Земельный участок с коммуникациями – преимущества

8 критических ошибок, которые совершают 90% людей при покупке участка.

1. Доверие к рекламе с чересчур низкой ценой.

Кто из вас не встречал рекламу вроде этой: “Земля с действующими коммуникациями (электричество, магистральный газ, водопровод) на берегу озера – 15 т.р. за сотку”? Нужно скорее звонить, договариваться о просмотре! Но у каждого ли при этом возникает вопрос: “С чего бы это, при наличии стабильно высокого спроса на землю с коммуникациями в живописных местах, собственник решил расстаться с нею за символическую цену – в 10 раз ниже рыночной”? В лучшем случае, приехав на просмотр, вы увидите голое поле, заросшее бурьяном, от которого до ближайшего озера минимум 5 км. Обещанный участок вы сможете посмотреть только на схеме, потому что подъехать к нему невозможно – дорог нет. Из коммуникаций вам покажут только технические условия, и то, если повезет. В худшем случае, вам доведется столкнуться с юридически проблемной землей: плохая юридическая история, суды, залог земли в банке – также могут стать причиной демпинговой цены.

Следствие: минимум – потерянное зря время и разочарование; максимум – покупка обещаний, которым не суждено сбыться, т.к. выпонить эти обещания за такие деньги не возможно. Да их никто и не собирался выполнять.

2. “Главное купить землю, а остальное приложится”.

Весьма распространенный способ “обкэшивания” земельных активов крупными землевладельцами – продажа размежеванных по несколько соток земельных наделов без дорог и коммуникаций. Они не хотят этим заниматься, т.к. это очень сложно, дорого и долго, а земли у них слишком много. От первого случая их отличает то, что они не обманывают покупателя и ничего ему не обещают. Взамен низкой цены на “пустые” участки, они рисуют покупателям следующую перспективу: когда все участки будут распроданы, собственники объединятся в ДНТ или СНТ, выберут активного председателя, сложатся средствами, проведут коммуникации и построят дороги. Но, как показывает обширная практика, “потом” уже ничего не происходит. Заставить всех собственников проучаствовать в благоустройстве поселка практически не реально. Либо все работы финансирует только часть жителей, – которым больше надо, либо процесс и вовсе замирает.

Следствие: вы рискуете купить участок в чистом поле, которое так никогда и не станет поселком. Альтернатива – вам придется финансировать благоустройство поселка за себя и еще за несколько нерадивых соседей.

3. “ИЖС – хорошо, “дачка” – плохо”.

Расхожее заблуждение, связанное с отсутствием четкого понимания статуса различных категорий и видов разрешенного использования (ВРИ) земли. “ИЖС” (Индивидуальное жилищное строительство) – это вид разрешенного использования внутри категории “земли населенных пунктов”. “Дачное строительство” – это вид разрешенного использования внутри категории земель сельхозназначения. И в том, и в другом случае оформляется свидетельство о праве собственности на землю, разрешено возведение индивидуального дома и надворных построек, подведение всех коммуникаций, прописка, круглогодичное проживание. Однако, прежде чем построить дом на участке ИЖС, необходимо согласовать проект и получить разрешение на строительство в местной администрации. Эта процедура далеко не бесплатна и может занять до года. На дачной земле собственник может начать строительство сразу после получения свидетельства о собственности, т.к. проект всего поселка уже прошел согласование. Немаловажным преимуществом дачной земли является более низкая ставка земельного налога. Для примера, в Серпуховском районе собственник дачного участка в 20 соток платит налог примерно 3 400 руб. в год. Налог на такой же участок в соседней деревне составляет 22 000 руб. в год.

Следствие: покупая ИЖС – участок, вы усложняете и удорожаете процесс строительства, и платите более высокие налоги, при полном отсутствии явных преимуществ перед “дачной” землей.

4. Пренебрежение правовым статусом земли.

В зависимости от того, какую юридическую модель продажи участков выбрал застройщик (он же собственник земельного массива), существуют два основных вида собственности на дачные участки: общедолевая и индивидуальная. Если застройщик до начала реализации проекта создал ДНП, и внес весь массив в уставный капитал этого ДНП, то каждый покупатель вынужден войти в ДНП и приобрести долю в праве на общедолевую собственность. Другой вариант предполагает индивидуальное право собственности на каждый отдельный участок, т.к. все участки отмежеваны и на каждое оформлено свидетельство. ДНП в таких поселках тоже создается, но лишь для решения совместных коммунальных вопросов. Фактически, такие поселки – это конгломерат независимых собственников, где членство в ДНП является добровольным, а право собственности бесспорным. Первый же вариант более рискованный, т.к. каждый собственник в значительной мере зависит от воли сообщества и его лидеров, в т.ч. в плане распоряжения своим участком. Иногда покупатели не уделяют должного внимания этим тонкостям при выборе участка.

Следствие: приобретая участок в виде доли в праве на общедолевую собственность, вы рискуете попасть в зависимость от неких решений и правил, принятых еще до вас, и без вашего участия, а все ваши действия с участком должны получить одобрение общего собрания.

5. “В поселке должна быть собственная инфраструктура”.

В поселках, расположенных в глухих, удаленных местах, где на 20 км в округе только один сельмаг, застройщик вынужден строить собственную инфраструктуру. Иначе он ничего не продаст. Разумеется, это преподносится покупателям как неоспоримое благо и преимущество. Однако продавцы умалчивают, во что обойдется жителям содержание этой инфраструктуры, и какова будет дальнейшая судьба объектов в том случае, если они окажутся невостребованными жителями. В поселках с собственной инфраструктурой коммунальный платеж достигает 10 000 – 15 000 р. в месяц. Такие инфраструктурные объекты как магазины и рестораны, как правило, существуют как отдельный бизнес и должны приносить прибыль, ну или хотябы окупаться. Если жители поселка не могут обеспечить нужную прибыль, то на территорию начинают пускать людей извне. Идеально, когда поселок расположен в тихом живописном месте, но при этом в ближайших окрестностях есть вся привычная горожанину инфраструктура. Это очень ценное сочетание, и встречается не часто.

Следствие: выбирая участок в поселке с собственной инфраструктурой, вы вынуждены нести расходы по ее содержанию, даже если вы ею не пользуетесь, а ваш поселок со сременем рискует превратиться в территорию, доступную для всех желающих.

6. “Только “большая вода”.

Вы мечтаете выйти из дома рано по утру, и спуститься с удочкой к реке, или в жаркий летний день отдохнуть с семьей на берегу озера? Не вы один. Отдых у воды очень популярен среди москвичей. Поэтому, покупая участок в непосредственной близости от природного водоема (река, озеро), будьте готовы к шумному соседству с компаниями отдыхающих, и горами мусора, которые остаются после них. Преградить гражданам доступ к берегам водоемов никто не имеет право. А если к берегу нет другого прохода и проезда, кроме как через ваш поселок, то вам придется и вовсе отказаться от контроля доступа не вашу территорию. Разумеется, что продавцы поселков у воды будут убеждать вас, что вопрос с доступом посторонних лиц на “вашу” беговую территорию урегулирован. Однако следует помнить, что нет законных способов преградить доступ к воде всех желающих. А расчистка береговой линии от мусора неизбежно ляжет на плечи жителей поселка. Конечно, водоем нужен, желательно большой, и не один. Но лучше, чтобы он находился на удалении от 1 до 5 км. от вашего поселка.

Следствие: выбирая поселок в непосредственной близости от природного водоема, вы рискуете получить нежелательное соседство в виде шумных компаний отдыхающих, антисанитарии в береговой зоне, а то и вовсе поток посторонних людей, добирающихся к “большой воде” по территории вашего поселка.

7. “Большой поселок – это плохо”.

Бесспорно, у маленьких поселков есть ряд преимуществ. Однако, и недостатки тоже есть, и о них необходимо знать. Основной недостаток – значительные платежи на содержание поселка в пересчете на одного жителя, т.к. есть расходы, которые не зависят от количества домовладений. Например, обслуживание инженерных сетей. В маленьких поселках коммунальный платеж составляет минимум 10 000 – 15 000 в месяц. Кроме того, выбирая участок в маленьком поселке, оглядитесь вокруг. И если вы увидите свободные поля, будьте уверены, что со временем они также будут застроены, а “ваш” маленький поселок – это, скорее всего, лишь первая очередь более крупного проекта. Прокладка инженерных коммуникаций к любому поселку весьма хлопотна и затратна. На малеком поселке эти затраты не окупаются.

Следствие: покупая участок в маленьком поселке, будьте готовы к значительным коммунальным платежам, и дальнейшему развитию незастроенных территорий поблизости.

8. “Водопровод и канализация должны быть центральными”.

Уезжая за город в погоне за чистым воздухом и приятными глазу пейзажами, большинство из нас не готово расставаться с привычными городскими удобствами, главным образом, инженерными коммуникациями. Поэтому многие покупатели рассматривают только те поселки, где “все коммуникации – центральные”, избегая вариантов с локальными очистными сооружениями и индивидуальными скважинами. Однако, следует знать, что “центральные” водопровод и канализация в загородном поселке – это абсолютно не аналог городским системам жизнееобеспечения. По сути, это те же локальные септики и скважины, только большего масштаба. Данные системы крайне дороги в оформлении и строительстве, поэтому застройщики поселков идут на это лишь по причине необходимости, а именно:

1. слишком глубокое залегание питьевого водоносного горизонта;

2. нахождение поблизости свалки, кладбища, скотомогильника, животноводческой фермы;

3. нахождение поблизости природного водоема, обеспечивающего водой населенные пункты.

Бесперебойная работа этих стистем зависит от ряда факторов: от погодных и природных условий, до добросовестной работы УК и сознательности соседей. У поселков с централизованной подачей воды и водоотведением есть и еще ряд существенных недостатков, например:

1. непрозрачность тарифов и платежей на обслуживание и техниченскую поддержку этих систем;

2. зависимость от УК, которая может использовать полное или частичное отключение этих систем как аргумент в конфликтах с жителями поселка.

Следствие: приобретая участок или дом в поселке с “центральным” водоснабжением и канализацией, узнайте, нет ли поблизости свалок, скотомогильников, или кладбищь, а также, будьте готовы к:

1. перебоям в работе системы, особенно в экстремальных погодных условиях;

2. ослаблении напора воды, особенно в период полива огородов;

3. к никем не регулируемым тарифам на водоснабжение и водоотведение, устанавливаемым вашей УК;

4. высоким коммунальным платежам, значительная часть которых идет на техническое содержание и ремонт этих систем;

5. в случае конфликта с УК быть отключенным от централизованной подачи воды.

Плюсы и минусы при покупке участка.

Татьяна Анантева

При поиске объекта загородной недвижимости для приобретения, немало покупателей
сталкиваются, на сегодняшний день, с проблемой выбора. Ведь на нынешнем рынке
можно найти дома по цене участка, и участки по цене дома.
В данной статье, я хочу помочь покупателям, которые выбирают участки, и написать для них
ряд плюсов и минусов, на которые необходимо обратить внимание и учесть при
покупке.

Какие же плюсы есть при покупке только участка?

1. Стоимость только участка ниже по сравнению со стоимостью участка с домом.
2. Выборбольше, так как в процентном соотношении просто земельных участков больше, чем
участков с домами.
3.Понимая для каких нужд приобретается участок, можно на стадии выбора сразу искать
участок с нужным назначение (т.е. если вы собираетесь строить дом для сезонного
проживания, например дачу на лето, то и участок для индивидуального жилищного
строительства (ИЖС) покупать не обязательно, а ведь участки для ИЖС стоят
дороже, чем для дачного строительства.
4. Или понимая, что вы хотите уединения, построить домик вдалеке от городского шума, вы будете искать участок подальше от населенных пунктов, и от шумных трасс.
5. Так же понимая, что вам важна охрана, вы будете ориентироваться на участки в
коттеджных поселках, или нужна инфраструктура (больницы, школы, магазины) можно
искать сразу участок не далеко от населенных пунктов, сел, деревень, тем самым оптимизируя время на поиски.
6. При покупке просто участка, можно построить дом своей мечты, по своему проекту, на
свой вкус, со своим ландшафтным дизайном, воплотив свои задумки, а может
построить не один дом, а целый комплекс построек, и даже сделать семейную усадьбу.
7. Инвестиционная составляющая. Участки в некоторых местах, например в районе 15 км. от Москвы,
или на территории Новой Москвы, будут со временем расти в цене, так как вблизи
от Москвы свободной земли становится все меньше, а в Новой Москве будет
развиваться инфраструктура, плюс все участки переведены в категорию населенных
пунктов, что позволит при строительстве на них домов, иметь право регистрации в них.
8. «Эффект Банка». Если вы не доверяете банковской системе, то вкладывая свои сбережения в
участок, для их сохранности, при необходимости вернуться обратно в деньги, при
наличии просто участка, всегда его потом легче и быстрее продать, чем участок с
домом. Единственным условием должно быть то, чтобы участок был ликвидным (т.е.
рыночная, адекватная цена, хорошая локация, приличные соседи, коммуникации,
подъездные пути и категория с назначением).
9. Ежегодный налог на имущество, будет ниже, на просто участок, чем на участок с домом.
10. При поиске объекта и сопровождении сделки с помощью третьих лиц (агентов и/или юристов),
размер вознаграждения за просто участок будет меньше, чем за участок с домом.

Минусы при приобретенииучастка без дома.

1. Не на всех участках возможно строительство дома. Если вы не обладаете специальными
знаниями, то приобретая участок без дома, не всегда можно с уверенностью на 100% сказать, что на данном участке можно будет построить дом. Это связано и с категорий участка, и его
видом разрешенного использования, с градостроительными нормами, с имеющими
обременениями, например различные зоны охраны (ЛЭП, водоохранные зоны, подземные
коммуникации и т.п.)
2. Приобретая участок, будь то в деревне, или даже коттеджном поселке, не всегда вблизи
участка будут заявленные продавцом коммуникации. Так например при наличии по
границе участка, проходящей газовой трубы, еще не значит, что на 100% вы сможете к ней
подключиться. Бывают случаи, когда мощностей (давления и т.п.) у коммуникаций
уже нет, и надо подключаться к сетям, или трубам, которые находятся достаточно
далеко, чтобы подключиться к ним бюджетно.
3. Необходимо будет самому, или посредством подрядчиков строить то, что задумано. А ведь
стройка всегда отнимает спокойствие, множество сил, времени, энергии и денег.
4. Покупая участок без дома, например в строящемся, развивающемся поселке, помимо своего
строительства, всегда надо учитывать, что все кругом будут строиться, и в ближайшее
время вам придется жить на стройке, даже после окончания строительства вашего
дома (если, правда, вы не оказались последним из всех, кто начал строить:)
5. Просто участки без дома, чаще резервируются и изымаются под государственные нужды.
6. Покупая участок с видом на живописное поле, луг или рощицу, вблизи с населенными
пунктами (или например в Новой Москве), можно столкнуться, что эти земли по соседству,
отдадут под застройку многоэтажными домами, складами, или иными административными зданиями необходимыми для развития территории. В кругу состоявшейся застройки (деревни то,
или поселка) такой риск менее вероятен.
7. При покупке участка в коттеджном поселке, или коттеджном образовании (Дачном
некоммерческом партнерстве, Товариществе собственников жилья, Садовом
товариществе и т.п.) необходимо помнить об обязательных членских взносах,
которые могут варьироваться от 1000 рублей за год, до 30-50 тысяч в месяц, в
зависимости от статуса поселка или дачно-садоводческого образования.
8. Если вы намерены приобретать участок посредством ипотеки, надо учитывать, что не все
банки кредитуют под земельные участки, а если и выдают кредит, то часто
процентные ставки выше, чем под объект участок с домом.
9. Участки надо использовать в соответствии с их назначением, а если не соблюдать
правильное использование участка, то это чревато штрафами, а при некоторых
категориях и ВРИ, со временем вплоть до изъятия участка.
10. Под земельные участки не выдают материнский капитал.
11. При поиске просто участка лучше соблюдать сезонность,
и не покупать участок зимой, если вы не видели его без снега. Ведь участок
может оказаться неровным, заболоченным или захламленным. Это затрудняет быстро
определиться с выбором, особенно в зимний период.
Выбор за Вами.

Читайте также:  Покупка вторичного жилья: на что обратить внимание?

Земельные участки под ИЖС: преимущества, виды разрешенного строительства, юридические нюансы

Информация о компании

Компании и рынка

Помощь в любых вопросах

Документы и справки

Документы и справки

Земельные участки под ИЖС: преимущества, виды разрешенного строительства, юридические нюансы

Использовать землю под свои нужды необходимо с учетом предназначения конкретного участка. Чтобы избежать лишних затрат, лучше сразу покупать подходящий по всем параметрам участок. К сожалению, не всегда это возможно. Если вы стали владельцем собственности с неудобными для вас характеристиками, нужно соблюсти предусмотренные нормами земельного права процедуры перехода от одного разрешенного использования к другому. Этот момент является важным, так как нарушение правил ведет к негативным юридическим последствиям. Нелишним будет помнить о своевременности совершения отдельных действий. Например, разрешение на строительство лучше получать перед его началом, после того как дом возведен узаконивать строение придется только в судебном порядке.

О видах разрешенного использования земли

Вид разрешенного использования земли — важная характеристика, именно по ней можно определить, какие строения можно возводить на земле. Владелец земли должен неукоснительно следовать букве закона при использовании своей земли. Кодекс об административных правонарушениях содержит нормы, предусматривающие ответственность за неисполнение этой обязанности.

Федеральное законодательство содержит четкую классификацию видов разрешенного использования и делит их на категории:

  • основные;
  • вспомогательные;
  • условно разрешенные.

Изменение указанной характеристики осуществляется в порядке, предусмотренном правовыми нормами. Чтобы возводить на земле строения, предусмотренные вспомогательным видом разрешенного использования, согласование с государственными органами не требуется.

Что такое земли ИЖС

Земли ИЖС — вид разрешенного использования, предполагающий индивидуальное жилищное строительство. На таком земельном участке можно построить дом высотой не выше трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи. Эти условия являются ключевыми. Если при проверке будет обнаружено несоблюдение условий, дом снесут.

Терминология земельного права богата близкими понятиями, отчего у простого землепользователя нередко возникает путаница. Так, немало сложностей возникает при соотношении терминов «земли ИЖС» и «земли поселений». Соотносятся эти понятия просто. Земли поселений широкая категория и включает в себя:

  • зоны деловой застройки;
  • территории для спецобъектов;
  • промышленные зоны;
  • земли для индивидуального жилищного строительства.

Из этого следует, что указанные термины не тождественны и принадлежность участка к землям поселений не гарантирует его пригодность для индивидуального жилищного строительства. Этот аспект следует проверять перед покупкой. Вид разрешенного использования указывается в документах, например, в кадастровом паспорте.

Преимущества участков земли под ИЖС

При покупке земли нужно просчитывать возможные плюсы и минусы, скрытые под ее юридическим статусом. Эти параметры во многом определят удобство пользования и владения имуществом. Все аспекты статуса участка прописываются в документах: их следует тщательно проверять при покупке и учитывать влияние каждой характеристики на последующее использование.

Преимущества участка, предназначенного для ИЖС, следующие:

  • свобода использования в гражданском обороте — купля-продажа, мена, дарение, залог и наследование не вызовут затруднений;
  • к участкам подведены все необходимые коммуникации;
  • разрешена прописка и регистрация почтового адреса;
  • можно использовать в качестве залога при кредитовании.

Что касается недостатков:

  • невозможно использование в коммерческих целях;
  • высокая стоимость;
  • ограничена возможная этажность строения;
  • возможно строительство дома только на одну семью.

Таким образом, если ваша цель построить дом для собственной семьи, земля, предназначенная для ИЖС, является оптимальным решением. Часто встречается практика возведения на участках под ИЖС магазинов и СТО: делать этого не следует. Использовать земли для жилых построек в коммерческих целях нельзя. Закон предписывает наказывать владельцев при обнаружении нецелевого использования. Многие боятся обращаться к государственным специалистам и делают все без согласования, при этом забывают, что находиться с чиновниками лучше в одной лодке, а не по разным сторонам баррикад. Если перед вами встал вопрос об использовании земли в целях, кроме жилищных, проконсультируйтесь со специалистами и приобретите или арендуйте для коммерции другой участок.

Законодательное регулирование пользования землями

Использовать землю нужно по правилам, которые диктует закон. Большинство пользователей земли незнакомы с нормами, предписывающими многие правила землепользования, а значит, не имеют представления об азах грамотного обращения с участками.

Требования, связанные с землепользованием, содержатся:

  • в строительных нормах и правилах (СНиПах);
  • Земельном кодексе;
  • Градостроительном кодексе;
  • градостроительных нормах;
  • отдельных муниципальных правовых актах.

При строительстве дома придется учитывать ряд правил, предусмотренных в СниП от 04.08.1991:

  • расположение дома относительно красных линий и границ соседнего участка;
  • размещение построек на участке относительно друг друга в зависимости от материалов.

Кроме того, СниП предусматривает перечень других строений, допустимых на землях ИЖС. Среди них сооружения, предназначенные для вспомогательного обслуживания: бани, сараи, биотуалеты. Указанные нормы и правила конкретизируют отдельные параметры в зависимости от материалов постройки сооружения.

Для чего нужны СниПы? Они помогают обеспечить пожарную и пользовательскую безопасность имущества, расположенного в зоне жилой застройки. Если в процессе строительства соблюдать предписанные правила, при возникновении возгорания увеличивается шанс локализации огня без широкого охвата близлежащих строений. Надзорные органы могут обнаружить несоблюдение нормативов во время проверки, инициированной в соответствии с планом или обращением гражданина (соседа с которым вы не дружите) и выписать штраф.

Строительство на участках земель под ИЖС

Разрешение на строительство положено получать заранее. Без этого документа строить дом нельзя, а если возвести строение, узаконивать его придется через суд, что дорого и долго. Юристы рекомендуют получать разрешение сразу, как только участок приобретен.

Для этого потребуется:

  • правоустанавливающий документ на землю;
  • градостроительный план участка;
  • схема планировочной организации.

Градостроительный план можно получить в администрации. Для этого нужно обратиться с письменным заявлением и дождаться ответа, который придет в течение 30 дней. Последний документ готовится подрядчиком, осуществляющим постройку дома или собственником. Упростить задачу можно, если снять копию с градостроительного плана участка и при помощи карандаша с линейкой обозначить в какой части участка будет расположен дом, а также оформить схему в соответствии с требованиями законодательства.

Рассмотрение документов осуществляется в течение 10 дней. Разрешение на строительство выдается без привязки к конкретному лицу. Если вы купили участок с разрешением на строительство получать новое нет необходимости.

Когда разрешение на строительство получено, необходимо продумать проект жилища. Сделать это можно самому или при помощи специалистов.

Кроме дома, на участке можно возвести:

  • баню;
  • гараж;
  • летнюю кухню;
  • хозяйственные постройки для размещения вещей и содержания домашних животных.

Этот перечень неограничен: на земле для ИЖС разрешено возведения любых вспомогательных и хозяйственных построек, которые используются в личных целях.

Юридические рекомендации по использованию земель под ИЖС

Покупка земли без помощи юриста — почти всегда лотерея. Как бы ни старался будущий владелец, он не всегда сможет предугадать, какой именно камень преткновения встретится ему на пути к заветному праву собственности на землю.

  • Проверяйте документы: ваша задача проверить юридическую чистоту земли, определить статус земельного участка, узнать, где пролегают красные линии. Эти параметры позволят вам подстраховать себя от ряда неожиданностей в виде иска настоящего собственника земли, запрета на строительство дома и многих других.
  • Любому строительству должно предшествовать согласование, иначе есть риск получить предписание на снос строения.
  • Внимательно изучайте СНиПы: их соблюдение — гарант спокойной жизни в последующем. Надзорные органы могут испортить жизнь постоянными предписаниями, если найдут хоть одно нарушение.
  • При проектировании обратите внимание, что возведение более трех этажей на землях для ИЖС запрещено. При определении этажности учитываются все этажи дома: подвальный, подземный, цокольный, надземный, технический и мансардный. Поэтому схитрить и увеличить этажность искусственно не получится.

Строительство жилого дома — мероприятие, к которому стоит отнестись со всей серьезностью. В России каждый год сносят сотни домов, построенных с нарушениями. Если вы не хотите попасть в число владельцев утративших имущество из-за своей беспечности, позаботьтесь о соблюдении закона заранее. Обратитесь к специалистам за разъяснениями о последовательности действий при планировании жилого дома. Любые сложности проще предотвратить, чем их решать. Земельные споры длятся долго и обходятся в крупные суммы. Поэтому юристы настоятельно рекомендуют владельцам консультироваться по каждому вопросу.

Читайте также

Топиари своими руками: зеленые фигурки в вашем саду

Топиарное искусство — это процесс создания садово-парковых скульптур из живых растений. Чаще всего топиари создают из вечнозеленых растений с очень густой кроной. Именно они позволяют сделать наиболее плотные фигуры с правильными очертаниями.

Бизнес-план тепличного хозяйства: технологии, видео

Люди стремятся питаться здоровой пищей, выращенной на небольших фермах, такой бизнес будет окупаться с невероятной скоростью. В России пригодное время для выращивания сельскохозяйственной продукции пригодны всего несколько месяцев в году, а справиться с этой неприятностью можно с помощью теплиц.

Декоративный водопад: украшаем дачу и сад своими руками

Декоративные водопады стали очень популярными в наши дни. Журчание падающей воды — удивительное зрелище, которое приковывает взгляды, приносит спокойствие и умиротворение. Отдыхая у садового водоема, человек забывает о проблемах и заботах. Этот сказочный уголок можно соорудить самостоятельно в своем дворе.

Высотный дом подрывает ваше здоровье. И вот почему

5 причин, по которым городские жители каждый день страдают от жизни «на высоте».

Вишня: правила посадки и ухода, рекомендации по выращиванию

Вишня — одна из самых востребованных культур в отечественных садах. Это обусловлено и относительной неприхотливостью растения, и его урожайностью, и конечно, великолепным вкусом плодов. Созревая достаточно рано, вишня отлично компенсирует недостаток фруктов и ягод в период между урожаем клубники и земляники и созреванием других, более поздних, фруктов.

Разведение голубей на продажу: типовой бизнес-план голубятни

Голуби — это птицы мира, они являются символом любви и нежности, именно их выпускают на свадьбах молодожены, с ними фотографируются на улицах. Эти птицы непривередливы в уходе, а бизнес по их разведению может быть очень востребованным при правильной организации.

Репчатый лук: правила и способы весенней посадки, рекомендации по выращиванию, видео

Репчатый лук — один из самых древних и самых употребляемых овощей на земле. Агротехника этой культуры за столь длительный период выращивания была отлично изучена. Тем не менее существует масса хитростей, о которых большинство дачников не знают. Они помогают вырастить богатый урожай с минимальными затратами.

Участки с коммуникациями в Подмосковье: что входит в обязательный минимум?

В наши дни все больше москвичей задумываются о том, чтобы перебраться за город или построить дачу, где в любой момент можно отдохнуть от насыщенной жизни мегаполиса. Немало и тех, кто хочет построить загородный коттедж для семьи и родителей. Покупка участка — первый шаг на пути к этой мечте. Участки в Подмосковье с коммуникациями бывают двух типов — с подрядом и без. На каком варианте остановиться и на что обратить внимание, выбирая земельный участок?

Участки с коммуникациями с подрядом или без — вот в чем вопрос!

Покупка участка без подряда предполагает, что вы можете построить на нем что угодно — маленький летний домик или трехэтажный коттедж для трех поколений своей семьи. Сроки строительства, архитектурное решение, исполнители, материалы — все это остается на ваше усмотрение.

Участки без подряда стоят относительно недорого, да и в постройку дома необязательно вкладываться немедленно — вы можете возводить его постепенно, по мере появления свободных средств. Покупать участки без подряда лучше в коттеджных поселках — как правило, там предлагают участки с коммуникациями, то есть вам не придется самостоятельно решать вопрос с проведением водопровода, газа, канализации и электричества. Более того, в некоторых современных коттеджных поселках можно купить даже участок с интернетом. К тому же коттеджный поселок предполагает наличие инфраструктуры — подъездных дорог, прогулочных зон, площадок для барбекю и прочего. Далеко не всякая деревня может это предложить. Не стоит забывать и о социальном окружении — в коттеджном поселке вашими соседями будут люди определенного уровня, с похожим образом жизни, а вот в деревне никто не может этого гарантировать.

Покупатели участков с подрядом приобретают не только землю — продавец также обязуется построить на ней дом по типовому проекту и в оговоренные сроки. Коттеджные поселки, где можно купить участки с коммуникациями и подрядом, выполнены в едином стиле. Исполнитель берет на себя все хлопоты по завозу стройматериалов, строительству, оформлению необходимых бумаг — словом, покупателю остается лишь подождать.

Участок с подрядом дороже, чем участок без подряда, но значительно дешевле, чем земля с уже готовым домом. К тому же это отличный способ инвестировать деньги — к тому моменту, как дом будет готов, стоимость вашего приобретения значительно вырастет.

С другой стороны, участок без подряда оставляет вам намного больший простор для фантазии и возможность вкладывать средства в строительство постепенно, а также самостоятельно выбирать подрядчиков и поставщиков стройматериалов.

Сложно сказать, какой вариант лучше — участки с коммуникациями с подрядом или без. Все зависит от ваших целей и возможностей. При небольшом бюджете лучше остановить выбор на участке без подряда, а если средства позволяют, то участок с подрядом будет удобнее — особенно если не хочется заниматься строительством лично.

Читайте также:  Новостройка или вторичка. Где лучше купить квартиру?

На что ориентироваться прежде всего при выборе участка с коммуникациями?

Итак, допустим, что вы определились и точно знаете, какой участок хотите — с подрядом или без такового. Однако в любом случае нужен участок с коммуникациями. Но что вкладывается в это понятие?

Обязательный минимум — наличие хороших подъездных путей и электричество. Без качественной подъездной дороги организовать строительство будет сложно. Решить вопрос с электроснабжением самостоятельно тоже непросто.

Водопровод, газ и канализация — опции желательные, но необязательные, поскольку каждый землевладелец может обеспечить себя ими при помощи скважины, газовых баллонов и септика. Тем не менее, если вы ищите землю для строительства дома, в котором ваша семья будет проводить большую часть года, лучше найти участок, к границам которого уже подведены эти коммуникации.

При приобретении участка первостепенно важно выяснить у девелопера общую стоимость земли со всеми необходимыми коммуникациями. Иногда девелоперы озвучивают цену ниже рыночной, однако такое предложение может таить в себе неприятный сюрприз — придется доплачивать за коммуникации отдельно, и сумма может быть весьма ощутимой.

Варианты и цены

Стоимость участков с коммуникациями зависит от уровня коттеджного поселка, расстояния от Москвы, размера и, конечно, направления.

Запад:

Транспортная доступность: Можайское, Минское, Волоколамское и Новорижское шоссе.

Экологический статус: очень чистый регион.

  • Холмец. Поселок в Шаховском районе (Новорижское шоссе) — идеальное место для тех, кто предпочитает активный образ жизни. В поселке есть футбольное поле, баскетбольная площадка, детский городок, прогулочная зона и даже собственный пляж. Коммуникации включают в себя электричество, газ, подъездные дороги. Территория огорожена и охраняется. Стоимость — от 16 900 рублей за сотку, включая коммуникации.
  • Спутник. Поселок, расположенный по Можайскому шоссе. Есть электричество, проложены подъездные дороги, поселок круглосуточно находится под охраной. Ряд участков расположен на берегу чистой реки. Стоимость — от 40 000 рублей за сотку, включая коммуникации.
  • Дорино . Поселок, расположенный неподалеку от каскада водохранилищ — Можайского, Рузского и Верхнерузского. Тихое и живописное место с идеальной экологией. На территории Дорино имеется собственный маленький пруд, есть электричество, дороги, охрана, детские площадки и зоны для барбекю. Стоимость — от 15 000 рублей за сотку, включая коммуникации.
  • Матренино . Сюда очень легко добраться по Волоколамскому шоссе. Поселок полностью благоустроен — есть подъездные дорожки, водоснабжение, электричество, уличное освещение, за покоем и безопасностью следит профессиональная охрана. Прямо за оградой поселка начинается лесной массив. Стоимость — от 50 000 рублей за сотку, включая коммуникации.
  • Эко Озеро . Роскошный поселок по Новорижскому шоссе, расположенный на берегу чистого лесного озера. Оборудованы лодочная пристань и уютный пляж. К участкам подведены электричество и водопровод, предусмотрена охрана. Стоимость — от 88 000 рублей за сотку, включая коммуникации.
  • Виноградовка . Поселок в одном из красивейших уголков Подмосковья, на берегу реки Рузы и в двух шагах от Верхнерузского водохранилища. Есть электричество, газ, дороги, уличное освещение, пункт охраны, ограждение. На территории оборудованы детская площадка и прогулочные зоны, спуск к водоему благоустроен — можно спуститься к воде как одному, так и с детьми, не переживая за удобство и безопасность такой затеи. Планируется открытие собственного магазина и кафе. Стоимость — от 50 000 рублей за сотку, включая коммуникации.

Юго-Запад:

Транспортная доступность: Калужское и Киевское шоссе.

Экологический статус: очень чистый регион.

  • Высоты 2. Современный поселок, окруженный хвойным лесом. Участки со всеми необходимыми для жизни коммуникациями — водоснабжением, электричеством, газом и Wi-Fi на всей территории. Здесь также предусмотрены парковочные места, есть зоны для прогулок и спортивных игр, детская площадка. Поселок огорожен и охраняется. Стоимость — от 66 000 рублей за сотку, включая коммуникации.
  • Велиборы. Этот поселок построен прямо в лесу, поэтому его жители в полной мере могут наслаждаться ароматом соснового леса и красотой природы. Поселок стоит на самом краю заповедника Бунина Гора. Здесь есть все, что нужно для комфортного круглогодичного проживания, — водоснабжение, электричество, освещение на улицах, охрана, площадки для спорта и отдыха, а совсем скоро здесь возведут детский городок. Стоимость — от 35 000 рублей за сотку, включая коммуникации.
  • Хрустали. Уютный поселок неподалеку от Малоярославца, расположенный на опушке хвойного леса. Поселок огорожен, оборудованы КПП, зона для отдыха, подъездные дорожки, проведено электричество. Стоимость — от 29 600 рублей за сотку, включая коммуникации.
  • Терентьево. Поселок находится в черте городка Малоярославец, неподалеку от места слияния двух речек — Лужи и Карижи, в окружении хвойного леса. Жители поселка могут наслаждаться отдыхом природе, имея доступ к городской инфраструктуре. Кроме того, владельцы домов в «Терентьево» могут оформить прописку. Стоимость — от 35 000 рублей за сотку, включая коммуникации.

Север:

Транспортная доступность: Дмитровское, Рогачевское, Ярославское шоссе.

Экологический статус: очень чистый регион.

  • Белояр. Поселок в 55 километрах от МКАД, возле речки Волгуша, рядом с хвойным лесным массивом. Неподалеку находится памятник архитектуры — бывшая усадьба Апраксиных, а также конная база и спортивный клуб. В поселок подведено электричество, обустроены подъездные дорожки и детская площадка. Территория огорожена и охраняется. Стоимость — от 58 000 рублей за сотку, включая коммуникации.
  • Ольшаны. Компактный уютный коттеджный поселок на краю хвойного леса, рядом с небольшим озером. Здесь есть дороги, ограждение, КПП и уличное освещение, проведено электричество. Стоимость — от 67 000 рублей за сотку, включая коммуникации.

Юг:

Транспортная доступность: Каширское и Симферопольское шоссе.

Экологический статус: чистый регион.

  • Заречье. Поселок предлагает участки с коммуникациями (электричество и подъездные дороги) на берегу реки Таруса. Территория поселка благоустроена — здесь есть не только детские и спортивные площадки, зоны для отдыха и прогулок, но и собственный пляж, а покой жителей (большинство домовладельцев живет в поселке круглогодично) оберегает профессиональная служба охраны. Стоимость — от 25 500 рублей за сотку, включая коммуникации.
  • Заречье-2. Еще один поселок на Тарусе, недалеко от Оки, на границе с хвойным лесом. У жителей поселка есть собственный пляж на берегу реки и зона для барбекю, а также детский городок и спортивные площадки. В поселок проведено электричество, есть подъездные дорожки, охрана и КПП, уличное освещение. Стоимость — от 33 500 рублей за сотку, включая коммуникации.
  • Окский берег. Этот поселок находится прямо на берегу Оки, в одном из красивейших мест Подмосковья. Здесь можно купаться, рыбачить и загорать, причем от поселка до пляжа — всего 500 метров. Здесь есть подъездные дорожки, ограждение и КПП, подведено электричество, к услугам жителей — детская площадка и зона для отдыха. Стоимость — от 32 500 рублей за сотку, включая коммуникации.
  • Никулино. Небольшой удобный поселок в Подольском районе — в 30 минутах от МКАД по Симферопольскому шоссе. Отличается развитой инфраструктурой — помимо дорожек, электричества, охраны и освещения, здесь предусмотрено подключение к интернету, есть детские площадки и зоны для барбекю, гостевая парковка. Стоимость — от 125 000 рублей за сотку, включая коммуникации.
  • Живописный берег . Очень комфортный для жизни поселок, где можно приобрести земельные участки с коммуникациями (электричество, газ, вода, ливневая канализация, подъездные дороги). Поселок удобно расположен — его огибает река Лопасня и окружает вековой лес, при этом добраться до него очень просто. Есть детская площадка, конная школа, зоны для отдыха, на расстоянии пешей прогулки находится несколько прудов. Территория огорожена и находится под охраной. Стоимость — от 88 000 рублей за сотку, включая коммуникации.

Юго-Восток:

Транспортная доступность: Новорязанское шоссе.

Экологический статус: чистый регион.

  • Сапроново . Поселок находится в 70 км от столицы по Новорязанскому шоссе, рядом с Воскресенском. Это отличное место не только для дачи, но и для круглогодичного проживания. В поселке есть электричество, проложены дорожки, периметр огражден и охраняется. Здесь обустроена детская площадка с батутом, зоны для отдыха, спортивная площадка, есть даже мини-зоопарк для малышей. Стоимость — от 39 500 рублей за сотку, включая коммуникации.

В последние годы участки без подряда пользуются повышенным спросом как разумное и надежное вложение средств. При этом следует выбирать именно участки с коммуникациями, так как самостоятельная прокладка электричества, газопровода и водопровода может обойтись дороже, чем собственно земля как таковая, и потребовать выполнения множества бюрократических формальностей.

По­ку­пать зе­мель­ные участ­ки вы­год­нее и удоб­нее не на вто­рич­ном рын­ке, а у де­ве­ло­пе­ров — как пра­ви­ло, це­ны там ни­же, к то­му же вам мо­гут пред­ло­жить удоб­ную про­грам­му рас­сроч­ки.

Особенности купли-продажи земельных участков

Вне сомнения, что основную массу сделок с недвижимостью составляют сделки по продаже и приобретению жилого фонда.

Вместе с тем, в условиях продолжающегося формирования класса собственников земельных участков все большую актуальность и значимость приобретают сделки с имущественными комплексами и земельными участками как их составной и неотъемлемой части. Такие сделки, в том числе по оформлению и регистрации земельных участков, как правило, осуществляют юристы, имеющие опыт в оказании юридической помощи в этой сфере, регистрации прав на земельные участки, оформлении земельных участков.

Безусловно, что вторичный рынок земельных участков невозможен без практической реализации права собственности на земельный участок, возникшего по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

Другими словами, на вторичный рынок земли попадают земельные участки юридических и физических лиц, имеющих свидетельство о праве собственности на землю, в том числе выданные до вступления в силу федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122 — ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Такие земельные участки в соответствии с требованиями действующего законодательства являются, как правило, земельными участками, прошедшими государственный кадастровый учет.

Кроме сведений о регистрации земельного участка покупателю земельного участка необходимо обладать и рядом других характеризующих его признаков. Одним из основных признаков, характеризующих земельный участок, является его целевое назначение и вид разрешенного использования.

Назначение земельного участка

Целевое назначение земельного участка определяется отношением его к той или иной категории земель с установленным законом, правовым режимом и разрешенным видом использования. Например, земельный участок из состава земель населенных пунктов предназначен и может использоваться только для застройки и развития городских и сельских поселений. С учетом градостроительных регламентов в земли населенных пунктов входят земельные участки, отнесенные к следующим территориальным зонам (видов разрешенного использования): жилые, общественно – деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов и иным.

Использование земельного участка

Информация о виде разрешенного использования земельного участка, как правило, отсутствует в объявлениях о его продаже, но является общедоступной, поскольку содержится в свидетельстве о праве собственности на землю и кадастровом паспорте (выписке) на земельный участок.

Она является важной, поскольку земельный участок одного вида разрешенного использования, например, предназначенный для индивидуального жилищного строительства не может использоваться для других целей – строительства производственных помещений. Такое строительство в данном случае будет являться нарушением градостроительного кодекса РФ, в частности правового режима, установленного для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом и использованием земельного участка не по целевому назначению. В таком случае при получении разрешения на строительство потребуется принятие решения об изменении функционального назначения земельного участка, что на практике вызывает определенные трудности, а зачастую становится и вовсе невозможным.

Коммуникации земельного участка

Важным фактором, интересующим покупателя, является наличие на земельном участке коммуникаций. При этом мало кто обращает внимание на их принадлежность и как следствие возможность подключения к ним, необходимость их обслуживания, обеспечения к ним доступа эксплуатирующей организации, что практически означает определенные ограничения в использовании частей земельного участка, обремененных этими коммуникациями. Например, в соответствии с правилами охраны коммунальных тепловых сетей в пределах территории охранных зон тепловых сетей без письменного согласия предприятий и организаций, в ведении которых находятся эти сети, запрещается производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений; производить земляные работы, планировку грунта, посадку деревьев и кустарников.

Необходимо учитывать и удаленность земельного участка от транспортной магистрали. Этот фактор имеет одно из определяющих значений при установлении его стоимости и возможности его дальнейшего использования. Если земельный участок расположен вблизи автодороги краевого значения, то покупателю необходимо знать, что автомобильные дороги Краснодарского края имеют с обеих сторон придорожные полосы, ширина которых устанавливается в зависимости от социально — экономической значимости и категории автомобильных дорог Краснодарского края, но не менее 50 метров. В придорожных полосах автомобильных дорог Краснодарского края запрещается: закладка многолетних лесонасаждений; строительство капитальных сооружений, за исключением объектов дорожной службы, зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания владельцев и пассажиров автотранспортных средств (объектов дорожного сервиса).

Краснодарский край богат землями особо охраняемых природных территорий и объектов федерального значения, для которых установлен особый режим использования. Многие земельные участки расположены в пределах водоохранных зон, т.е. на территориях, примыкающих к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, на которой устанавливается специальный режим хозяйственной и иных видов деятельности с целью предотвращения загрязнения, засорения, заиления и истощения водных объектов, а также сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира.

В пределах водоохранных зон запрещаются: проведение авиационно — химических работ; применение химических средств борьбы с вредителями, болезнями растений и сорняками; использование навозных стоков для удобрения почв; размещение складов ядохимикатов, минеральных удобрений и горюче — смазочных материалов, площадок для заправки аппаратуры ядохимикатами, животноводческих комплексов и ферм, мест складирования и захоронения промышленных, бытовых и сельскохозяйственных отходов, кладбищ и скотомогильников, накопителей сточных вод; складирование навоза и мусора; заправка топливом, мойка и ремонт автомобилей и других машин и механизмов; размещение дачных и садово — огородных участков при ширине водоохранных зон менее 100 метров и крутизне склонов прилегающих территорий более 3 градусов; размещение стоянок транспортных средств, в том числе на территориях дачных и садово — огородных участков; проведение рубок главного пользования; проведение без согласования с бассейновыми и другими территориальными органами управления использованием и охраной водного фонда Министерства природных ресурсов Российской Федерации строительства и реконструкции зданий, сооружений, коммуникаций и других объектов, а также работ по добыче полезных ископаемых, землеройных и других работ.

На расположенных в пределах водоохранных зон приусадебных, дачных, садово — огородных участках должны соблюдаться правила их использования, исключающие загрязнения, засорение и истощение водных объектов. В пределах прибрежных защитных полос дополнительно запрещаются: распашка земель; применение удобрений; складирование отвалов размываемых грунтов; выпас и организация летних лагерей скота (кроме использования традиционных мест водопоя), устройство купочных ванн; установка сезонных стационарных палаточных городков, размещение дачных и садово — огородных участков и выделение участков под индивидуальное строительство; движение автомобилей и тракторов, кроме автомобилей специального значения.

Читайте также:  Когда лучше покупать недвижимость

Собственники земель, землевладельцы и землепользователи, на землях которых находятся водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы, обязаны соблюдать установленный режим использования этих зон и полос.

Установление водоохранных зон не влечет за собой изъятия земельных участков у собственников земель, землевладельцев, землепользователей или запрета на совершение сделок с земельными участками, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Это далеко не исчерпывающий перечень ограничений в использовании земельных участков, которые могут устанавливаться законом, но обладание информацией о правах на земельный участок, его государственной регистрации и иных особенностях оформления земельных участков при совершении сделок с земельными участками поможет определиться в способе их дальнейшего использования и избежать недоразумений с властями и последующих земельных споров.

Старший юрисконсульт Юридического Бюро Е.Романовой

Ю.Ю. Анцырев

Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.

Звоните прямо сейчас! Поможем!

Подходящая земля: разбираемся с категориями и ВРИ участков

Целевое назначение и виды разрешенного использования земельных участков – это довольно запутанная и сложная тема, но освоить ее надо каждому землевладельцу. Иначе может быть так: купил участок, подал уведомление и уже готовишься возводить фундамент, как вдруг получаешь отказ – участок расположен на землях неподходящей категории, да еще и вид разрешенного использования земли запрещает любую стройку. Как не оказаться в такой ситуации, и как выйти из нее с минимальными потерями, если уже оказался, мы рассказываем в специальном материале.

«Категории земель, земли населенных пунктов, виды разрешенного использования, целевое назначение, ИЖС, ЛПХ, ПЗЗ» – человеку, который собирается покупать земельный участок, придется разбираться во всех этих терминах. Не на всяком участке можно построить жилой дом: на землях одной категории любое строительство может быть вообще запрещено, на землях другой можно будет поставить только времянку без фундамента, на третьей даже костры разводить нельзя, не то что строить. У собственников почти всегда есть законное право изменить назначение участка, но иногда их «необоснованно футболят» местные чиновники: стройка, о которой мечталось всю жизнь, откладывается, руки опускаются – а зря!

Этот материал поможет разобраться в сложной теме и во всех ее аспектах.

Содержание

  • Для чего нужны категории земель и вид разрешенного использования
  • Какие категории земель существуют
  • Какие ВРИ существуют
  • На какой земле можно строить дом, на какой нет
  • Как перевести один вид ВРИ в другой и не нарушить закон

Что должен знать частный застройщик

Земельное законодательство России стало мощно развиваться перед революцией: наиболее успешной считалась знаменитая столыпинская реформа, которая постепенно передавала землю из собственности общин в частную собственность и вводила выгодные кредиты для тех, кто хотел купить землю. Государство скупало помещичьи угодья и на выгодных условиях перепродавало участки людям, желающим заниматься сельским хозяйством; был принят и ряд других нормативных актов в пользу жизни на земле.

Последующая история земельных отношений в России тесно связана с ее политической историей; сегодняшний этап земельного законодательства критикуется специалистами из-за множества коллизий, которые прямо влияют на аспекты земельного права и земельные отношения и приводят к многочисленным судебным разбирательствам. Но есть довольно понятная система координат, в которой нужно ориентироваться частному застройщику: на одной ее оси – категории земель, на другой – их вид разрешенного использования: именно так, согласно Земельному кодексу РФ, поделен весь земельный фонд нашей страны.

Категории земель или целевое назначение

Все земли в нашей стране поделены на семь категорий (наравне с понятием «категория» используется понятие «целевое назначение»).

  • Земли сельскохозяйственного назначения;
  • Земли населённых пунктов;
  • Земли промышленности и иного спец. назначения;
  • Земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • Земли лесного фонда;
  • Земли водного фонда;
  • Земли запаса.

Эти категории отражают стратегию государства в области земельных отношений и определяются свойствами земли. Самая лучшая и плодородная отнесена к землям сельхозназначения; земля под лесом и тайгой – к землям лесного фонда, заповедники, заказники и природные парки выделяются на землях, которые имеют большое значение для науки и созданы с целью сохранять все биологическое разнообразие природы, то же – с водными объектами и т.д.

Для каждой категории земли установлен свой правовой режим ее использования, закрепленный законом: категория земель «земли населенных пунктов» выделены для строительства городов, деревень и поселков и сопутствующей им инфраструктуры, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения» – для земледелия, животноводства и другого сельскохозяйственного производства, научной работы в этой области и ее обслуживания и так далее.

После «лесного фонда» самая большая часть территории России входит в «земли поселений» и «сельхозназначения». Именно эти категории должны интересовать частных застройщиков, на землях других категорий строить дома нельзя в 99% случаев. 1% мы оставляем на совсем уж редкие частности: бывает, что местные власти отдают под застройку участки, которые раньше принадлежали воинской части и находятся на землях специального назначения.

Но недостаточно знать категорию земли – ограничения на строительство дома может накладывать и ее ВРИ, вид разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земли

ВРИ тоже делятся на несколько групп:

  • основные
  • условно-разрешенные
  • вспомогательные

Все они внесены в Классификатор видов разрешенного использования земельных участков. С 2019 года этот документ дополнен особо интересующими нас строками 13.1. и 13.2 – ВРИ «ведение огородничества» и ВРИ «ведение садоводства».

Для индивидуальной застройки подходят участки, которые имеют в Классификаторе следующие коды:

  • 2.0. – жилая застройка (нас особо интересует 2.1. – ИЖС);
  • 13.2. – ведение садоводства (если это допускается ПЗЗ – правилами землепользования и застройки).

Классификатор все равно не охватывает все сферы человеческой жизни и деятельности, поэтому иногда в рамках определенной категории и определенного ВРИ может потребоваться дополнительная норма, которая называется «условно-разрешенный ВРИ». Ее устанавливают, если это позволяют местные градостроительные нормы после многочисленных согласований и публичных слушаний.

Есть еще «вспомогательный ВРИ земельного участка». Обычно к нему прибегают, когда надо построить что-нибудь незначительное вроде гаражей или беседки для отдыха, которые на этом участке ставить не то можно, не то нельзя.

На каких участках можно строиться

Самые привлекательные для частных застройщиков участки имеют ВРИ ИЖС. Такие участки могут располагаться только в границах населенных пунктов, то есть всегда имеют категорию земель «земли населенных пунктов». На них можно строить любой дом, главное, чтобы он имел все признаки индивидуального.

Закон разрешает на участке с ВРИ ИЖС не только строительство жилых домов, но и различных хозпостроек: гаража, бани, теплицы, помещения для животных и домашней птицы и других сооружений. Жилой дом на участке может быть только один, но можно поставить впечатляющий гостевой домик – даже имея все признаки капитального строения, пригодного для проживания круглый год, по закону он будет считаться хозпостройкой. А коммуникации на участке с ИЖС могут быть какими угодно – закон в этом плане ничего не ограничивает.

Раньше построить дом на участке с ВРИ ИЖС было нельзя без разрешения (разрешение заменили на уведомление) и проекта, хоть типового, из интернета, хоть специально заказанного архитектору. Теперь индивидуальные дома можно строить без проекта, достаточно нарисовать схему участка и отметить на ней, где будет стоять дом.

Многие люди опасаются покупать участки на землях сельхозназначения, но если они предназначены «для ведения садоводства» и если это допускается ПЗЗ, то там можно построить дом ничем не хуже, чем на земельном участке с категорией земли населенных пунктов и ВРИ ИЖС.

Требования к индивидуальному дому здесь точно такие же, как к дому на участке с ИЖС; в этом случае никаких ограничений нет.

Раньше дополнительным преимуществом строительства на участке с ВРИ ИЖС была возможность использования материнского капитала, теперь материнский капитал можно будет использовать и на участках с ВРИ «для ведения садоводства».

С ЛПХ есть такая тонкость: на категории земель «земли поселений» с этим ВРИ можно строить индивидуальных дом без всяких ограничений, а на землях сельхозназначения (за пределами населенного пункта) очень сложно. Тут потребуются длительные, утомительные согласования с комиссией по землепользованию, нужно доказывать, что земельный участок рядом с домом будет постоянно использоваться для сельскохозяйственной деятельности, иначе дом признают самостроем и смогут снести.

Земли населённых пунктов c ВРИ «личное подсобное хозяйство» – это самое супер, практически ИЖС, но можно еще и скотину всякую заводить

Но при покупке участка ЛПХ надо кровь из носу нужно проверить все возможные зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), «накрывающие» участок и запрещающие или ограничивающие строительство. Иначе появляется вероятность купить участок, пригодный исключительно для выпаса козочек.

И это касается не только ЛПХ. «Накрыть» любой участок могут следующие ЗОУИТ: охранные, санитарно-защитные, водоохранные, зоны охраны памятников истории и культуры (особенно это касается участков неподалеку от Москвы) и т.п. Многие ЗОУИТ по закону снять просто невозможно, любая стройка или реконструкция будет самовольной.

Участки с обременением «водоохранная зона» встречаются довольно часто, особенно в регионах, где много озер, рек и заливов. Они и вправду нешуточная головная боль для владельцев. Строиться можно, но придется соблюдать ряд условий (ни в коем случае нельзя сбрасывать стоки на рельеф), соблюдать все отступы, делать герметичные септики и так далее.

Охранная зона ЛЭП – тоже так себе подарочек. Очень много крови владельцам участка может выпить охранная зона проходящей неподалеку железной дороги.

На FORUMHOUSE таких историй полным-полно, вот одна: у нашего участника с ником ЯрославАИ в Мытищах был просто идеальный участок, не подкопаешься: ЛПХ, земли населенных пунктов – прямо конфетка с юридической точки зрения. И вдруг выясняется, что он попал в зону природных территорий и местная администрация стройку запрещает наотрез. Выход из этой ситуации если и есть, то очень условный: через публичные слушания.

Как изменить ВРИ земельного участка

Изменить ВРИ в большинстве случаев можно, но алгоритм действий зависит от ПЗЗ: утверждены они для вашего поселка или нет.

По словам модератора FORUMHOUSE c ником Cedric_1, есть несколько реально работающих вариантов.

Первый вариант годится для собственника участка и там, где утверждены ПЗЗ. Таким собственникам не нужны никакие согласия местных администраций, они выбирают ВРИ участка сами. Но придется пройти следующий квест:

  • – Взять в архитектурном департаменте органов местного самоуправления карту градостроительного зонирования, на ней посмотреть территориальную зону своего участка.
  • – Там же взять градостроительные регламенты и посмотреть перечень возможных ВРИ для этой зоны.
  • – Выбрать подходящий. Написать в Росреестр заявление о переводе.

Второй вариант – для собственника участка там, где не утверждены ПЗЗ. Тут нужно подать заявление или об изменении вида разрешенного использования, или о том, что он соответствует нужному виду разрешенного использования из Классификатора.

Третий вариант для арендатора участка – заявление об изменении ВРИ подается в местную администрацию.

Еще: иногда в документах на участок может быть указан ВРИ, которого уже нет в Классификаторе. Его тоже нужно менять. Тут подойдет план действий, описанный в первом варианте.

Почему это важно, отлично видно из истории нашего пользователя с ником Serg_48. ВРИ участка Сергея в кадастре значилось как «для объектов жилой застройки», а в документе «для жилищного строительства». У него возникло понятное желание перевести свое «имение» в ИЖС, и казалось, что это будет просто, тем более, что ПЗЗ в их поселке утвердили еще в 2012 году. Сергей действовал по плану, описанному в первом варианте, нашел свою территориальную зону и увидел в списке разрешенных для нее ВРИ желаемое ИЖС.

Мне отказали, потому что Росреестр не имеет координат территориальных зон и ничего не знает о регламентах, установленных в них.

Народ на портале удивлялся: ну и ладно, чего заморачиваться, подавай уведомление и стройся, зачем делать за чиновников их работу? Им надо приводить все в соответствие с Классификатором – вот пусть и приводят. Но оказалось, что из-за неправильного назначения Сергей платит за участок повышенный налог.

Многим владельцам участка приходилось сталкиваться с некомпетентностью или даже коррумпированностью местных чиновников.

Здесь уже несколько раз писали – приходит человек в администрацию, а ему говорят: будут деньги, подготовим пакет документов и подадим в Росреестр.

Поэтому Сергею посоветовали два способа победить в борьбе за свои права:

  • дождаться письменного отказа и начать жаловаться на муниципалитет во все контролирующие органы. Они однозначно неправы, собственник участка может сам выбирать любой из основных ВРИ участка, который предусмотрен для его территориальной зоны.
  • самому собрать все бумаги с нужной и актуальной информацией по своему участку и принести в Росреестр. Чтобы изменить ВРИ конкретного участка, этого достаточно, Росреестру вовсе не нужно вносить свою базу данные по всему поселку.

Когда нельзя изменить ВРИ

Есть всего несколько ситуаций, в которых его не поменять, хоть разбейся. Вот они:

  • вы арендуете муниципальный участок и заключили договор аренды на торгах;
  • ЗУ дан вам в аренду для конкретного ВРИ;
  • вы хотите определенный ВРИ, но для него написаны такие параметры (и это внесено в ПЗЗ или градостроительный регламент), которые не позволяют использовать его так, как вы планируете.

ВЫВОДЫ

Без бюрократических проволочек, судебных процессов и затяжных «официальных диалогов с местной администрацией» построить и зарегистрировать жилой дом можно на землях категорий

  • населенных пунктов (знп);
  • сельхозназначения.

Вид разрешенного использования должен быть:

Если сразу найти ИЖС или ЛПХ на землях поселений, не будет потом «мучительно больно» за бесцельно вбуханные в стройку деньги!

ВРИ можно изменить, но это может быть долго, хлопотно, с судебными процессами и финансовыми затратами. Лучше сразу выбирать беспроблемный участок и следить, чтобы его не накрывала никакая охранная зона.

На FORUMHOUSE есть отличный большой раздел, куда можно обращаться за советом в трудных случаях, он называется ВРИ, категория земли и их изменение. Узнайте, что можно построить на участке, а что нет. Прочитайте статью о том, как юридически перевести дачу в индивидуальный дом. Еще одна наша статья пригодится тем, кто хочет зарегистрировать дом по дачной амнистии, которая продлится до 2021 года. Узнайте, как можно быстро получить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС и как обезопасить себя при покупке недостроя. Посмотрите наше видео о том, как оптимизировать затраты при строительстве дома.


Ссылка на основную публикацию