Покупка загородной недвижимости. Советы и рекомендации

10 самых распространенных ошибок при выборе коттеджа или таунхауза для покупки

1. Покупатели приезжают на показы дома огромной толпой

Конечно, покупка «родового гнезда» – дело крайней важности, и в принятии окончательного решения участвуют, как правило, все члены семьи.

Но осмотр объекта – это не развлечение и не досуговое времяпрепровождение.

Большой толпой сложно понять подлинную атмосферу дома, его размеры, расположение, планировку.

Любая комната покажется маленькой и шумной, если в ней толпится 7-8 человек (два агента, собственник дома, и целая семья потенциальных покупателей).

Когда товарищи и родственники клиентов разбредаются по разным комнатам, собственнику и риэлтору невозможно контролировать безопасность имущества, да и объяснить каждому какие-то детали по домовладению, ответить на вопросы не представляется возможным.

мой совет: осматривайте все интересующие дома и участки максимум в составе 2-3 человек. В случае же, если какой-то объект серьезно заинтересует и вы задумаетесь о покупке, на повторный просмотр всегда можно привезти оставшихся, любимых и, безусловно, важных для принятия решения родственников.

2. Клиент работает параллельно с большим числом риэлторов

Такого покупателя можно понять: хочется обеспечить себе максимальный охват рынка и избежать ситуации, когда риэлтор показывает только “свои” объекты, где у него выгодная комиссия.

По факту же, обращение параллельно в 5-6 компаний выливается в то, что ни один агент серьезно с таким покупателем не работает.

Почему так происходит?

Слишком велик риск для риэлтора выполнить всю работу за других:

– показать хороший дом, а клиент потом купит через другого агента, который сэкономит на комиссии;

– предложить выгодный участок, а покупатель поедет смотреть с другим, забыв, кто и что ему предлагал;

– подробно рассказать и «продать» по разговору или переписке коттеджный поселок, а покупатель поедет напрямую к застройщику и купит без участия агента.

Очень часто я наблюдаю, как покупатели бегают по всему рынку, звонят параллельно всем агентам подряд, и, как правило, результатом такого поведения является приобретение «кривого» объекта без правильно оформленных документов или коммуникаций. Потом возвращаются через год-два с просьбой дооформить это “чудо” или продать.

мой совет: найдите себе одного, максимум двух хороших профессионалов, специализирующихся именно на вашем сегменте и направлении, и радуйтесь искренней заботе и знанию рынка такого человека. Хороший брокер – это подлинный проводник и ангел-хранитель в перенасыщенном мошенниками, пустыми обертками и необоснованными ценами рынке Московской недвижимости.

3. Клиенты слишком восторженно осматривают дом, проводят на показе по нескольку часов

Кто-то смотрит дома по 5 минут: подъехал, зашел и вышел. Таких покупателей мало: они, как правило, точно знают, что ищут, располагают практически неограниченным бюджетом и лимитированным временем.

В основном на показе одного объекта мы проводим в среднем 30-35 минут.

Бывают и исключения с противоположным градусом: покупатели по полтора-два часа ходят по дому, расспрашивают про каждый плинтус, расставляют свою мебель по углам, расселяют всех членов семьи по комнатам, восторгаются планировочными и отделочными решениями и посылают море комплиментов собственнику дома.

Конечно, когда хозяин видит такое отношение, переубедить его потом в том, что дом не так идеален, и есть все основания для торга, и вообще – «не надо зазнаваться» – очень сложно.

мой совет: Быть сдержанными и, если дом ужасно понравился и является тем самым «домом мечты», делайте poker face и постарайтесь держать эмоции при себе.

Тогда мы, агенты, сможем обеспечить в дальнейших переговорах лучшие условия по сделке: хороший дисконт, рассрочку, лояльность продавца.

4. Покупатели торгуются прямо на показе

Такое поведение , как правило, прямое следствие предыдущего пункта, еще более осложняющее нахождение компромисса между пожеланиями покупателя и продавца.

НЕ НАДО торговаться на показе: в большинстве случаев «торг на месте» означает несерьезность намерений покупателей (ну кто за 10 минут принимает решение о покупке дома, не взвесив как следует окружение, материалы, расположение, да вообще не «переспав» с этой идеей?). Собственник, понимая это, никогда не даст хороших условий.

Более того, если намерения покупателя серьезны и с первого взгляда он нашел «дом мечты», продавец тем более не даст хороших условий: если дом идеален, его и так купят, со скидкой или без.

Оставьте торги на потом, проводя их через своего агента: опытный брокер прекрасно знает, когда и с какими словами позвонить продавцу, чтобы получить самые выгодные условия по покупке для своего клиента. НЕ ТОРГУЙТЕСЬ НА МЕСТЕ!

5. Покупают дом без строительной экспертизы

Готовый особняк или таунхаус – всегда немного «кот в мешке»: кто его строил, как, насколько соблюдались строительные нормы и правила, неизвестно до конца даже самому собственнику. Неправильно сделанная гидроизоляция и трещина в фундаменте может никак не проявляться внешне, но сделает жизнь в доме невозможной без колоссальных вложений в переделки и перестройку.

Независимая строительная экспертиза зданий занимает несколько часов и стоит от 40 до 80 тысяч рублей за загородный особняк. При этом на выходе покупатель получает отчет с заключением, имеющим полную правовую силу и являющимся мощным документом в суде в случае проблем с домом в дальнейшем.

мой совет: Не экономьте на проверке: пока Ваш агент занимается экспертизой оснований прав собственности на объект, пригласите независимых экспертов, чтобы проверить качество строительства. Намного дороже в дальнейшем выйдет перестраивать дом, если в нем что-то не так.

6. Покупатели ждут, когда цена на и так “демпинговый” объект упадет еще ниже

Конечно, каждому хочется купить как можно дешевле и выгодней. Иногда, при поиске по рынку находятся совершенно удивительные объекты недвижимости по цене на 20-30 процентов ниже среднерыночной.

Как правило, собственникам срочно нужны деньги, и они сразу скидывают цену до «пола». Многие покупатели, найдя такой дом, полностью устраивающий и редкий по соотношению цена-качество, после ряда переговоров с продавцом занимают выжидательную позицию – «Пусть еще упадет, куплю дешевле через пару месяцев. На рынке сейчас все равно ничего не продается и не покупается».

мое мнение: это дурная стратегия. Очень часто мне приходится сильно расстраиваться, когда клиенты, занимающие такую выжидательную позицию, теряют действительно интересные объекты: дом, продающийся существенно ниже рынка, дольше 1-2 месяцев не задержится в рекламе.

Слушайте советы своего агента, если дом действительно понравится: желающих купить «выгодно и ниже рынка» – длинные-предлинные листы ожидания у каждого застройщика и риэлторского агентства. А объекты такие встречаются довольно редко. Если дом очень нравится и цена у него хороша – покупайте. Не ждите, когда его купит кто-то другой.

7. Перегружают сделку советами юристов, не специализирующихся в недвижимости

Наконец-то, дом найден, цена утверждена, строительная экспертиза ничего критичного не показала: настало время правового сопровождения сделки купли-продажи. Как правило, у любой серьезной компании, занимающейся продажей недвижимости, есть профессиональные практикующие юристы, проверяющие документы, формирующие контур сделки и помогающие агенту обеспечить чистоту перехода права собственности.

Несмотря на это, покупатели часто не доверяют агентствам недвижимости и приглашают в сделку «своего» юриста (как правило, штатного сотрудника компании, в которой работают или которой владеют покупатели). В большинстве случаев такой юрист имеет мало общего со сделками купли-продажи недвижимости, специализируясь совершенно на другой области права.

В результате весь процесс выглядит, как если пригласить стоматолога лечить почечную недостаточность: а что, он ведь тоже врач! Врач-то врач, но совсем по другой области. Такой юрист начинает перегружать сделку ненужными деталями, требовать совершенно необоснованные документы, искать риски и проблемы там, где их в принципе быть не может.

Как часто разваливаются действительно «чистые» и правильные сделки от того, что представитель покупателя некомпетентен именно в вопросах недвижимости и придумывает проблемы на ровном месте.

мой совет: если вы по какой-то причине склонны не доверять агентству недвижимости правовое сопровождение сделки, наймите профессионала из независимых юридических бюро, специализирующихся на сделках купли-продажи жилых объектов. Как правило, такое сопровождение стоит 50-70 тыс. рублей, и оно будет намного эффективнее, нежели работа корпоративного юриста, специализирующегося на международном или уголовном праве.

8. Передают задаток без правильно оформленных документов

Если Вы работаете с проверенным риэлтором или с собственным юристом, то, скорее всего, эта ошибка вас не коснется. В противном случае, очень часто покупатели приезжают на переговоры с двумястами – пятьюстами тысячами рублей, а то и несколькими миллионами, и готовностью передать их продавцу «под расписку» в качестве задатка за дом.

Задаток – это всегда правильная форма фиксации намерений сторон, уберегающая покупателя от того, что в процессе подготовки сделки найдется другой покупатель, который предложит больше, или у продавца поменяются планы, и в последний день он передумает продавать. Но задаток обязательно должен вноситься не просто под расписку, а при подписании – как минимум – соглашения о задатке, а лучше – предварительного договора, детально описывающего последующую процедуру сделки и ответственность обеих сторон.

Не передавайте задаток под расписку: в лучшем случае вы вернете его себе в полном объеме, потеряв возможность купить дом, если придет более щедрый покупатель. В худшем случае – придется искать «продавца» – мошенника по дальним заграницам.

9. Не заказывают выписку из ЕГРП перед регистрацией сделки

При продаже объекта недвижимости старое свидетельство у продавца не изымается, а остается у него на руках.

А с 1 марта 2015 года вместо оригинальных фирменных защищенных бланков свидетельств, Росреестр выдает обычные белые бумажки А4 с синей печатью. Подделать – в два счета.

Любой агент перед подписанием договора купли-продажи в обязательном порядке заказывает выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость о фактическом собственнике земельного участка и дома, отсутствии обременений и проч. Если по какой-то причине этого не сделано – обязательно настаивайте на этом документе. Чем ближе к дате сделки заказана выписка, тем лучше.

10. Не делают подробной описи интерьера в доме

Если Вы покупаете дом или таунхаус с готовой внутренней отделкой и интерьером, в обязательном порядке нужно приложить к договору подробную опись имущества в доме в том состоянии, в котором дом будет передаваться покупателям после сделки.

Такая опись делается либо письменно, либо в виде подробной фотогалереи фактического состояния помещений. В противном случае, если не зафиксировано нигде, что именно этот шкаф и этот телевизор входят в стоимость и должны остаться в доме, после перехода права собственности покупатель рискует обнаружить свою новую недвижимость в буквальном смысле раздетой, вплоть до вывезенной сантехники, зеркал и встроенных шкафов.

В идеале, проговаривать подробно, что остается, а что продавец забирает из дома, нужно на самом старте, еще на этапе переговоров по цене. Потому что даже когда дом стоит два или три миллиона долларов, на финальных аккордах между сторонами начинаются зачастую прения по холодильникам и этажеркам: кто, как не собственники элитной недвижимости знают, как сильно деньги любят счет.

Успехов и терпения в поиске дома мечты!

♦ Только начали поиск дома на Новой Риге?

Предлагаем расширенную консультацию с экспертом по загородной недвижимости Новорижского направления.

Сэкономите самое ценное – ваше свободное время.

Согласовать день и время консультации – пишите на мэйл This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. или в ФБ Max Grushan.

Как удачно купить дом? 8 секретов выгодной покупки загородной недвижимости на сайте Недвио

Решив переехать из городской квартиры в свой собственный загородный дом — вы оказываетесь на пороге новой жизни. Если правильно подойти к вопросу, то такая жизнь доставит вам много положительных эмоций. Если не правильно — можно совершить сделку, о которой придется жалеть.

Читайте также:  Штукатурка стен цементным раствором своими руками

Как все сделать правильно, не совершить ошибку, при выборе частного дома? Предлагаем ознакомиться с советами (и секретами) от экспертов по загородной недвижимости для того, чтобы эта сделка принесла вам только удовольствие и выгоду.

Совет 1. Определитесь с назначением дома

Перед тем, как окончательно выйти на сделку по покупке загородного коттеджа, возьмите небольшой тайм-аут. Спокойно сядьте, и ответьте на три следующих вопроса:

  1. Зачем вам нужен этот дом, для каких целей?
  2. Сколько времени вы планируете проводить там, в какое время года?
  3. Как члены вашей семьи относятся к покупке? Как они ответили на первые вопросы?

Дело в том, что к домам, в которых планируется жить постоянно, и коттеджам для сезонного отдыха, предъявляются абсолютно разные требования. Это касается окружающей местности, соседей, инженерных коммуникаций, архитектуры строения, удобства расположения.

Очевидно, что дачный домик, построенный из фанеры не подойдет для постоянного проживания зимой. Однако, с этими же проблемами в холодное время года могут столкнуться и владельцы каменных домов, если они не живут в них постоянно.

Дело в том, что каменные дома нужно постоянно держать в «тонусе». Например, система водяного отопления требует слива воды при температуре «за бортом» ниже нуля или долгом простое. Если приезжать за город только на несколько дней в неделю, то дом нагреется только ближе к вечеру. Не успеете насладиться теплом – пора опять сливать воду. Плюс – как любая система, она требует ухода и профилактики. А это опять деньги.

Следствие неправильного определения целевого назначения – недостроенные, брошенные кирпичные и бетонные дома. Чаще всего по берегам озер.

Чтобы не повторять эти ошибки – определитесь с назначением загородного коттеджа, соотнесите ваши требования к понравившемуся предложению. Не делайте покупку на эмоциях. Не стоит переплачивать за удобства, которыми вы не сможете пользоваться в полной мере.

Совет 2. Лучше выбрать дом-новостройку, чем «вторичку»

Покупать дом наиболее безопасно на первичном рынке. Во-первых, вы первый собственник, а это значит, что со временем не появятся непонятные хозяева и совладельцы, объект гарантированно чист юридически.

Во-вторых, застройщик имеет лицензию, разрешение на строительство, учредительные, финансовые документы, документы на право собственности земли. Кроме этого, документы на все инженерные коммуникации.

За тем, как строят девелоперы, осуществляется внешнее наблюдение (стройнадзор, технадзор). После ее завершения госкомиссия осуществляет приемку, выдает свидетельство. Аудит документов позволит оценить степень риска, необходимые меры для его снижения или полного устранения.

Совет: Выбирая дом для покупки, посмотрите какие банки кредитуют данного застройщика. Крупные банки предпочитают не связываться с мошенниками.

Приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы рискуете столкнуться со всеми огрехами и проблемами предыдущих жильцов. Вы покупаете «кота в мешке» – непредвиденные проблемы дома могут «вылезти» уже после покупки, во время эксплуатации. Вот почему, еще до покупки дома, важно оценить общее состояние коммуникаций, инженерных систем на предмет скорого ремонта или замены.

Правда, у вторичных домов есть одно явно неоспоримое преимущество — они уже обжиты прежними владельцами, готовы к въезду и если есть какие изъяны в них, то они, как правило — налицо.

Главное преимущество готового дома в том, что вы, после подписания документов и оформления сделки, можете сразу в него заселиться.

Стройка дома своими силами — это всегда «экстрим». Хотя опытных профессионалов в строительстве это, конечно, не остановит.

Для неопытных покупателей, некоторые компании предлагают покупку участка со строительством коттеджа «под ключ». Данное решение выглядит довольно заманчиво, у него есть довольно много своих плюсов, но главные – это свой собственный проект дома и возможность распределить расходы во времени.

Однако минусов, как отмечают эксперты, при строительстве под ключ, все же гораздо больше, чем покупка новостройки от застройщика поселка или готового коттеджа на вторичном рынке.

Основное — вы целиком полагаетесь на строительную фирму, для которой ваш объект недвижимости, возможно — единственный. Нельзя предугадать, насколько качественно они справятся со всеми задачами (и справятся ли вообще).

Какой бы вы вариант не выбрали, помните, что единственной гарантией соблюдения всех правил, норм строительства будет являться привлечение профессиональных строителей на всех этапах: от стадии проектирования до сдачи объекта.

Совет 3. Контрольное заселение

Городские жители воспринимают загородную жизнь, в основном, по фильмам или по рассказам знакомых.

Вот почему рекомендуется перед тем, как окончательно паковать вещи, сделать так называемый «тест-драйв» загородного проживания. Это избавит вас от ошибок и необдуманных решений.

Снимите дом в интересном районе, поживите в нем, например, летом. Так вы поймете сколько реально комнат вам надо, как ухаживать за домом, как добираться в город, магазины и др. Определите для себя серьезность намерений, помимо этого вы увидите как домочадцы примут такую жизнь.

Это также относится к площади приусадебного участка. Если удовольствие от грядок и копания в земле получаете только вы, а остальные члены семьи — любят загорать, то не стоит брать большой участок.

Совет 4. Локация дома — это самый важный фактор

Когда есть выбор из нескольких вариантов, лучше всего остановиться на загородном доме, который расположен удобнее всех. Ведь от этого будет зависеть качество и комфорт вашей жизни.

Что следует оценить:

  1. Где расположена школа (или детский сад), удобно ли до них добираться?
  2. Удобно и долго ли вам добираться до своей работы в город и обратно?
  3. Где находится ближайший магазин и каков его ассортимент?
  4. Есть ли поблизости отделения банков, почты, аптеки, поликлиника и т. д.?

Эти вопросы, которые кажутся вполне очевидными и естественными. Однако, так нередко случается, что человек так очарован красотой дома, поселка, окружающей природой, что про все забывает.

Помните, цена ошибки высока, а если дом покупается в ипотеку — вдвойне. Поэтому лучше отнестись к фактору местоположения дома со всей серьезностью.

Совет 5. Площадь дома должна быть оптимальной

При определении размеров будущего коттеджа важно учесть возраст хозяев, их социальную активность, характер и другие факторы.

Так, для людей пенсионного возраста, вполне хватит небольшого, одноэтажного домика с минимумом комнат.

А вот семье из двух работающих взрослых, двух детей школьного возраста необходимо обеспечить всех отдельными спальнями, одной общей гостиной, большой кухней, туалетными комнатами. Если комнат будет меньше, то это приведет к «толканию локтями», при большем количестве – пустующим площадям и сложностью уборки.

Хлебосольным хозяевам рекомендуется планировать просторную гостиную, чтобы туда вписался большой круглый стол и пару рядов стульев, несколько гостевых спален, дополнительные туалетные комнаты, чтобы избежать проблем «коммуналки».

Многие скажут, в чем тут совет? Чем больше площадь, тем лучше! Но это — ошибка. Посмотрите на Рублевские и Новорижские «дворцы» площадью 700-1000-1500 кв. м, построенные в нулевые годы. Тогда их владельцы не думали, как будут использовать всю эту огромную площадь и количество комнат. А сейчас многие из них стоят годами в заброшенном состоянии.

Совет 6. Оцените ликвидность участка

Каждый, кто покупает загородную недвижимость, хочет быть уверен, что его труды и материальные затраты не пропадут. Стоимость земли в Подмосковье чаще всего превышает стоимость строения, сколько бы вы не вложили в него. А вот ликвидна она или нет — определяет рынок.

Как мы писали ранее, первым оценивается местоположение. Самыми дорогими будут участки на берегу реки, озера, затем возле леса, затем находящиеся в любом месте на охраняемой территории коттеджного или дачного поселка. Еще дешевле оцениваются дома в деревнях, селах или окруженные старыми постройками.

Существенно снижают стоимость близкое расположение железной дороги, высоковольтной линии электропередач, автомобильной трассы, действующей птицефермы, свалки или мусоросжигающего завода.

Совет: Будьте внимательны. Хорошо проанализируйте местоположение и окружение участка. Практика показывает, что неопытные, неподготовленные покупатели участков, в среднем переплачивают до 30-40% от их реальной стоимости.

Совет 7. Зима — время покупать

Специалисты по загородной недвижимости советуют осуществлять сделки зимой. В это время сильно снижается спрос на дома и участки, и, соответственно, падают цены.

Вы спросите — но что я там увижу зимой? Вопрос правильный, но вы не должны смотреть дома с участками зимой, потому что ездить и осматривать предложения нужно еще раньше — осенью.

Объездив осенью несколько поселков с новостройками и домов на вторичном рынке, и увидев все плюсы и минусы, вы должны составить для себя «шортлист» (короткий список из 5-10 понравившихся вариантов).

Но осенью покупку делать еще рано, так как спрос еще высок, как и цены. Лучше дождаться зимы, когда многие компании запускают интересные программы, и предлагают существенные скидки (вплоть до 30-40%!).

Совет 8. Внимательно осмотрите дом

Аудит состояния дома, степень его износа практически не под силу глазу неопытного покупателя. Хотя если знать, что искать, то все намного проще.

Тема проверки дома очень объемная (мы уже посвятили этому множество статей на нашем портале). Поэтому выделим здесь основное:

  • Фундамент. Самая важная часть дома. От него зависит прочность, надежность и долговечность строения, а также микроклимат внутри. Смотреть надо на предмет трещин, протечек, усадки, отвалившихся камней или кирпичей (небольшое количество погрешностей для вторичных домов допускается). Лучше всего осматривать фундамент в период холодов, при обильных осадках;
  • Кровля, стены. Следует осмотреть на возможные протечки, высолы, сбор конденсата, который укажет на ошибки строителей. Конечно, пятна от влаги, трещины, отвалившиеся части здесь не столь критичны, гораздо более важно оценить насколько хорошо кровля и стены держат тепло: какова толщина стен, в каком состоянии сама кровля, материалы теплоизоляции;
  • Инженерные системы, водоснабжение. Оценить неспециалисту практически невозможно. Все что вы можете проверить: работоспособность систем. Они должны работать без сбоев и задержек: при открытии крана течь вода, котел должен греть, розетки — работать, а септик — включаться. Владелец должен иметь схемы расположения коммуникаций, документацию (техусловия);
  • Состояние участка, почвы, плодовитость деревьев, кустарников. Все кроме состава почв можно оценить самостоятельно. Это лучше всего видно осенью. Для анализа почв и грунтовых вод потребуется заказать геологическую экспертизу.

Вывод: Осмотр дома лучше проводить осенью, когда видны все проблемные места. На него рекомендуем взять специалиста, который проведет оценку состояния дома и всех систем.

Мы привели в данной статье только 8 секретов как правильно выбирать дома. На нашем портале вы найдете исчерпывающую информацию о других тонкостях и нюансах в этом вопросе.

Мы также можем проконсультировать вас, если у вас возникли другие вопросы касательно приобретения дома — для этого достаточно позвонить по указанному номеру или оставить онлайн-заявку.

Как правильно и безопасно купить загородный дом

Большинство участников FORUMHOUSE считает, что гораздо правильнее построить дом самому, чем покупать готовый.

Читайте также:  Монтаж дранки для штукатурки стен и потолков своими руками

Не факт, что покупка будет дороже. Но лучше строить самому, чтобы не нарваться на скрытые косяки.

Но в жизни бывают всякие обстоятельства, иногда стройка невозможна, только покупка. Для таких случаев мы собрали рекомендации экспертов и опытных участников нашего портала: что нужно обязательно знать и учитывать для безопасной покупки загородной недвижимости.

Содержание

  • Как найти жилье для покупки
  • Какие документы должен показать продавец
  • Как безопасно купить жилье у застройщика в КП
  • Что нужно знать про покупаемый дом

Как искать загородное жилье для покупки

Прежде, чем приступать к поискам, нужно понять, что именно ищется, прописать критерии так, чтобы они охватывали все стороны загородной жизни. Вспомнить все, что важно и составить чек-лист. Выглядеть он может примерно так:

  • Требования к дому (площадь, количество этажей, материал стен);
  • Природа (озеро, речка, лес и .п.);
  • Инфраструктура (газ, электричество, канализация, хорошая питьевая вода, хорошие дороги, чистят ли дороги зимой);
  • Доступ к социальным объектам (школа, детский сад, поликлиника, магазин);
  • Удаленность от города;
  • Соседи (близко, далеко, не станет ли соседство непереносимым);
  • Логистика (насколько легко и быстро добираться до работы, пропускная способность трассы);
  • Участок (площадь, форма, рельеф).

Определившись с местом, в котором вы хотите жить, можно начинать мониторить цены. Эксперты рекомендуют изучать предложения как можно масштабнее. Нужно смотреть вообще всё:

  • объявления, которые дают собственники жилья;
  • предложения от застройщиков;
  • предложения риэлетров.

Все предложения нужно сравнивать друг с другом и проверять на соответствие своему чек-листу. На финише должно остаться 10-15 объектов. Все их нужно осмотреть, и лучше вместе с дружественным юристом и дружественным специалистом по строительству. После первого осмотра покупатель должен уже представлять, во сколько обойдется содержание дома, сколько денег будет тратиться на услуги ЖКХ, а если это СНТ, то понять все про размер взносов и вообще про финансовую политику правления. Хороший способ все это выяснить – личное знакомство с соседями. Рекомендуется также изучить форумы местных жителей, чтобы понять, с какими проблемами придется столкнуться.

Что нужно знать про покупаемый дом

Главное, что должно вас интересовать, это состояние дома. Здесь нужно учитывать все возможные нюансы. Задача покупателя – выяснить следующие важные вопросы:

  • когда был построен дом;
  • сколько лет он в собственности у нынешних владельцев;
  • из чего он построен;
  • какой фундамент у дома и в каком он состоянии (этот элемент дома в обязательном порядке должен проверить приглашенный покупателем профессионал);

Взять толкового конструктора, дать ему денег если нужно, вывезти на объект. Послушать что он скажет.

  • подведен ли газ;
  • как организовано водоснабжение, какое качество воды, делались ли ее анализы;
  • бывают ли перебои с электричеством;
  • как устроена канализация и в каком она состоянии.

Посмотрите платежные документы за услуги ЖКХ за летние и зимние месяцы, чтобы иметь представление об этой части расходов на содержание дома. Проверьте, как работает отопление, не удовлетворяйтесь обычным «ой, зимой у нас так тепло!».

Список документов

Хорошо, если знакомый юрист поможет покупателю проверить все необходимые документы. В любом случае, есть список документов, которые должны быть у продавца в обязательном порядке. Убедитесь, что у него есть:

  • Разрешение на строительство (или уведомление администрации о соответствии параметров строительства);
  • Акт ввода дома в эксплуатацию;
  • Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  • Нотариальное согласие супруга на продажу;
  • ​ Разрешение органов опеки на продажу (оно необходимо, если в доме проживают дети, инвалиды, пенсионеры);

В выписке указывается важная для покупателя информация обо всех возможных обременениях на дом и ЗУ, арестах и т.п.

Чтобы получить выписку из Росреестра, достаточно знать кадастровый номер участка и обратиться в любой МФЦ. Возможно, выписку предоставит сам продавец, но тогда нужно смотреть на дату документа. Выписка должна быть свежей, и, возможно, лучше все же получить ее от Росреестра (предоставляется минимум за три рабочих дня, максимум – за неделю).

Сделайте сами (а не берите у продавца) выписку из ЕГРН на земельный участок и на дом. Убедитесь, что собственник, и продавец – одно и тоже лицо. Сравните параметры, указанные в выписках с теми, которые показывает в своих документах продавец.

Важно: если приглянувшийся вам дом уже когда-то продавался-покупался, то нужно «пройтись» по цепочке ВСЕХ сделок. Нужно проверить все договоры купли-продажи и точно узнать, были ли они заверены нотариально.

Что нужно знать, покупая дом в КП у застройщика

Покупка дом с участком в коттеджном поселке от застройщика имеет целый ряд особенностей и потенциально опасных моментов. Покупатель должен обязательно посмотреть документы (в первую очередь правоустанавливающие, которые подтверждают, что данная организация может законно заниматься коммерческой деятельностью):

  • Устав организации;
  • Свидетельство о том, что она стоит на учете в налоговых органах;
  • Свидетельство о присвоении ИНН;
  • Доказательства прав руководителя организации (решение учредителей, протокол общего собрания, приказ и т.п.). Эти документы подтверждают право заниматься коммерческой деятельностью.
  • Также обязательно нужно выяснить, не находится ли застройщик в стадии банкротства.

Следующий пункт квеста – посмотреть, какие у застройщика права на ЗУ. Чтобы это узнать, нужно проверить «Постановление районной администрации о выделении участка». В нем должно быть подробно расписано, для каких целей выделяется участок и на каких условиях. Если в Постановлении есть слово «аренда», посмотрите на сроки аренды участка и порядок передачи его в собственность.

Получив от застройщика все эти бумаги и убедившись, что все в порядке, можно переходить к следующему важному пункту – инженерным системам. Задача покупателя – понять, как будут работать необходимые коммуникации дома, как организовано в поселке водоснабжение, канализация и т.п.

Для этого нужно запросить концепцию коттеджного поселка и утвержденный генплан его развития. В приложениях к последнему документу в обязательном порядке должны быть описаны все инженерные сети поселка. Также проверьте, есть ли разрешение на строительство от местной администрации и все нужные согласования.

Еще нужно обязательно посмотреть ТУ на подключение электросетей, газа, водоснабжения, телефонной связи.

Покупая дом в КП уже после его сдачи государственной комиссии, непременно следует попросить у застройщика заключение, и акты выполненных работ, если к строительству привлекались сторонние организации.

Кроме того, покупателю должны показать все документы на дом и ЗУ (свидетельства о регистрации с указанием вида разрешенного использования ЗУ, правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт участка и т.п.)

Выводы

Покупка недвижимости за городом – серьезное и ответственное дело. Если продавец – частное лицо, нужно посмотреть один пакет документов, если застройщик в КП – другой. В любом случае нужно, чтобы состояние дома оценил приглашенный специалист. Если хотите сами, воспользуйтесь нашей памяткой покупателя недвижимости, не разбирающегося в строительстве.

Надеемся, наша шпаргалка поможет вам сделать удачную покупку. Кстати, узнайте, как изменились условия «загородной ипотеки», и как правильно оформить в собственность дом и земельный участок. Большой раздел нашего форума посвящен оформлению имущественных прав.

Посмотрите наше видео о том, как оптимизировать затраты при строительстве дома.


GardenWeb

Покупаем загородную недвижимость: советы и рекомендации

Для многих горожан покупка загородного дома не просто прихоть, а нередко и вполне обоснованная необходимость, ведь городская «среда обитания» может плохо сказываться как на физическом, так и моральном состоянии.

Кроме того, желание дышать свежим воздухом, наслаждаться приятными картинами природы и стать самому себе хозяином — мечта почти любого человека. Вот и получается, что совокупность «необходимости» и «желания» заставляет людей более внимательно присматриваться к загородной недвижимости. К счастью, желание уединиться и вести более здоровый образ жизни вполне осуществимо – рынок изобилует предложениями этой категории.

Однако насколько высок спрос на загородные дома и коттеджи, настолько и высоки риски, сопряженные с их покупкой. Даже если вы пользуетесь услугами профессионального риелтора и убеждены в его честности и порядочности, вам необходимо быть подкованным в этом вопросе.

Покупая загородный дом, не стоит игнорировать основные правила, касающиеся права частной собственности на строение и права частной собственности на землю. Все требующиеся документы должны быть надлежащим образом оформлены и зарегистрированы. Проконсультируйтесь у юриста, какие именно документы должны быть у вас в результате или уточните эту информацию в официальных источниках. Надо понимать, что право собственности делится на три вида: право владения, право распоряжения и право пользования. Нас интересует в первую очередь право распоряжения. Все законодательные нормы этого аспекта описаны в Гражданском кодексе РФ.

При покупке дома вы должны знать, что если продавец владеет землей не на основе права частной собственности, а как наследник, получивший ее в дар пожизненно, то купчая дома на такой земле не может быть зарегистрирована, и по закону новый владелец не имеет права распоряжаться этим имуществом.

Еще одной типичной ошибкой при покупке дома является оформление «купли-продажи» земли, на которой стоит этот дом. Скорее всего, продавец его документально не оформил, и юридически такое строение будет считаться самовольным. Вам придется потратить немало времени и сил, чтобы его оформить. Поэтому сразу попросите документы на дом. Если их нет, есть два подходящих пути решения: продавец самостоятельно оформляет все необходимые документы или бюрократические вопросы берёте на себя вы, но стоимость сделки пропорционально уменьшается.

Кроме юридических сложностей могут возникать и вполне бытовые. Чтобы знать заранее, что вы приобретаете в собственность, необходимо учесть ряд моментов.

Перед тем, как совершить покупку, необходимо проверить техническое состояние дома, а именно его фундамент, перекрытия и конструкции. Такая проверка обойдется вам от 500 до 2000$. Но лучше сразу потратить эту сумму денег, чем через 5-10 лет полностью перестраивать дом и потратить при этом гораздо больше.

o Избегайте устных договоренностей при свершении сделки. Как показывает практика, обещания, данные «за рамками» официально оформленных договоров, чаще всего не исполняются.

o Перед заключением сделки необходимо тщательно изучить местность вокруг вашего будущего места проживания. Желательно несколько раз и в разное время суток. Это необходимо, чтобы вы могли наглядно убедиться в том, что рядом с вами «вдруг» не появится нежелательное соседство — линии ЛЭП, мусорные свалки, кладбище и многое другое.

o Необходимо также убедиться, что поблизости не строятся высотные дома или какие-либо другие объекты, которые после завершения строительства будут заслонять обзор из окна или закрывать солнечный свет.

o Не стоит привлекать к процессу покупки загородного дома знакомого юриста, если он специализируется на совершенно других вещах. Это, как правило, приводит к тому, что покупка дома растягивается на неопределенное время, а в худшем случае и вовсе срывается. Поэтому сделка должна сопровождаться только юристами, которые имеют опыт работы с загородной недвижимостью.
o Оформляя в собственность дом, в паспортном столе необходимо затребовать справку о составе лиц, прописанных в доме и удостовериться, что они все были выписаны. Только так вы будете уверены, что в будущем у вас не отсудят дом прописанные в нем родственники бывших хозяев.

Более простой и менее рискованный способ покупки загородной недвижимости — это покупка дома в коттеджном поселке при содействии крупной и известной девелоперской компании, обладающей большим опытом ведения подобных сделок. Однако и это не избавит вас от необходимости самостоятельно следить за ходом сделки и оформлением документов и осматривать окрестности.

Читайте также:  Чем красить стены в ванной комнате или на кухне?

Блог N1.RU

Для профессионалов рынка недвижимости

Последние записи:

Присоединяйтесь к нам в Facebook

Подписка на блог по электронной почте

Продажа загородной недвижимости: нюансы и приёмы

Евгений Пестов, специалист по элитной и загородной недвижимости из Новосибирска, рассказывает о специфике своей сферы и о том, почему риелторам всё-таки стоит заниматься реализацией загородных домов.

Продажа коттеджей и загородных домов всегда была непростым делом. Именно поэтому хороших специалистов на этом рынке немного. Почему так происходит? Есть несколько важных моментов, которые стоит учитывать при работе с загородной недвижимостью.

Долгие сроки экспозиции объекта

Нужно быть готовым, что в определенный отрезок времени продаж коттеджей будет меньше, чем квартир. Следовательно, вырастут затраты на продвижение объекта, увеличатся прямые расходы на рекламу из-за задействования бóльшего объема ресурсов. Сложно будет обойтись только 2-3 сайтами, придётся подключать глянцевые журналы, промоутеров, контекстную рекламу конкретного варианта. Кроме того, «отделаться» фотографиями с «мыльницы» или смартфона не получится. Нужно будет заказывать профессиональную фотосъемку, создавать видеоролик не на коленке, а в нормальной студии.

Сравните эффект от двух фотографий. По-моему, разница очевидна.

Из-за подобных больших затрат «на входе» не каждое агентство готово вкладываться живыми деньгами в расчете получить прибыль в будущем. Да и далеко не любой риелтор может длительное время ждать свою зарплату.

Сложность в оценке загородной недвижимости

Сделать качественную оценку объекта недвижимости из-за индивидуальных построек (бани, гаража и пр.) непросто. Это не квартира, которая в своем сегменте очень легко оценивается. Коттеджи – штучный товар с большим количеством переменных показателей.

Без арифмофобии

Многие риелторы не хотят заниматься коттеджами из-за страха перед авторитетом собственника или большими суммами (сложно торговаться с клиентами на миллионы рублей, когда 50 тыс. – самое большее, что ты держал в руках). Но дайте себе немного времени, и это пройдёт. Если нет, то и здесь есть выход: в сибирском регионе, например, достаточно большой ассортимент коттеджей стоимостью 10-15 млн рублей. Можно спокойно занять эту нишу.

Сегментация рынка

Важно понимать, что один-два специалиста не смогут серьезно работать на рынке загородной недвижимости: нужно выделять целый отдел. Это обусловлено тем, что рынок предложений слишком обширен по объему и расстоянию: посёлки достаточно удалены от города, это значительно увеличивает время в дороге до объекта. Именно поэтому я рекомендую сегментировать рынок. Есть два подхода:

  • районный – сокращает время в пути,
  • ценовой – упрощает работу в конкретном сегменте рынка.

Хотя, по моему опыту, при условии обширного рынка можно совместить эти два сегмента по принципу «дорогие объекты + районирование», а оставшиеся объекты уже только районировать. Это позволит максимально эффективно использовать рабочее время риелторов и получать предельную отдачу.

Глубокое погружение в тему

Риелтору важно жить продажей загородной недвижимости, регулярно посещать коттеджные посёлки, наблюдать за людьми, которые их населяют, следить за изменением инфраструктуры, за тем, как меняется концепция посёлка и какого плана дома в нём строятся.

Из личного опыта

На фото недостроенный коттедж в одном из известных посёлков, который был собран из подручных материалов: фундаментные блоки, ЖБ плиты, сибит, шлакоблок, немного кирпича.

Как вы думаете, как долго простоит такой дом?

Интересную информацию я узнал позже от местных жителей. Оказывается, подобный дом не один, ещё два таких отштукатурили снаружи-внутри и продали. Если учесть, что цены на коттеджи в посёлке совсем не маленькие, представляю, как удивятся со временем своей покупке новые собственники.

Подведем итоги

Хорошее знание рынка, важные рекомендации по покупке того или иного объекта, оценка реальной стоимости загородного дома – без всего этого никуда. Если у риелтора есть это понимание, то он будет незаменим для потенциального клиента.

Да, путь риелтора, специализирующегося на загородной недвижимости не лёгок. Пожалуй, он наиболее трудный из возможных. Однако со временем всё с лихвой окупится и агентству, и риелтору, который займется развитием этого направления.

Покупка загородного дома: советы и рекомендации

10 декабря 2018

Дом за пределами города. Возможность не только иметь свой земельный участок и обеспечивать свою семью круглый год продуктами питания, но и возможность почувствовать себя целостно и гармонично, отдохнуть от городской суеты и дорожного шума. Это только малая часть того, что обещает загородный формат жизни.

Купить коттедж или купить дачу в Кировской области – это еще и рыбалка, пикники и отдых на свежем воздухе!

Каждый, кто решается купить загородный дом, руководствуется своими индивидуальными предпочтениями.

При этом, как и любая другая сделка, покупка и продажа домов в Кировской области имеет свои особенности. И важно учитывать множество нюансов как при выборе подходящего варианта, так и при непосредственном процессе совершения сделки.

О том, на что стоит обратить внимание при изучении объявлений о продаже домов и коттеджей с фото, а также при осмотре самого объекта недвижимости? Какие документы необходимо запросить у лиц, которые осуществляют продажу дач в Кирове и области? Обо всем этом читайте далее.

Купить загородный дом: на что обратить внимание?

Часто в объявлениях можно встретить информацию о продаже коттеджей, продаже домов в Кировской области и дач. Конечно же, в первую очередь каждый потенциальный покупатель обращает внимание на описание недвижимости и ее фотографии. Но полностью доверять таким характеристикам не стоит! Довольно часто бывают случаи, когда описание дома, указанное в объявлении, не соответствует действительной картине.

Поэтому обязательным условием в принятии решения купить загородный дом должен быть личный осмотр выбранного Вами объекта недвижимости.

Итак, Вы уже определились с ценой и географическим направлением размещения будущего жилья или дачи, подобрали подходящие под Ваши критерии варианты и поехали на осмотр. На чем Вам следует заострить свое внимание?

Во-первых, лучшее время года, чтобы купить коттедж или купить дачу в Кировской области, – это весна.

Тогда происходит таяние снега: уровень грунтовых вод достигает своей высокой отметки. Это позволит Вам увидеть, затапливает ли подвал, есть ли на стенках дома плесень. Также именно весной Вы сможете объективно оценить внешнее состояние дома, в особенности качество фундамента и крыши.

Во-вторых, следует осмотреть не только прилегающую к дому территорию, но и соседние участки. Рядом с тем местом, где осуществляется продажа коттеджей илипродажа домов в Кировской области, могут быть, например, свалка или кладбище. А эти моменты могут подпортить общее впечатление от проживания в выбранном Вами загородном доме. Также обратите внимание на то, есть ли рядом какие-либо заводы или другие промышленные объекты.

В-третьих, Вам, прежде чем решиться купить загородный дом в Кирове, необходимо убедиться в состоянии и качестве следующих элементов дома.

Крыши загородного дома. Она не должна протекать, соответственно, ни о каких грибке и плесени не должно быть и речи. Если Вы заметили данные недостатки, то смело можете заявить о них собственнику, который осуществляет продажу дома в Кировской области, или откажитесь от приобретения данного строения (в дальнейшем возникнут существенные затраты)!

Наружных стен. Не должно быть никаких трещин и неровностей. Все это свидетельствует о неправильной усадке дома. Также обратите внимание на то, как закрываются двери и окна. Если плохо, то это говорит о недолжном состоянии фундамента. Этот момент в том числе стоит озвучить собственнику, который реализовывает продажу коттеджа, для соответствующей корректировки цены. Или совсем отказаться от покупки такой недвижимости.

Пола. Тут все предельно просто. Лучше всего купить загородный дом в Кирове с ровным полом. Обратите внимание на потолок нижнего этажа. Если Вы заметите прогиб, то это значит, что в дальнейшем он будет увеличиваться. Все это связано с недостатком балок. Также пол должен быть крепким, не прогибаться при ходьбе.

Фундамента. В особенности, прежде чем купить коттедж или купить дачу в Кировской области, обратите внимание на землю вокруг основания дома. Почва должна быть однородна, без каких-либо ям, просадок. Не должно быть никаких трещин в полу и в стенах – это говорит о некачественном фундаменте. Можно также оценить пористость материла основания. Чем меньше пузырьков воздуха в фундаменте, тем он качественнее.

Водоснабжения. Какое оно: автономное или централизованное? Если водоснабжение автономное, то. прежде чем купить загородный дом в Кирове, необходимо удостовериться в качестве воды. Иначе в дальнейшем могут возникнуть траты на очищающие и фильтрующие приборы. Также обратите внимание на состояние труб. Не должно быть никаких протечек. Важно, чтобы трубы были утеплены соответствующим материалом. В противном случае в зимнее время года трубы могут полопаться.

Канализации. Хорошим признаком будет достаточно быстрый слив воды, например, в ванной. Также оцените состояние труб на наличие протечек.

Электропроводки. Попросите хозяев, осуществляющих продажу дома в Кировской области, одновременно включить все имеющиеся электроприборы. Если сеть выдержала нагрузку – это хороший показатель!

Вентиляции. Также, прежде чем купить загородный дом или купить коттедж, удостоверьтесь в наличии вентиляционной системы. Ведь именно она оказывает существенное влияние на микроклимат в доме. Повышенная влажность, духота, неприятные запахи как раз говорят о плохой вентиляционной системе.

Особенно хотелось бы обратить Ваше внимание на такой момент. Собственник, который осуществляет продажу коттеджа или продажу дома в Кировской области, может сказать Вам, что в скором времени будут проведены какие-либо коммуникации (если они совсем отсутствуют).

Данную информацию Вам необходимо проверить прежде, чем приобретать данный загородный дом!

Для этого Вам следует позвонить в Администрацию города Кирова за уточнением этих сведений. Опять-таки, если Вы планируете купить загородный дом и незамедлительно заехать, то отсутствие каких-либо коммуникаций может помешать Вашему комфортному проживанию. Расставьте для себя в данном вопросе необходимые приоритеты!

Покупка загородного дома: проверка документов

После осмотра коттеджа или дачи Вам необходимо запросить у собственника, осуществляющего продажу дома в Кировской области, соответствующие документы. К ним относятся:

Выписка из ЕГРН;

Кадастровый паспорт земельного участка и строения;

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и дом;

Правоустанавливающий документ (Договор купли-продажи, Договор дарения, например).

В зависимости от ситуации могут потребоваться и другие документы. Например, Свидетельство о рождении ребенка, Нотариальная доверенность на право отчуждения объекта недвижимости, Развернутая справка из ЖКХ, Разрешение на перепланировку и др.

Юридический вопрос при продаже коттеджей, а также при продаже дач в Кирове и области требует обстоятельного решения. Последствия невнимательности и неосведомленности в этом вопросе могут быть крайне негативными, вплоть до того, что есть вероятность остаться без нового жилья и, соответственно, без внесенных за это жилье денег!

Поэтому решение данного вопроса стоит доверить квалифицированному специалисту!

В компании «Риэлти Групп» предоставляются услуги не только по продаже домов в Кировской области, но и вся необходимая помощь желающему купить загородный дом. В нашей организации работают профессиональные агенты, юристы и кредитные специалисты. Благодаря такому комплексному подходу можно быть полностью уверенными в успешной реализации разного рода недвижимости!

Остались вопросы и нужна
бесплатная консультация?

Ссылка на основную публикацию