Перепланировка квартиры – плюсы и минусы перепланировки

Перепланировка – плюсы и минусы

Нас не всегда устраивают типовые проекты расположения комнат в квартирах. И не всегда мы приобретаем частные дома с такой планировкой, которая бы полностью устраивала нашим представлениям об удобстве. Переделка, перепланировка, реконструкция – понятия, все чаще употребляемые в современном строительстве. К сожалению, не всегда наши активные действия по увеличению комнат, расширению проемов, объединению санузлов и так далее согласованы с госорганами и полностью ими одобрены. На какие препятствия можно наткнуться, переделав жилье по своему усмотрению.

Сломать стену, перенести батареи, остеклить балкон – казалось бы, что все просто. Мой дом, что хочу, то и делаю! Что же тогда обычно мешает устроить в «хрущевке» огромную квартиру с укрепленным балконом, если нет проблем со средствами? Потому что с действующими строительными нормами все так просто не получится. Чтобы понять плюсы и минусы, постарайтесь разобраться, что такое перепланировка, и как ее сделать.

А что страшного-то?

Если вы живете в типовом многоквартирном доме, то необходимо соблюдать правила перепланировки помещений. Ведь изменение конструкции должно быть безопасным для других людей, проживающих с вами в одном доме. Стены любого здания или сооружения имеют не только функции прочной ширмы, защищающей от ветра. Они бывают несущими, самонесущими и ненагруженными (перегородки, как правило, выпоняющиеся из гипсовых или других легких блоков и листовых материалов). Вот в ненагруженных стенках, которые не поддерживают плиты перекрытия, еще можно расширять проемы, да и вести почти полный демонтаж. Но иногда разрешения на то, чтобы совсем убрать стену, можно не получить – в случае, если такая перегородка играет роль связующего ребра жесткости между несущими стенами.

В капитальных стенах практически никаких изменений производить нельзя! Даже расширение дверного проема на значительное расстояние или устройство арки с витражом может не лучшим образом сказаться на прочности стены, выдерживающей серьезные вертикальные нагрузки. Тем более, несущие стены никак нельзы демонтировать, прорезать в них дополнительные проемы, окна, устраивать барные стойки и прочее. Это в некоторых случаях можно в самонесущих стенах. Вы точно знаете, какие стены в вашем доме какую роль выполняют? И даже не пытайтесь определить самостоятельно! Все равно не угадаете. Поэтому на перепланировку у вас должно быть разрешение контролирующей организации.

Самовольная перепланировка запрещена законом! Она может «всплыть» совершенно в любой момент, например при покупке или продаже этой квартиры. И если она еще не рухнула до сих пор – вы будете платить значительные штрафы за самостоятельно принятое решение и неверные действия. А потом еще возвращать все на исходную. То есть, делать так, «как тогда», как было. И самим вам сделать это не дадут – конструкция переделана, целостность несущего элемента нарушена – требуется его усиление. А значит, стена будет еще толще, с дополнительной арматурой в кладке, с укрепленным основанием. Работать будут профессиональные строители. Деньги за работы потекут рекой – не считая штрафов!

Разрешили! Ура?

После всего сказанного… Если вы все же решили сделать перепланировку, добились разрешения, выполнили все требуемые действия, проект начертили, утвердили его в БТИ и много еще чего), то уже должны знать, что она делится на два вида – простая и сложная.

Простая: это если разобрать небольшие перегородки, переставить газовые плиты или батареи, передвинуть сантехнику в ванной, заделать дверной проем. Если вы собираетесь переделать помещение так, то вам повезло. Ваша перепланировка будет согласовываться с эскизом. Примерно, это займет от трех до четырех месяцев и вам придется затратить около двух тысяч рублей. Всего немного денег и всего немного инстанций.

Сложная: это если снести все стены в квартире, объединиться с квартирой по горизонтали или вертикали в одном или разных подъездах жилого дома, увеличить площадь за счет балкона, построить лестницы. Вариантов сложной перепланировки очень много, у каждого хозяина фантазии брызжут во все стороны. Но приготовьтесь очень долго ходить по многочисленным инстанциям – конторам, организациям, учреждениям. Так как ваша планировка – уже не по эскизу, а по проекту. Поэтому узаконивать ее придется очень-очень долго.

Цена на разрешение на подобные работы немаленькая. На то, чтобы остеклить балкон, вам понадобится, например, разрешение, которое выдает Архитектурно-планировочное управление, решение которого вам обойдется около пяти тысяч рублей. Что вы думали, это просто так – остекление? Лишняя нагрузка на поддерживающие плиты. Вот нагрузите их сверх меры – они упадут на нижние этажи! А то, что мы все самостоятельно стеклим – это неправильно, это при продаже квартиры или просто при нечаянной проверке (которой обычно никогда не бывает, она в теории) повлечет за собой те самые санкции в виде штрафов.

Чтобы все согласовать потребуется около полугода и от шестидесяти тысяч рублей в кармане. Некоторым эта сумма не ударит по бюджету, а многие просто не в состоянии осилить подобные взносы за бумаги, ведь потом еще на саму реконструкцию сколько денег и сил уйдет! Готовы? Для начала вам понадобится посетить «жилинспекцию», отвечающую за район, где находится ваша квартира. Там вы получите список необходимых документов именно для вашего случая. Если вы получили разрешение, то следующим шагом будет вызов сотрудника БТИ, который должен начертить поэтажный план. Это не в день обращения он к вам приедет, даже если вы будете его специально возить на собственном автомобиле. У него, как всегда, «масса» дел. Он приедет потом. Через неделю, может быть. И если окажется, что площадь квартиры из-за вашей планировки изменилась, то необходимо будет в обязательном порядке получить новое свидетельство, в котором будут указаны новые параметры объекта. Потом еще перерасчитывать придется плату за квартиру, потом – за отопление лишних метров, за это, за то, за другое. Времени много, проблем – еще больше, за один квадратный метр всю документацию по квартире менять. Это в разных организациях все!

Еще раз подумайте!

По информации проекта Перепланировочка.ру (ресурса специализированной компании, занимающейся этим видом деятельности):

«На сегодняшний день для подачи заявления на перепланировку необходимы следующие документы:

  • заполненный бланк заявления на перепланировку квартиры по форме, утвержденной Постановлением правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266;
  • свидетельство о собственности на квартиру или ордер;
  • акт технического состояния;
  • поэтажный план, экспликация из БТИ;
  • письменное согласие всех членов семьи;
  • проект или эскиз намеченных работ по перепланировке или переустройству;
  • технический паспорт на квартиру;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки (для квартир, находящихся в доме, являющемся памятником культуры или архитектуры).

Далее, полный пакет документов сдается на рассмотрение в уполномоченный орган Правительства Москвы для получения Разрешения на перепланировку. После выполнения самих ремонтно-строительных работ по перепланировке производится приемка помещения комиссией с подписанием Акта о произведенном переустройстве. Затем, на основании Распоряжения, Акта приемки необходимо вызвать техника БТИ для внесения изменений в поэтажный план помещения, также изменения вносятся и в свидетельство о праве собственности.»

Впечатляет перечень требований и его сложность? Вопрос – стоит ли браться за реконструкцию имеющегося дома или квартиры, или все же подумать о приобретении того жилья, которое вас устраивает изначально? Или купить участок и построить на нем дом своей мечты? Действительно, дешевле выйдет в плане нервов. Да и средств тоже.

Можно – нельзя

Есть практический совет – помощь профессиональной компании, которая берет на себя все документальные вопросы и юридическое оформление. Это плюс? Несомненно. Если средства есть. А для тех, кто просто не может жить в тесной квартире, кто реконструирует ее вынужденно, это минус – лишние деньги, немаленькие. Зато специалисты помогут значительно ускорить процесс.

Так как количество разрешений огромно, сложность в их получении может сильно испортить вам настроение. Но кое-что можно и не согласовывать. Например, если затеян ремонт коммерческий, то есть будут, к примеру, разобраны антресоли и шкафы, заменены розетки, радиаторы отопления и внесены тому подобные незначительные изменения. Также имеется список того, что не разрешено делать в квартире ни в каком случае – не утвердят просто. А именно: нельзя делать батареи на балконе, в панельных домах запрещается устраивать камины с выходом дымоотвода на фасадную часть здания, под или над жилыми помещениями не разрешено ставить санузлы, ванные комнаты и делать кухни. Другое дело обстоит с кирпичными домами. Там все намного проще. Это выражается в том, что посредники охотнее работают с домами из кирпича. Например, за согласование установки камина в кирпичном доме посредники потребуют немалую сумму. Но за согласование всего необходимого для установки камина в панельном доме они даже не возьмутся.

Делаем выводы заранее, а не после того, как уже начали стены в квартире ломать!

Плюсы и минусы перепланировок по типовому каталогу

С принятием ППМ №508-ПП в 2011 году собственники квартир получили возможность согласовывать перепланировки на основании типовых проектов из каталога. В каталог включены уже готовые варианты перепланировок квартир, которые разработаны проектным институтом МНИИТЭП и утверждены Мосжилинспекцией.

Данный каталог был призван упростить процедуру согласования и освободить собственников квартир от необходимости разрабатывать проектную документацию в индивидуальном порядке. Согласно п. 22 Приложения №1 к ППМ №508-ПП, при обращении в жилинспекцию заявитель вместо предоставления проекта перепланировки указывает лишь ссылку на соответствующий типовой проект и прикладывает необходимые документы для согласования.

С одной стороны, все выглядит предельно просто, но на практике при таком согласовании перепланировки возникает множество нюансов.

Дело в том, что на данный момент существует только один такой каталог с типовыми перепланировками. Выпущен он проектным институтом МНИИТЭП. Другие проектные организации – авторы домов – подобных каталогов до сегодняшнего дня не выпускали.

Читайте также:  Ворота в гараж – основы выбора секционных ворот

Примеры типовых перепланировок из каталога МНИИТЭП:

Как видите, это только панельные и блочные серии, а кирпичные и монолитные дома в каталоге отсутствуют. Кроме того, сюда не включены варианты перепланировок для многих других популярных серий панельных домов, например, для серии КОПЭ и ее модификаций.

Это значит, что жители многоэтажек Москвы, автором которых является не МНИИТЭП, а другие проектные институты и организации, типовыми проектами перепланировок из каталога воспользоваться не смогут.

Однако сам факт проживания в доме, автором проекта которого является МНИИТЭП, еще не означает, что вы сможете согласовать перепланировку квартиры по типовому проекту. К примеру, в каталоге есть варианты перепланировок для домов серии П-44. В частности, для двухкомнатных и трехкомнатных квартир. А для однокомнатных квартир вариант перепланировки не разработан.

К тому же базовая планировка вашей квартиры должна в деталях совпадать с той, что представлена в каталоге. Любые отличия в планировке могут стать причиной отказа в согласовании перепланировки. А подобные различия в планировочных решениях встречаются даже в домах одной серии.

Кроме того, типовые перепланировки не отличаются разнообразием и не предусматривают большого количества ремонтно-строительных мероприятий. То есть по типовому проекту не получится кардинально изменить планировку квартиры, а это может устроить далеко не каждого.

Типовой проект перепланировки 3-комнатной квартиры в доме серии П-44 (каталог перепланировок, часть “Б”):

Комментарий к типовому проекту: туалет и ванную объединили и немного расширили на коридор. В совмещенном санузле переставили сантехнические приборы. Кухню и гостиную также увеличили за счет коридора. На лоджии демонтировали подоконный блок и установили между лоджией и спальней стеклянные двери.

Индивидуальный проект перепланировки трехкомнатной квартиры в доме серии П-44, разработанный нашей компанией:

Комментарий к индивидуальному проекту: в процессе перепланировки немного увеличили площади ванной и туалета, вместо трех встроенных шкафов возвели один, но большего размера. При этом проход в кухонное помещение из коридора перекрыли. Доступ в кухню организовали из комнаты путем устройства в несущей стене проема. Между гостиной и коридором демонтировали ненесущую перегородку с дверным блоком. Получившееся пространство оставили открытым. В туалете и ванной переставили более удобным образом сантехнику, ванну заменили на душевой поддон. Кухонную плиту и мойку также перенесли. В спальне устроили вместительную гардеробную. И кроме того, между этой комнатой и лоджией подоконный блок заменили на распашные двери из двухкамерного стеклопакета.

На примере этих двух проектов хорошо видно, что мероприятия по перепланировке, выполенные по нашему проекту, более разнообразны . Кроме того, на стадии проектирования перепланировки всегда можно что-то изменить в будущих мероприятиях. Спланировать гардеробную другого размера, устроить совмещенный санузел с увеличением его площади на всю ширину коридора и т.д. С типовым проектом такого сделать нельзя, можно проводить только такие мероприятия, которые уже в нем утверждены.

НЮАНС: обратите внимание, что изначальные планировки квартир друг от друга отличаются. В одной квартире в коридоре есть встроенные шкафы. В другой они отсутствуют. Поэтому провести перепланировку той квартиры, которую согласовывали по нашему проекту, по типовому проекту не получится. Потому что при одинаковой серии домов есть различия в изначальной планировке квартир.

При этом проводить какие-то дополнительные мероприятия, сверх тех, что указаны в каталожном варианте перепланировки, вам по типовому проекту не разрешат. То есть желаемая перепланировка должна в точности повторять ту перепланировку, что представлена в каталоге. Иначе воспользоваться типовым проектом вы не сможете.

Также не получится чуть-чуть изменить вариант перепланировки, представленной в каталоге, и, например, при выполнении ремонта немного иначе возвести перегородку. Такой вариант инспектор Мосжилинспекции обязательно «забракует» на приемке, и ремонт придется переделывать.

Есть и другие недостатки у перепланировок по типовому каталогу. Так, индивидуальные проекты перепланировок Мосжилинспекция рассматривает в течение 20-30 рабочих дней. А перепланировки по типовым проектам согласовываются дольше – до 35 рабочих дней. И заявитель не сможет воспользоваться каталогом типовых перепланировок, если ему требуется узаконить уже выполненную перепланировку.

Чтобы узаконить самовольно проведенную перепланировку, вам потребуется заказывать техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Если перепланировка не затрагивала несущие стены, то техзаключение имеет право подготовить проектная организация с допуском СРО. При изменении несущих конструкций ранее выполненная перепланировка согласуется по техническому заключению от автора проекта дома.

Кроме того, изначально весь каталог МНИИТЭП был разделен на две части – «А» и «Б». В первой части представлены в основном простые перепланировки без затрагивания несущих конструкций. А во второй содержатся более «серьезные» варианты перепланировок с затрагиванием несущих стен.

При этом многим собственникам достаточно выполнить у себя в квартире простую перепланировку, не требующую вмешательства в несущие конструкции дома. Но на сегодняшний день Мосжилинспекция согласует только перепланировки по каталогу «Б», то есть с затрагиванием несущих стен. А каталог «А» потерял актуальность. В итоге у жильцов домов от МНИИТЭП итак был небольшой выбор перепланировок, которые можно согласовать по каталогу, а теперь он стал еще меньше.

Безусловно, есть у перепланировок по типовому каталогу и свои плюсы.

Во-первых, собственник экономит деньги, поскольку нет необходимости разрабатывать проектную документацию в проектном институте или организации, имеющей СРО.

Во-вторых, ознакомиться с типовыми решениями перепланировок квартир может любой желающий, так как каталог находится в открытом доступе на официальном сайте жилищной инспекции города Москвы.

Если же вас по какой-то причине не устроят те варианты перепланировок, которые представлены в опубликованном каталоге проектного института МНИИТЭП, наша компания готова разработать для вас индивидуальный проект перепланировки с учетом всех ваших пожеланий и в полном соответствии с действующими санитарными нормами, строительными правилами, техническими регламентами и т.д.

Совмещение санузла и ванной комнаты: плюсы и минусы, особенности проведения перепланировки

Типовые квартиры старой постройки не отличаются большим метражом. Особенно это ощутимо в технических помещениях: ванная комната занимает по нормам чуть более 2 кв.м., а туалет и вовсе может оказаться меньше ванной. Совмещение санузла и ванной комнаты – один из способов расширить пространство, добавив удобства и комфорта пользования туалетной комнатой. Однако, не все изменения в планировке квартиры будут одобрены надзорными органами. Чтобы не тратить напрасно время, давайте разберемся в тонкостях проведения перепланировки санузла.

Плюсы и минусы перепланировки санузла

Перед началом работ по совмещению санузла и ванной комнаты, необходимо оценить все плюсы и минусы, риски и количество работ. К преимуществам перепланировки санузла относятся:

  • Снос стены между туалетом и ванной комнатой высвобождает дополнительное пространство, которое можно использовать в своих интересах: заменить ванну на джакузи, установить душевую кабину, разместить стиральную машинку. А возможно, только благодаря совмещению в комнате станет возможным свободное передвижение.
  • Возможность перепланировки размещения сантехнического оборудования. Сделать подход к счетчикам удобным, трубы спрятать, изменить расположение ванны и туалета относительно входа в помещение.
  • Одна дверь вместо двух экономит пространство в коридоре.
  • Отсутствие необходимости ремонтировать дополнительную стену, вы экономите на облицовочных и строительных материалах.
  • Облегчение уборки, поскольку вымыть одно помещение проще и быстрее, чем мыть каждое по очереди.

К недостаткам перепланировки санузла относится неудобство использования в семье с более, чем двумя детьми. А главная особенность процедуры заключается в необходимости документального разрешения на проведение перепланировки.

Законодательный аспект проведения перепланировки санузла

Любая перепланировка в квартире, в том числе и совмещение туалета с ванной комнатой, требует документального разрешения. Проведение перепланировки без разрешения влечет за собой наложение штрафа. Кроме того, вас обяжут задокументировать перепланировку или вернуть все на свои места, как было до совмещения. Такой вариант несет за собой не только потери времени, но и денег. Чтобы этого избежать, вовремя оформляйте документы. Получить разрешение на перепланировку нетрудно, важно, чтобы соблюдался ряд правил:

  • Сносимые стены не должны быть несущими в конструкции. Стена между ванной комнатой и туалетом, как правило, не является несущей. Тем не менее, перед началом работ необходимо проверить этот факт в техническом паспорте квартиры.

  • Запрещено расширение санузла путем добавления к нему жилой площади.
  • Перепланировка не будет одобрена, если вы перенесете расположение санузла в другой угол квартиры. По техническим нормам, все санитарные комнаты должны находиться строго друг под другом на схеме здания. Перенос помещения в другую часть влечет за собой проблемы не только для вас, но с для соседей снизу.
  • Чтобы получить разрешение без проблем, не рекомендуется смена места расположения сантехнического оборудования и коммуникаций.

Порядок работ по совмещению санузла

Если вы обдумали все сложности и решили не отступать от идеи совмещения санузла с ванной комнатой, ознакомьтесь с очередностью проведения работ.

  • Оформление разрешительной документации. Этот этап займет несколько месяцев, потребует от вас составления архитектурного проекта.
  • Демонтаж перегородки санузла. Разбор стены проводите аккуратно, чтобы не повредить ту часть здания, которая не входит в планы.
  • Замена коммуникаций санузла. Возможен вариант, что новая разводка труб не потребуется, но заменить водопроводные стояки я все-таки советую. На этом же этапе проведите электричество по заранее подготовленному плану.

  • Гидроизоляция пола санузла. Обязательный этап, пренебрежение которым приведет к финансовым потерям вашей семьи, и проблемам соседей снизу.
  • Черновая отделка санузла. Выравнивание стен, потолка и пола.
  • Чистовая отделка санузла. Укладка выбранных финишных материалов.
  • Завершение ремонта. Установка розеток, выключателей, освещения.

Несмотря на кажущуюся простоту работ, перепланировка ванной комнаты займет немало сил и времени. Чтобы ускорить процесс, после получения разрешения, обратитесь за помощью к строительной бригаде.

Читайте также:  Покраска потолка - как красить водоэмульсионкой без разводов?

Плюсы и минусы перепланировок по типовому каталогу

Большинство столичных жилых домов построено по типовым проектам, созданным в разные годы Московским Научно-Исследовательским Институтом Типологии Экспериментального Проектирования (МНИИТЭП).

Со временем запросы менялись и в Московских типовых многоэтажках жильцы стали проводить перепланировки.

Обобщив опыт перепланировок в своих домах, самые распространённые варианты, отвечающие действующим нормативам, коллектив МНИИТЭП использовал для создания каталога типовых решений перепланировок квартир.

Каталог типовых перепланировок

Ранее, каталог состоял из двух частей, где часть А состояла из типовых решений перепланировок не затрагивающих несущие конструкции зданий и части В, требующей изменения несущих стен.

В настоящее время действует только часть В, о чем можно получить информацию непосредственно на сайте Мосжилинспекции или информационном портале правительства Москвы.

Прримеры вариантов каталожных перепланировок

Плюсы перепланировки по каталогу

Самым важным плюсом применения типового решения при приведении перепланировки является то, что каталожные варианты отработаны и их реализация не скажется на безопасности при дальнейшей эксплуатации здания.

Сегодня при согласовании намеченной перепланировки, проводимой по типовому проекту, не требуется собирать полный пакет документов.

Вместо проекта перепланировки, заказанного в организации, имеющей нужный допуск СРО, в заявлении на согласование перепланировки в Мосжилинспекции указывается номер типового проекта.

Обследование объекта и подготовка технического заключения о состоянии конструкций дома и возможности проведения перепланировки оплачивается правительством Москвы.

Организация, уполномоченная проводить инженерное обследование перед перепланировкой, посещает не только квартиру, где намечена перепланировка, но и квартиры соседей снизу и сверху. Это требуется для выявления существующих проемов в несущих конструкциях дома.

При необходимости выполняется вскрытие стыков между панелями для уточнения их фактического расположения.

В техническом заключении в виде чертежа отображается выбранный типовой проект перепланировки.

Сложности и минусы перепланировки по каталогу

Если серийный дом не относится к спроектированным в МНИИТЭП, то в каталоге типовых перепланировок его попросту нет. Множество типовых жидых домов спректированы другими организациями

Основным минусом перепланировки, проводимой по типовому проекту МНИИТЭП, является то, что выбранное решение предстоит реализовать без изменений. Это означает, что никаких отклонений от каталожного проекта быть не должно.

Задумывая перепланировку, собственники квартир исходят из своих актуальных нужд и не все они учтены в каталоге типовых перепланировок.

Вариант, когда в процессе перепланировки вносятся изменения в принципе невозможен, а в случае перепланировки по каталогу необходимо строго следовать типовому решению.
Всегда следует помнить о том, что перепланировка не только согласуется Мосжилинспекцией, но и принимается ее комиссией по окончании работ.

Кроме этого, правильность реализации проекта перепланировки, как типового, так и индивидуального проверяется техником БТИ при обмере квартиры после перепланировки.

Пример акта МЖИ о завершении перепланировки

Если при приёмке перепланировки или контрольном обмере будут выявлены отклонения от типового проекта, то такую перепланировку посчитают выполненной самовольно, что потребует повторного согласования выполненных работ.

Перепланировки по индивидуальному проекту

В отличие от типового решения, индивидуальный проект перепланировки позволяет реализовать собственные идеи, если они находятся в рамках действующих норм, изложенных в Постановлении Правительства Москвы № 508ПП.

Даже взяв за основу рациональные решения, содержащиеся в каталоге типовых перепланировок, индивидуальный проект перепланировки позволит существенно расширить границы возможного.

Как и в случее с типовой перепланировкой, возможность проведения перепланировки с вмешательсвом в несущие конструкции зависит от результатов обследования конструкций дома и расчётов.

Еще одним важным моментом является то, что по каталогу типовых перепланировок можно согласовать только предстоящие работы.

Перепланировка квартиры

Перепланировка — это изменение конфигурации квартиры (снос и возведение стен), требующая изменения технического паспорта. Она бывает двух видов:

  1. Простая, при которой требуется упрощенный порядок согласования, где достаточно эскиза перепланировки.
  2. Сложная, для согласования которой понадобится полноценный проект от специализированной строительной компании (с допуском от саморегулируемой организации).

Перепланировка — это способ сделать свое жилище гораздо более удобным. Существует огромное множество вариантов по перепланировке однокомнатных, двухкомнатных или трехкомнатных квартир под притязания заказчика.

Если она не будет оформлена, то тогда придется пройти через процедуру узаконивания перепланировки, предварительно подготовив необходимый перечень документов. Но уполномоченные органы могут и не дать разрешения на перепланировку, что может повлечь за собой серьезные денежные убытки и даже потерю квартиры.

Согласование перепланировки квартиры

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), перепланировка квартиры — это изменение ее конфигурации, которая требует фиксации в технических документах жилого помещения. При перепланировке разрушают или возводят стены, объединяют или разъединяют квартиры и комнаты, что является основным отличием от переустройства квартиры, при котором изменяют техническое, инженерное или электрическое оборудование.

Данным видом деятельности занимаются специальные комиссии, которые существуют при жилищных инспекциях.

Некоторые работы можно провести и без согласования:

  • Косметический ремонт (замена обоев, краски, полов, потолков).
  • Установка и демонтаж мебели (шкафов, диванов и т.д.) и техники (если не нарушаются нормы электропотребления).
  • Замена, не предполагающая изменения положения технического и иного оборудования (замена сантехники, ванной и т.д.).
  • Установка антенн, кондиционеров.

Ряд работ можно провести без проекта и согласовать в уведомительном порядке:

  • Перестановка сантехники в габаритах кухни, туалета или ванной.
  • Заделать дверной проем в ненесущей стене.
  • Остеклить лоджию или балкон по типовому проекту.
  • Обустройство проемов ненесущих перегородок.
  • Изменение тамбуров без увеличения внешних габаритов.

Но некоторые мероприятия запрещены полностью, их не удастся узаконить в дальнейшем:

  • Ухудшение условий проживания людей и эксплуатации дома.
  • Полностью демонтировать несущие конструкции.
  • Увеличение туалета, ванной или кухни за счет жилой площади.
  • Перенос кухни на место комнаты.
  • Установка общих батарей на балконах и лоджиях.
  • Замуровывание или ликвидация вентиляционных каналов.
  • Делать штробы в горизонтальных стеновых швах.
  • Делать проемы, отверстия, ниши в стенах-пилонах или диафрагмах (это же касается колонн и стоек).
  • Замуровывание инженерных и иных коммуникаций.

Виды перепланировок

Различают простую и сложную перепланировку, порядок согласования которых отличается между собой.

К сложной перепланировке относятся:

  1. Работы в капитальных стенах и перекрытиях.
  2. Строительство стен, увеличивающих нагрузку на перекрытия.
  3. Установка дополнительных лестниц.
  4. Изменение несущих конструкций.
  5. Объединение лоджий (балконов) с комнатами.
  6. Изменение форм окон и наружных дверей.
  7. Другие работы предполагающие серьезные изменения в технической документации.

Простая перепланировка включает в себя:

  1. Устройство ненесущих перегородок, без увеличения нагрузки на перекрытие.
  2. Объединение санузла.
  3. Объединение кухни и комнаты.
  4. Частичная разборка ненесущей стены.
  5. Заделка дверных проемов.

Простая перепланировка предполагает более простую процедуру согласования. Используется не специально разработанный проект, а эскиз. Кроме того, не нужно отдельное согласование с Роспотребнадзором, пожарной службой, архитектурным управлением и рядом других органов.

Проект перепланировки квартиры

Один из важнейших этапов перепланировки — это проектирование. При этом должны учитываться особенности здания и квартиры (тип, этажность, используемые материалы и другие факторы), а также требования норм и правил.

Для начала нужно составить эскизный проект (различные наработки по перепланировке). А на его основе, уточняя и детализируя, делается рабочий проект. Это специальный документ, который разработан инженерами организации, имеющей особые допуски к такой работе (от саморегулируемой организации (СРО)). Если этого документа нет, то нельзя проводить перепланировку и регистрировать квартиру. Когда проект получен, с ним начинают работать строители, стараясь максимально точно выполнить задумки проектировщика и заказчика.

Климов Г.В. заказал проект перепланировки в небольшой строительной фирме. Климов не стал проверять их документы о членстве в СРО. В результате, когда пакет его документов поступил в Мосжилинспекцию, ему было отказано в перепланировке, по причине того, что фирмы, разрабатывавшая проект, не платила взносы в СРО более года, потеряв при этом право проведения проектных работ. А значит, проект по перепланировке квартиры Климова не соответствовал требованиям законодательства.

Важно отметить, что перепланировкой будут считаться только те действия, которые должны быть отражены в техническом паспорте, иные работы не требуют согласования.

Проектная документация, как правило, содержит:

  • Обложку. Лист с информацией об организации, выполняющей проект, год ее создания проекта, адрес, название и иные реквизиты.
  • Титульный лист. Подписи и печати лиц и организаций, ответственных за проект.
  • Лист общих данных. Перечень или ведомость чертежей, опись прилагаемых документов, допусков и планов.
  • Пояснительное письмо. Промежуточный план с расположение приборов и перегородок. Стены на снос отмечаются красным, а новые зеленым.
  • План до переустройства. Экспликация (перечень помещений) имеющая номер площадь и назначение, а также текущее состояние помещения и планируемое изменение.
  • Демонтажно-монтажный план. Содержит информацию о сносе и возведении стен.
  • План после переустройства. Отражает условные обозначения, надписи о замерах, используемых материалах, формат перепланировки.
  • Схемы гидроизоляции и экспликации. Необходимы при изменении полов, переносе или расширении ванной, конфигурации скрытых коммуникаций.
  • Водоснабжение и канализация. Делается при переустройстве ванной, туалета или кухни.
  • Допуск, разрешающий проведение работ, данный от саморегулирующейся организации.
  • Фотомонтаж. Графическое оформление рабочего проекта.
  • Порядок усиления несущих конструкций.
  • Договор об авторском надзоре, заключаемый с первоначальным проектировщиком здания или его правопреемником.
  • Теплотехнический расчет. Баланс распределения температуры в здании.

Однокомнатной квартиры

Существуют различные варианты перепланировки однокомнатной квартиры:

  • Из однокомнатной в двухкомнатную. В данном случае необходимо возвести дополнительную стену или перегородку, так же возможно использование шкафов или раздвижных конструкций (не потребует согласования). Этот вариант хорош, если в комнате имеется 2 окна.
  • Из однокомнатной в студию. В данном случае необходим снос стены разделяющей кухню и комнату, делает пространство шире, но порой есть проблемы при согласовании.
  • Перепланировка хрущевки. В силу маленькой площади лучшим вариантом является зонирование и использование раздвижных перегородок.

Двухкомнатной квартиры

Перепланировка в двухкомнатной квартире предполагает несколько разновидностей:

  • Из двухкомнатной в однокомнатную. Хороший вариант в случае если это малогабаритная квартира, и обе комнаты не очень большого размера.
  • Из двухкомнатной в студию. Так же как и при перепланировке в однокомнатную. Могут возникнуть сложности, т.к. объединяется жилое помещение и кухня.
  • Из двухкомнатной в трехкомнатную. Если в одной из комнат есть два окна и ее размер позволяет сделать перегородку или стену.
  • Из двухкомнатной в четырехкомнатную. Сложно реализуемый вариант, т.к. наличие сразу двух крупных комнат с двумя окнами это редкость, достигается путем разделения помещения на зоны и использование легких перегородок или шкафов.
Читайте также:  Укрепление береговой линии – габионами, бетоном и шпунтинами

Трехкомнатной квартиры

Много вариантов есть у перепланировки трехкомнатной квартиры:

  • Из трехкомнатной в четырехкомнатную (или более комнат). Чаще всего разделение подлежит гостиная, но если и другие комнаты имеют достаточную площадь и окна, то можно сделать и более 4 комнат.
  • Из трехкомнатной в двухкомнатную (или менее). Хороший вариант если были маленькие комнаты, не хватало их площади. Проблемы возникают только при наличие несущих стен между комнатами.

Документы для перепланировки квартиры

Для перепланировки Вам придется собрать довольно обширный пакет документов:

  • Заявление о перепланировке.
  • Документы, подтверждающие и устанавливающие право собственности на квартиру (оригиналы или нотариально заверенные копии). Это выписка из ЕГРП, договор мены, купли-продажи или найма.
  • Выписка о зарегистрированных лицах из домовой книги. Ее нужно брать в паспортном столе Жилищно-эксплуатационного управления или товарищества собственников.
  • Технический паспорт. Который нужно будет заказать в Кадастровой палате (Росреестре) или Многофункциональном центре.
  • Поэтажный план квартиры.
  • Проект переустройства, сделанный организацией, имеющей на это право.
  • Письменное согласие всех собственников (совершеннолетних) или членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих).
  • Заключение санитарно-эпидемиологической службы о соответствии квартиры нормам.
  • Справка газовой службы, если перепланировка вносит изменения в систему газоснабжения.
  • Протокол с собрания жильцов, имеющий подписи о согласии соседей на перепланировку, когда она затрагивает их интересы.
  • Заключение пожарной службы (МЧС), подтверждающее соответствие перепланировки противопожарным нормам.
  • Заключение органов, занимающихся охранной памятников истории, культуры и архитектуры (Министерство культуры), о том, что перепланировка допустима (в случаях, когда квартира является таким памятником).
  • Согласие банка, в том случаи, если квартира оформлена в ипотеку и находится в залоге у банка.
  • Техническое заключение о допустимости и безопасности. Он разрабатывается в результате инженерного обследования. Его оформляет либо автор проекта дома или фирма, имеющая допуск саморегулирующейся организации.

Орган, дающий разрешение на перепланировку, не вправе требовать иные документы.

Важно отметить, что в результате работ по перепланировке могут возникнуть ситуации, при которых понадобится выборочное снятие отделочных слоев (проверка гидроизоляции, конструкций и межпанельных стыков), а значит, работы могут увеличиться в стоимости.

Разрешение на перепланировку

При получении разрешения на перепланировку необходимо будет обратиться в довольно большое количество инстанций:

  • Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  • Министерство по чрезвычайным ситуациям (МЧС).
  • Санитарно-эпидемиологическую службу (Роспотребнадзор).
  • Эксплуатирующие организации. К ним относятся товарищества собственников жилья (ТСЖ) и управляющие компании (УК).
  • Жилищные инспекции.
  • Управление архитектуры.
  • Фирма, являющаяся членом саморегулирующейся организации и имеющая допуск на составление проекта перепланировки.
  • Газовые службы.
  • Министерство культуры или иной орган, отвечающий за сохранность исторических и культурных памятников.
  • Банк, если жилье взято в ипотеку.

Когда все необходимые инстанции пройдены и собран указанный выше пакет документов, уполномоченный орган принимает решение по поступившему заявлению в течение 45 дней. А затем в течение трех рабочих дней решение с отказом или разрешением на перепланировку должно быть отправлено заявителю.

Разрешение на перепланировку должно включать в себя:

  • Дату вынесения решения по перепланировке.
  • Информацию о должностном лице, которое приняло решение, плюс его подпись и печать.
  • Основания принятого решения (мотивировочная часть).
  • Требования по внесению изменений в технические документы.
  • Информация о лице, ответственном за выполнение решения, и его назначение.

Основаниями для отказа в перепланировке являются:

  • Несоответствие проекта требованиям закона, строительным правилам и нормам.
  • Решение суда или органа, ведающего культурными памятниками, об ограничении переустройства и перепланировки квартиры.
  • Несоответствие перепланировки проекту.
  • Предоставление недостоверных данных.
  • Отсутствие полного пакета документов.

Как узаконить самовольную перепланировку?

Несмотря на требование о предварительном согласовании перепланировки, на практике часто бывают случаи, когда узаконивание перепланировки происходит после завершения самих строительных работ. Такую перепланировку считают самовольной, т.е. совершенной без разрешения (согласования) уполномоченного органа. Есть два варианта узаконить такую перепланировку:

За самовольную перепланировку предусмотрена ответственность, установленная законодательством.

Административный порядок схож с обычным получением разрешения на перепланировку. Гражданин должен обратиться в жилищную инспекцию, узнать о необходимости согласования.

Если первый порядок не удалось реализовать, то можно обратиться в суд. Необходимо составить административное исковое заявление, где попросить суд о признании решения об отказе незаконным. Оно подается по месту жительства истца или по месту нахождения органа-ответчика. К заявлению прикладываются само решение об отказе, чеки об уплате госпошлины и документы, необходимые для перепланировки.

Суд назначит рассмотрение дела в течение месяца с момента обращения. Иногда суд назначает строительно-техническую экспертизу, которую оплатит ходатайствующая сторона. Задача истца (гражданина, подавшего исковое заявление) доказать, что перепланировка не нарушает прав и интересов других людей и соответствует строительным нормам и правилам.

После того как суд вынес решение, есть месяц для апелляционного обжалования. Если гражданин выигрывает дело, то ему необходимо обратиться в БТИ для приведения технических документов в соответствие с решением суда.

Заключение

Перепланировка — это серьезное мероприятие, к которому нужно подходить с полной ответственностью. Она может принести как много пользы для владельца квартиры, так и перерасти в большие неприятности (штрафы, обязанность вернуть прежнее состояние квартиры, лишение квартиры).

Нужно отметить, что на данный момент данная процедура довольно сложна для обычного гражданина, необходимо пройти большое количество инстанций и собрать множество различных документов. Только тогда можно рассчитывать на получение разрешения перепланировки. Самовольная перепланировка тоже не лучший выход, так как может повлечь большие проблемы и затянуться на длительный срок (судебное разбирательство).а

За и против: 6 причин отказаться от перепланировки квартиры

Сейчас только самый ленивый не объединяет санузел, не делает проем в стене и не демонтирует перегородки в типовой квартире. А может быть, самый умный? Ведь изменения в первоначальном проекте – серьезное решение. Подходить к нему нужно, имея четкое представление не только о плюсах, но и о минусах. Специалисты студии BeInDesign рассказали, почему уместнее отказаться от перепланировки квартиры.

BeInDesign – творческая мастерская. Специалисты студии занимаются проектированием и созданием интерьеров квартир, загородных домов, офисов, гостиниц и ресторанов. При этом компания работает над заказами разного масштаба: от разработки проектов малоэтажных зданий до создания внутренней архитектуры и дизайна интерьеров частных резиденций и представительских офисов.

1. Финансовые и временные затраты

Демонтировать или перенести стены – это не тоже самое, что поклеить обои. Во-первых, для любой масштабной перепланировки необходимо получить разрешение – это дополнительное время, а иногда и нервы. Во-вторых, финальная стоимость ремонта, включающего снос межкомнатных перегородок, всегда значительно выше, чем реализация типового проекта. При этом имейте в виду, что часть затрат просто невозможно полностью предусмотреть до начала работ. Поэтому, если у вас в приоритете быстрее въехать в квартиру или сделать бюджетный ремонт – от перепланировки придется отказаться.

2. Неудобство для большой семьи

Одно из самых распространенных изменений, которое владельцы квартир спешат внести при ремонте – объединение санузла. Аргументом часто служит увеличение пространства, возможность поставить дополнительную бытовую технику или повесить бойлер. Однако задумывались ли вы о массе неловких этических ситуаций, которые могут возникнуть при пользовании санузлом в большой семье. Даже если в квартире живет только один человек – приезд гостей или родственников никто не исключал. Менять привычный распорядок непросто, поэтому отказаться от подобной перепланировки – верный способ избежать вечной «борьбы за ванную».

3. Отсутствие личного пространства

Все большую популярность набирает объединение кухни с гостиной или столовой. Такие проекты выглядят весьма эффектно, но на практике не всегда функциональны. Основное неудобство – отсутствие личного пространства и изолированных зон для разных занятий. Кто-то хочет пообщаться за ужином, а кто-то посмотреть фильм или футбольный матч или, напротив, почитать в тишине. Значительно проще это делать в отдельных комнатах.

4. Траты на дополнительное оборудование

Если хозяйка в семье часто готовит, то стоит задуматься о целесообразности объединения кухни с гостиной. Запахи пищи, горячий воздух, гарь и жир могут преуменьшить все достоинства такой перепланировки. Немногие владельцы готовы вложить большие суммы денег в создание хорошей системы вентиляции, в установку мощной вытяжки – имейте в виду, что от нее будет дополнительный шум. Кроме того, если в кухне стоит газовая плита, придется заменить ее на электрическую, иначе узаконить перепланировку будет невозможно.

5. Пополнение в семействе

Нередко молодая пара, делая ремонт в стандартной двухкомнатной квартире, объединяет комнаты в единое просторное помещение. Такая планировка – удобный и функциональный вариант для двоих, но стоит задуматься о будущем. Если в дальнейшем в семье планируют появление ребенка, то без отдельной детской комнаты весь режим придется подстраивать под него. Обычная работа за компьютером или просмотр фильма поздно вечером станут настоящей проблемой для молодых родителей. Кроме того, когда ребенок станет старше, ему в любом случае потребуется своя комната.

6. Потенциальная продажа квартиры

Кто-то покупает квартиру, чтобы жить в ней долго, другие – планируют увеличить жилплощадь через пару лет. Порой жизненные обстоятельства меняются – и заходит разговор о продаже квартиры. Поэтому перед таким ответственным решением проконсультируйтесь со специалистом и узнайте, удастся ли согласовать изменения. Но даже с узаконенными перепланировками продать собственность будет сложнее – ведь она адаптирована под нужды и привычки конкретных жильцов.

Сейчас читают:


Ссылка на основную публикацию