок в городе Москве”. При этом за самовольный снос зданий, сооружений в г. Москве предусмотрена административная ответственность по ч. 2 ст. 8.18 Кодекса г. Москвы об административных правонарушениях.

Позиция о разрешительной природе действий по сносу нашла также свое отражение в письме Минэкономразвития России от 16.04.2015 № Д23и-1663. Как отражено Минэкономразвития в данном письме, законодательство субъектов РФ предусматривает, что основанием для сноса ОКС является распоряжение органа местного самоуправления, которым в том числе определяется порядок и сроки осуществления сноса такого объекта.

Перечень документов, необходимых для согласования органом местного самоуправления решения о сносе определяется законодательством субъекта РФ, в частности к таким документам относятся: решение собственника о сносе, проект организации работ, копии договоров подряда на осуществление работ по сносу.

Отметим, что региональные акты, посвященные сносу ОКС, носят единичный характер.

Таким образом, до настоящего момента федеральным законодательством правила сноса ОКС не были установлены, региональное законодательство также не предусматривало единообразного и детального регулирования.

Существовавший правовой вакуум, однако, был заполнен после введения в действие главы 6.4 ГрК РФ.

Новые правила сноса ОКС: общие положения

Согласно п. 1 ст. 55.30 ГрК РФ основаниями для сноса объекта могут быть решение собственника либо, в случаях, установленных законом, решение суда или органа местного самоуправления.

В целях сноса ОКС (если снос осуществляется не в целях строительства нового объекта) застройщик или технический заказчик обеспечивают подготовку проекта организации работ по сносу в качестве самостоятельного документа на основании результатов и материалов обследования объекта. Работы по подготовке данного документа должно осуществлять лицо, включенное в национальный реестр специалистов в области архитектурно-строительного проектирования.

Требования к проекту организации работ будут установлены Постановлением Правительства РФ. Отметим, что в случае осуществления сноса за счет бюджетных средств также подлежит разработке смета.

Разработка проекта организации работ не требуется для сноса следующих объектов: гаража; жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, расположенных на садовом земельном участке; объектов индивидуального жилищного строительства; некапитальных и вспомогательных построек.

В ГрК РФ вводится понятие лица, осуществляющего снос объекта, по аналогии с понятием лица, осуществляющего строительство. Таким лицом может быть застройщик или индивидуальный предприниматель, или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда на осуществление сноса.

Лицо, осуществляющее снос, обеспечивает соблюдение требований проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства, технических регламентов, техники безопасности в процессе выполнения работ по сносу объекта капитального строительства и несет ответственность за качество выполненных работ.

Таким образом, градостроительное законодательство теперь закрепляет конкретное лицо, обеспечивающее соблюдение всех обязательных строительных норм и правил, а также устанавливает возможность привлечения его к ответственности за нарушение данных норм.

Другим крайне важным нововведением, направленным на обеспечение безопасности выполнения работ по сносу, является требование о выполнении работ по договорам подряда на осуществление сноса только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства (исключение составляют случаи выполнения работ по договору подряда, если размер обязательств по такому договору не превышает одного миллиона рублей).

Также для выполнения работ по сносу могут не являться членами СРО лица, освобожденные от обязательного членства в СРО при выполнении работ по инженерным изысканиям, проектированию, строительству, в частности: ГУПы, МУПы, казенные предприятия, коммерческие организации с долей участия государства более 50% в случае заключения договоров подряда с публичными образованиями и созданными ими юридическими лицами.

Снос ОКС осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу после отключения объекта от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения, выдаваемыми организациями, эксплуатирующими соответствующие инженерные сети. Отключение объекта подтверждается актом, подписанным сетевой организацией.

Для разрешения спорных вопросов взаимодействия с государственными органами при осуществлении сноса ОКС законодательно устанавливается процедура извещения о начале работ и об их окончании, а также предоставления уполномоченному органу проекта организации работ по сносу.

Так, в целях сноса ОКС застройщик или технический заказчик не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ направляет в орган местного самоуправления поселения, городского округа, муниципального района (в отношении межселенной территории) по месту нахождения объекта уведомление о планируемом сносе ОКС.

К уведомлению о планируемом сносе объекта прилагаются результаты и материалы обследования ОКС, а также проект организации работ по сносу. В случае непредставления данных документов, уполномоченный орган запрашивает их самостоятельно.

Уведомление и прилагаемые к нему документы подлежат размещению в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Орган местного самоуправления также уведомляет о размещении данных документов орган регионального государственного строительного надзора.

После завершения работ по сносу застройщик или технический заказчик направляет уведомление о завершении сноса, также подлежащее размещению в публичных источниках.

Формы названных уведомлений должны быть утверждены Минстроем России. На настоящий момент на официальном сайте опубликования проектов нормативных правовых актов размещен проект приказа Минстроя России “Об утверждении форм уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства и уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства”[2].

Читайте также:  В чем преимущества домов из пеноблока

Отметим также правило, установленное на переходный период: в случае, если работы по сносу ОКС, не связанные со строительством или реконструкцией объекта, начаты до 4 августа 2018 года, разработка проекта организации работ по сносу и направление уведомления о начале работ по сносу объекта не требуются.

Особенности сноса самовольных построек и объектов в границах ЗОУИТ

С 4 августа 2018 года существенной переработке подверглась статья 222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), определяющая признаки самовольной постройки и последствия осуществления самовольного строительства. Содержание данных изменений, кардинально меняющих подход законодателя к самовольному строительству и фактически вводящих фигуру добросовестного застройщика самовольной постройки, заслуживают анализа в рамках отдельной статьи.

В настоящей статье остановимся на ранее законодательно не установленных процедурных аспектах сноса самовольных построек с учетом последних изменений ГрК РФ.

Снос самовольных построек осуществляется на основании решения суда или, в случаях, определенных п. 4 ст. 222 ГК РФ, по решению органа местного самоуправления (далее также – ОМС).

Статьей 55.32 ГрК РФ установлена процедура принятия решения о сносе самовольной постройки.

Так, ОМС в течение двадцати рабочих дней со дня получения от надзорных органов сведений о выявлении самовольной постройки обязан принять решение о сносе самовольной постройки либо ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в случаях, когда такое право предоставлено ему ГК РФ, либо обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

В случае, если по результатам анализа полученных от надзорного органа документов признаки самовольной постройки не выявлены, ОМС направляет уведомление об этом в надзорный орган.

Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице – правообладатель земельного участка, на котором создана самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда или решением органа местного самоуправления.

Отметим, что не выполненные обязанности по сносу или реконструкции самовольной постройки переходят к новому правообладателю земельного участка переходе прав на земельный участок.

Указанные лица обязаны осуществить снос постройки либо ее реконструкцию в соответствии с утвержденной ОМС проектной документацией, предусматривающей приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

В случае невыполнения данных обязанностей в определенные решением о сносе сроки, ОМС уведомляет об этом орган, осуществляющий полномочия собственника в отношении участков, находящихся в публичной собственности, либо обращается в суд с иском об изъятии земельного участка, находящегося в частной собственности.

Наконец, ГрК РФ устанавливает перечень случаев, когда снос постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется самим ОМС за счет средств бюджета с возмещением расходов за счет средств правообладателей постройки.

ОМС осуществляет снос постройки самостоятельно, если правообладатели постройки или земельного участка не выявлены, либо в случае, если правообладатели не предприняли действий по сносу или реконструкции постройки в течение 6 месяцев со дня истечения установленного срока, а права на земельный участок к третьим лицам не переходили.

Кроме того, снос осуществляется ОМС в случае, если правообладатели не снесли или не реконструировали объект, расположенный на неделимом земельном участке, на котором также расположены иные здания и сооружения, самовольными постройками не являющиеся.

Изменения, не менее кардинальные, чем изменения в области самовольного строительства, с 4 августа 2018 года коснулись правового регулирования зон с особыми условиями использования территории. С учетом данных изменений, ГрК РФ предусматривает коррелирующие специальные правила сноса ОКС, расположенных в границах ЗОУИТ.

ОКС, попавшие в границы ЗОУИТ, по общему правилу подлежат сносу в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения таких объектов.

Снос ОКС или его приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется по решению собственника либо на основании соглашения о возмещении убытков. Указанное соглашение о возмещении убытков заключается собственником ОКС с правообладателем здания или сооружения, в связи с размещением которых установлена ЗОУИТ.

В случае недостижения соглашения о возмещении убытков снос объекта или его приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется исключительно на основании решения суда. При этом в случае, если установление ЗОУИТ приводит к невозможности использования объекта, правообладатели объектов, в связи с размещением которых созданы ЗОУИТ, публичные образования обязаны выкупить такой объект капитального строительства.

Подводя итог изложенному выше, необходимо отметить, что принятые изменения законодательства, действительно, заполняют ранее существовавший пробел в сфере сноса ОКС, устанавливая как общие принципы и правила регулирования, так и специальные нормы в отношении сноса самовольных построек и объектов в границах ЗОУИТ.

В то же время, представляется не совсем однозначным подход законодателя об установлении уведомительного, а не разрешительного порядка сноса объектов, учитывая, что специальные виды ответственности лица, осуществляющего снос, за нарушение правил и требований безопасности, не определены.

Представляется, что введение именно уведомительной системы сноса ОКС связано с общей законодательной тенденцией, направленной на сокращение числа разрешительных процедур в строительстве. Вместе с тем, позволят ли новые процедуры обеспечить безопасность осуществления сноса ОКС – покажет практика.

[1] Постановление Верховного Суда РФ от 10.10.2016 по делу № А70-13521/2015.

Реконструкция объектов капитального строительства

Собственники объектов недвижимости, как жилого фонда так и коммерческого сектора зачастую сталкиваются с необходимостью расширить площадь объекта, перестроить, надстроить, исправить. Одним словом, реконструировать объект недвижимости с целью удовлетворения своих потребностей и желаний.

Каким образом осуществляется регистрация права собственности на реконструируемый объект? Как, где и в какие сроки оформляется разрешение на реконструкцию объектов капитального строительства? Перечни необходимой документации, законодательных актов для того, что бы ваши новые планы по изменению вида помещения не стали для вас проблемой.

О том, как грамотно и без сюрпризов провести работы по реконструкции объектов капитального строительства портал «Метросфера» узнавал у директора ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края» Ольги Стрелковой.

К объектам капитального строительства (ОКС), согласно законодательству, относятся объекты недвижимости – здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В зависимости от функционального назначения ОКС (здания, строения) и их части (помещения) делятся на жилые и нежилые.

Три вида изменений, которые могут быть произведены в отношении ОКС или их частей, независимо от их функционального назначения (жилые или нежилые):

– реконструкция,

Изменения ОКС жилых помещений:

Изменения жилых помещений, не относящиеся согласно ГрСК РФ к реконструкции или капитального ремонту, могут являться перепланировкой жилого помещения, порядок осуществления которой определяется Жилищным кодексом РФ. Поэтому такая перепланировка проводится по согласованию с органом местного самоуправления (ОМС) в соответствии с проектом перепланировки.

Изменения ОКС нежилых помещений:

Изменения ОКС или их частей – нежилых помещений, не относящиеся согласно ГрСК РФ к реконструкции или капитального ремонту, могут производиться собственником самостоятельно, без согласования с какими-либо уполномоченными органами.

РЕКОНСТРУКЦИЯ ОКС: понятие, виды работ, документация

Согласно ст. 1 (14) ГрСК РФ под реконструкцией ОКС понимается изменение параметров ОКС, его частей: высоты, количества этажей, площади, объема), в т.ч. надстройка, перестройка, расширение ОКС, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций ОКС, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Конкретный перечень изменений ОКС, которые относятся к реконструкции, законодательством не предусмотрен. Однако, применительно к жилым помещениям, исходя из постановления администрации г. Перми от 07.07.2008 г. № 630, к реконструкции относятся, в частности, следующие изменения:

-объединение лоджий и балконов с помещениями квартир путем разборки наружных стен (за исключением случаев, когда изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности);

-объединение квартир по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий;

-увеличение площади помещений санузлов и ванных комнат за счет жилых помещений квартиры;

-устройство балконов, проемов в несущих стенах (за исключением демонтажа подоконных простенков, когда данные изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности);

Разрешение на строительство

Реконструкция ОКС осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (ст. 51 ГрСК РФ).

Разрешение на строительство – документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять реконструкцию ОКС.

Где получить разрешение на реконструкцию ОКС?

Разрешение на строительство, как правило, выдается органом местного самоуправления (в г. Перми – департаментом планирования и развития территории г. Перми) по месту нахождения земельного участка. Исключение составляют случаи, перечисленные в ст. 51 (5, 6) ГрСК РФ.

Согласно ст. 51 (7) ГрСК РФ для принятия ОМС решения о выдаче заявителю разрешения на строительство с целью осуществления им реконструкции ОКС необходимы следующие документы, перечень которых является исчерпывающим!:

-правоустанавливающие документы на земельный участок;

-градостроительный план земельного участка;

-материалы проектной документации* (ст. 48 ГрСК РФ);

-положительное заключение государственной (государственной экологической) экспертизы проектной документации;

-разрешение на отклонение от предельных параметров реконструкции (если такое разрешение предоставлялось);

-согласие всех правообладателей ОКС.

Истребование дополнительных документов законодательством запрещено!

* Осуществление подготовки проектной документации (ПД) НЕ требуется при реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (объектов ИЖС) – отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем 3, предназначенных для проживания одной семьи. ПД подлежит государственной экспертизе (ст. 49 ГрСК РФ). Государственная экспертиза ПД проводится уполномоченными органами государственной власти или государственными (бюджетными или автономными) учреждениями (в Пермском крае – Краевое государственное автономное учреждение «Управление государственной экспертизы Пермского края»). Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия ПД требованиям технических регламентов, в т.ч. числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Государственная экспертиза не проводится в отношении ПД некоторых ОКС, в частности: объектов ИЖС; жилых домов блокированной застройки; многоквартирных домов с количеством этажей не более чем 3, состоящих из не более чем 10 блок-секций; отдельно стоящих объектов с количеством этажей не более чем 2, общей площадью не более 1500 кв.м.

Работы по подготовке ПД на осуществление реконструкции ОКС, которые оказывают влияние на безопасность ОКС, могут выполняться только лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ (такое свидетельство, в частности, выдано ГУП «ЦТИ»).

Сроки:

ОМС в течение 10 дней со дня получения заявления выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы. В течение 3-х дней со дня выдачи разрешения на строительство ОМС направляет копию такого разрешения в орган, уполномоченный на осуществление госстройнадзора.

Основания для отказа в выдаче разрешения на строительство:

Основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является непредставление необходимых для рассмотрения заявления документов, несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров реконструкции.

БЕЗ РАЗРЕШЕНИЯ:

Случаи, когда разрешение на строительство не требуется, приводятся в ГрСК РФ, а также могут быть предусмотрены законодательством Пермского края о градостроительной деятельности. Выдача разрешения на строительство не требуется, в частности, в случае:

-изменения ОКС и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

-капитального ремонта ОКС.

Кто может выполнять работы по реконструкции ОКС

Виды работ по реконструкции ОКС, которые оказывают влияние на безопасность ОКС, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по реконструкции ОКС могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Работы по реконструкции ОКС выполнены. Что дальше?

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Выполнение работ по реконструкции ОКС подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию установленной формы, который выдает ОМС, выдавший разрешение на строительство. Согласно ст. 55 ГрСК разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции ОКС в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного ОКС градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного ОКС.

Документы, необходимые для получения разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Согласно ст. 55 (3) ГрСК РФ для ввода объекта в эксплуатацию заявитель обращается в ОМС, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

-правоустанавливающие документы на земельный участок;

– градостроительный план земельного участка;

– разрешение на строительство;

-акт приемки ОКС (в случае осуществления реконструкции на основании договора);

-документ, подтверждающий соответствие реконструированного ОКС требованиям технических регламентов;

-документ, подтверждающий соответствие параметров реконструированного ОКС проектной документации (кроме случаев реконструкции объектов ИЖС);

-документы, подтверждающие соответствие реконструированного ОКС техническим условиям;

-схема, отображающая расположение реконструированного ОКС, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;

-заключение органа государственного строительного надзора (если было предусмотрено осуществление госстройнадзора) о соответствии реконструированного ОКС требованиям технических регламентов и ПД, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных ч. 7 ст. 54 ГрСК.

Указанный перечень документов является исчерпывающим. Истребование дополнительных документов недопустимо!

Сроки:

В течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ОМС обязан выдать заявителю установленной формы разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Читайте также:  С чего начинать строительство дома на своём участке

Основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 (6) ГрСК РФ):

-непредставление всех необходимых документов;

-несоответствие ОКС требованиям градостроительного плана земельного участка;

-несоответствие ОКС требованиям, установленным в разрешении на строительство;

-несоответствие параметров реконструированного ОКС проектной документации (данное основание не применяется в отношении объектов ИЖС).

– невыполнение требования ст. 51 ГрСК РФ о безвозмездной передаче органу, выдавшему разрешение на строительство, информации и документов об ОКС.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ОКС: понятие, виды работ, документация

Капитальным ремонтом считается замена и (или) восстановление строительных конструкций ОКС или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения ОКС или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (ст. 1 (14.2) ГрСК РФ).

В случае проведения капитального ремонта ОКС (жилого или нежилого назначения) разрешение на строительство не требуется, но необходима подготовка проектной документации (ПД), которая утверждается застройщиком или заказчиком. (О ПД читайте выше).

Виды работ по капитальному ремонту ОКС, которые оказывают влияние на безопасность ОКС, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по капитальному ремонту ОКС могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

ОБЪЕКТ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В отношении объектов капитального строительства действуют отдельные правила и нормы, большая часть которых не распространяется на “некапитальные объекты”. Поэтому важно четко отличать объект капитального строительства от иных объектов. Рассмотрим их основные черты.

Определение объекта капитального строительства

Объектами капитального строительства признаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК)).

По общему правилу строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 ГрК).

Виды объектов капитального строительства

По уровню значения объекты капитального строительства подразделяются на:

– объекты федерального значения (т.е. объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению Российской Федерации);

– объекты регионального значения (т.е. объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению субъекта РФ);

– объекты местного значения (т.е. объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления органами местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения и в пределах переданных государственных полномочий в соответствии с федеральными законами, законом субъекта РФ, уставами муниципальных образований и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие муниципальных районов, поселений, городских округов (п. п. 18 – 20 ст. 1 ГрК)).

В зависимости от функционального назначения и характерных признаков объекты капитального строительства подразделяются на следующие виды:

– объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов;

– объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения);

– линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.) (абз. “а” – “в” п. 2 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87).

Особенности отнесения объектов строительства к объектам капитального строительства. Отличие от некапитальных объектов

Особенность отнесения к соответствующим объектам заключается в том, что законодательством РФ не установлен четкий перечень объектов, которые относятся к объектам капитального строительства. По этой причине зачастую определение объекта недвижимости в качестве капитального становится предметом судебного разбирательства.

В судебной практике существуют две позиции по вопросу о тождественности понятий “объект капитального строительства” и “объект недвижимости”:

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012 указано, что термин “объект капитального строительства” является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому им нельзя подменять правовую категорию “объект недвижимого имущества”, имеющую иные отраслевую принадлежность, объем и содержание. Такой вывод был сделан в отношении регистрации права собственности на ограждение на фундаменте. Суд указал, что в связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. Ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота.

В Определении от 03.12.2008 N 9-Г08-19 Верховный Суд РФ указал, что вывод суда о том, что понятие “объекты недвижимости” не тождественно понятию “объекты капитального строительства”, содержащемуся в ч. 3 ст. 45 ГрК РФ, является результатом неправильного, несистемного толкования норм федеральных законов.

Общим критерием отнесения объектов к капитальным объектам является неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Таким образом, возможность свободного перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы, является отличительной чертой некапитальных объектов.

Верховный Суд РФ в Определении от 06.04.2017 N 309-ЭС17-2170 по делу N А60-3731/2016 признал правильными выводы судов о том, что спорное имущество не является объектом капитального строительства, требующим разрешения на строительство и технического учета, т.к. не имеет прочной связи с землей, является сборно-разборным, конструкции которого обеспечивают возможность его передислокации (см. также решение Московского городского суда от 26.12.2013 по делу N 3-212/2013).

Также отличительным признаком некапитального объекта от капитального является его временность, а именно факт возведения объекта на определенный срок (п. 10 ст. 1 ГрК РФ, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2017 N 07АП-1980/2017 по делу N А45-18953/2016 (Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.06.2017 N Ф04-1852/2017 данное Постановление оставлено без изменения).

Помимо этого, суд может не признать сооружение объектом капитального строительства из-за его конструктивных особенностей (Определение Верховного Суда РФ от 04.10.2016 N 18-КГ16-126) или материала, из которого оно состоит (Определение Верховного Суда РФ от 24.08.2016 N 307-ЭС16-9790 по делу N А56-18660/2015).

Реконструкция объектов капитального строительства

Под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК).

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании проектной документации, для составления которой проводятся соответствующие инженерные изыскания (ч. 1 ст. 47 ГрК).

На основании ч. 2 ст. 52 ГрК работы по договорам о реконструкции объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не установлено указанной статьей. Выполнение работ по реконструкции объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов). Работы по договорам о реконструкции объектов капитального строительства, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.

До 01.07.2017 действовала редакция ч. 2 ст. 52 ГрК, которая позволяла осуществлять работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства (за исключением работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства) любым физическим или юридическим лицам.

Безопасность эксплуатации объектов капитального

На основании ч. 6 ст. 17 Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 337-ФЗ) обязанностью собственников зданий, сооружений, за исключением собственников зданий, сооружений, для строительства, реконструкции которых в соответствии с ГрК не требуются разработка проектной документации и (или) выдача разрешений на строительство, является разработка правил безопасной эксплуатации зданий, сооружений в случае, если в отношении таких зданий, сооружений отсутствует раздел проектной документации, устанавливающий требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства. Указанные правила обеспечения безопасной эксплуатации зданий, сооружений должны содержать:

– требования к способам проведения мероприятий по техническому обслуживанию зданий, сооружений, при проведении которых отсутствует угроза нарушения безопасности строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения;

– минимальную периодичность осуществления проверок, осмотров и освидетельствования состояния строительных конструкций, оснований, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений и (или) необходимость проведения мониторинга окружающей среды, состояния оснований, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации зданий, сооружений;

– сведения для пользователей и эксплуатационных служб о значениях эксплуатационных нагрузок на строительные конструкции, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения, которые недопустимо превышать в процессе эксплуатации зданий, сооружений;

– сведения о размещении скрытых электрических проводок, трубопроводов и иных устройств, повреждение которых может привести к угрозе причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений.

В случае, предусмотренном ч. 6 указанной статьи, эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов РФ, нормативных правовых актов субъектов РФ, муниципальных правовых актов и правил обеспечения безопасной эксплуатации зданий, сооружений (ч. 8 ст. 17 Закона N 337-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 51 ГрК не допускается выдача разрешений на строительство в случае несоответствия проектной документации объектов капитального строительства ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории.

Виды работ, оказывающих влияние на безопасность объектов

Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 утвержден Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (далее – Перечень работ).

Работы в указанном Перечне подразделяются:

– на работы по инженерным изысканиям;

– работы по подготовке проектной документации;

– работы по строительству, реконструкции и капитальному ремонту.

К примеру, в состав видов работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту входят:

– устройство бетонных и железобетонных монолитных конструкций;

– монтаж сборных бетонных и железобетонных конструкций;

– буровзрывные работы при строительстве и др. (разд. III Перечня работ).

Целям обеспечения безопасности подобных работ в том числе служат саморегулируемые организации (ч. 1 ст. 55.1 ГрК).

Кадастровый учет объектов капитального строительства

В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон о регистрации недвижимости) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления.

Согласно п. 1 ч. 5 ст. 14 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав, в случае если он осуществляется в связи с созданием объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, которое представлено органом государственной власти, органом местного самоуправления. Заявителем в данном случае является соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления (п. 1 ч. 2 ст. 15 Закона о регистрации недвижимости).

В соответствии с ч. 1 ст. 28 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Порядок представления заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов регламентирован ст. 18 Закона о регистрации недвижимости, Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883 “Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости” (приложение N 1).

Кадастровый учет осуществляется на основании заявления, форма которого утверждена Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920 (приложение N 1).

Заявление и документы подаются в бумажном виде – лично (в Росреестр, в Кадастровую палату, через МФЦ, при выездном приеме), или по почте (в Росреестр) (с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении), или в форме электронных документов – через единый портал госуслуг или официальный сайт Росреестра (подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью или с использованием единой системы идентификации и аутентификации).

Важно учитывать, что для подачи заявления реализован принцип экстерриториальности – заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр согласно перечню подразделений органа регистрации прав и многофункциональных центров, который опубликован на официальном сайте (ч. 2 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).

Аналогичный порядок предусмотрен для снятия объектов недвижимости с кадастрового учета. Случаи, в которых возникает необходимость подачи соответствующего заявления, предусмотрены Законом о регистрации недвижимости, среди которых: прекращение существования объекта недвижимости (п. 7 ч. 4 ст. 8), образование объекта недвижимости из исходных объектов недвижимости (ч. 3 ст. 41), при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ч. 10 ст. 60) и др. Перечень документов, представляемых для снятия объектов капитального строительства с кадастрового учета, предусмотрен для каждого конкретного случая.

Ссылка на основную публикацию