Преимущества новостроек перед вторичным жильем

Выбираем между новостройкой и вторичным жильем: самые важные “за” и “против”

Где лучше искать новую квартиру: на вторичном рынке или среди свеженьких новостроек? У того и другого варианта есть свои плюсы и минусы, часть из которых многим покупателям неизвестна. Чтобы сделать правильный выбор, помимо цены и отделки, нужно учитывать массу других моментов, начиная от ликвидности и перспективы сдачи квартиры в аренду и заканчивая будущими соседями и особенностями оплаты ЖКХ. Главное знать, на что обращать внимание и принять решение будет гораздо проще.

Старенький подъезд или жизнь под “пение” перфораторов?

Первое, на что обычно обращают внимание, – это различия в обустройстве домов и отделке квартир. Последняя в новостройках, как правило, отсутствует, что сулит будущим новоселам не только дополнительные затраты на ремонт, но и жизнь в окружении бесконечного грохота первые несколько лет. Причем свой ремонт зачастую не так страшен, как соседский.

“В новостройке еще долго будет идти ремонт то в одной, то в другой, то в нескольких квартирах. А это значит, что шум от работы перфораторов, строительный мусор на площадках и во дворе, грязища в периодически сломанных лифтах, неработающие домофоны и прочее будут вашими “соседями” ближайшие 3-5 лет. Также возникают проблемы при организации жизни дома: пригласить консьержа или проголосовать собственникам квартир за ограждение придомовой территории бывает проблематично, так как треть жильцов просто еще отсутствует”, – говорит Кирилл Брюлин, генеральный директор агентства “Брюлин и партнёры”.

Впрочем, такие затруднения возникают не всегда. Обычно современную внутреннюю инфраструктуру дома, новые комунникации, благоустроенную территорию называют в числе преимуществ новостроек.

“Плюсов у новых домов несколько. Во-первых, квартира в новом доме – это новые инженерные сети. Кроме того, сегодня на первичном рынке возводятся современные дома, которые, как правило, оснащены лифтом, мусоропроводом, помещением для консьержа. Всего этого зачастую нет в домах старого жилого фонда. Стоимость квартиры на этапе строительства будет существенно ниже готового варианта на вторичном рынке”, – считает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК ”МИЦ”.

“Учитывая тенденции современной застройки, кроме большей площади и современных планировочных решений, покупатель, приобретая квартиру в новостройке, получает еще и более комфортные условия проживания в самом комплексе благодаря собственной инфраструктуре, закрытой и обустроенной придомовой территории, однородному социальному окружению, которое формируется в новом квартирном комплексе. В новых проектах застройщики стараются продавать не просто стены и потолок, саму квартиру как таковую, но и реализовать определенный образ жизни, идею, с который люди будут жить. На вторичном рынке такая практика почти отсутствует”, – говорит Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Пусть квартира не нова, зато хоть завтра новоселье

Заселиться “по-быстрому” можно сегодня, пожалуй, только во вторичную квартиру. “Самым главным плюсом приобретения квартиры на вторичном рынке является степень готовности жилья, поскольку человек приобретает квартиру, практически готовую к проживанию, и ему не нужно ждать окончания строительства, как это происходит на первичном рынке жилья. Если же квартира в новостройке реализуется без отделки, то возникает необходимость проведения ремонта. Впрочем, нередко и в квартире, купленной на регулярном рынке, собственники делают ремонт, стараясь обустроить жилье на свой вкус”, – продолжает Владимир Богданюк.

“Покупая квартиру в готовом доме, покупатель экономит время, может сразу переехать в новое жильё. Если квартира в хорошем состоянии, нет необходимости тратить деньги на ремонт. Как правило, дома на вторичном рынке расположены в обжитых районах с объектами социальной инфраструктуры и хорошей транспортной доступностью.

С другой стороны, при покупке квартиры в новостройке требуются дополнительные финансовые затраты на проведение ремонтных работ. Строительство некоторых жилых комплексов осуществляется на неразвитых территориях, нет транспортной и социальной инфраструктуры. Правда, к моменту ввода в эксплуатацию всего комплекса эта проблема, как правило, решается. При покупке новостройки у застройщика, который не работает в соответствии со ст. 214 ФЗ, есть риск недостроя или несвоевременного ввода в эксплуатацию. Приобретя квартиру на этапе строительства, покупатель вынужден ждать окончания строительства (в среднем 2-3 года)”, – добавляет Александр Энгель.

“Часто во вторичке уже решен вопрос с консьержем, организована парковка, в подъездах цветы и чисто. Да и квартира уже с отделкой, так что завозить тонны сухой смеси и штукатурки, и месяц ждать, пока все просохнет, вам не придется”, – говорит Кирилл Брюлин.

Аварии – общая беда

Вторичное жилье вполне может быть в аварийном состоянии, если не снаружи, то внутри. Даже если в доме совсем недавно произвели косметический ремонт, трубы скорее всего, останутся старыми, а значит, коммунальные службы в один прекрасный день вполне могут решить заменить стояк прямо в вашей квартире, не смотря на только что сделанный вами ремонт.

Впрочем, от аварий не застрахованы и жители новостроек. “Качество строительства нередко оставляет желать лучшего, дома дают осадку, идут трещины по отремонтированным стенам. Случаются и более серьезные недоделки. К примеру, ливневая канализация вдруг в самый сильный ливень оказывается забитой, не справляется и в результате залиты в двух подъездах квартиры с 17-го по 7-й этажи. Вода хлещет из розеток, отверстий под люстры в потолках и течет по стенам. Впрочем, это, конечно, крайний случай”, – рассказывает Кирилл Брюлин.

Хваленая благоустроенная территория новостроек тоже не всегда так уж хорошо продумана. “Часто новостройки лепят друг рядом с другом, а про парковку забывают. Простой пример из жизни: три новых 17-этажных 4-подъездных дома, в каждом подъезде 64 квартиры. Итого 768 квартир, а парковочных мест не больше ста. В результате люди вынуждены перегораживать машины друг друга, чтобы припарковаться на ночь”, – продолжает эксперт.

Из всего этого напрашивается простой практический вывод – чем больше времени вы проведете на объекте, внимательно изучая его инфраструктуру, тем правильнее сможете оценить ситуацию и, следовательно, уберечь себя от многих хлопот в будущем.

Где жить удобнее

Прежде всего, это зависит от характеристик конкретного объекта. С точки зрения дома и ЖКХ, если постройка выполнена качественно, то жизнь в новостройке, конечно, должна быть более комфортной, по крайней мере, со временем, когда строительный бум в районе наконец уляжется.

“Что касается качества ЖКХ, то выгоднее приобретать объекты на первичном рынке. Некоторые новостройки оснащены собственными крышными котельными (например, дома в ЖК ‘’Коммунарка’’, строительство которого осуществляет ГК ‘’МИЦ’’). Опыт эксплуатации показал целый ряд существенных преимуществ крышных котельных перед обычными (так называемым централизованным теплоснабжением). Жители таких домов обеспечены горячей водой круглый год, без остановок на летний профилактический ремонт.

Что касается удобства проживания, то здесь многое зависит от самого района, в котором расположен дом. Как правило, на вторичном рынке объекты недвижимости находятся в обжитых жилых районах, в которых уже функционируют детские сады и школы, в шаговой доступности есть магазины, парки и т.д. На сегодняшний день крупные застройщики уже на этапе возведения первых домов в рамках жилого комплекса задумываются о комфорте проживания новоселов, строят подъездные пути к району, возводят школы, детские сады, поликлиники, на первых этажах жилых домов проектируют помещения под магазины, аптеки и т.д. Если речь идёт о крупном проекте, то неудобства проживания могут быть связаны с продолжением строительства, первым новоселам какое-то время придется мириться с ведущимися по соседству строительными работами, шумом и пылью”, – рассказывает Александр Энгель.

Квартиры с “предысторией” и без

Одно из классических возражений против покупки квартиры на вторичном рынке состоит в том, что у таких объектов, как правило, есть довольно длинная и не всегда понятная история.

“Объекты недвижимости на вторичном рынке имеют сложную «историю». При покупке такой квартиры необходимо тщательно проверять её юридическую чистоту. Риск потери права собственности увеличивается”, – говорит Александр Энгель.

С другой стороны, юридическая чистота важна при совершении любых сделок с недвижимостью, будь то вторичка или новостройки. Поэтому Кирилл Брюлин советует при покупке вторичного жилья, в первую очередь, обращать внимание на документы: если выбранный объект не соответствует критериям юридической чистоты, то стоит от него отказаться и искать другой, благо выбор сейчас достаточно большой. С этой точки зрения при покупке новостройки от застройщика оснований для возможных проблем юридического характера в дальнейшем все-таки меньше. Но это не значит, что на сделку не надо приглашать грамотного риэлтора или юриста, которому вы доверяете.

При покупке новостройки сейчас есть несколько схем, по которым застройщики продают квартиры: заключение Договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости . “, заключение предварительного договора купли-продажи, вступление покупателя в члены ЖСК и пр. Наиболее правильным и законным я считаю Договор участия в долевом строительстве, если же покупателю предлагают другие договоры или схемы – тут стоит внимательно все проанализировать, в т.ч. и с точки зрения законности предстоящей сделки”.

Новостройка – задачка со множеством неизвестных

В случае со вторичным жильем определить плюсы и минусы конкретной квартиры можно гораздо точнее, чем в новостройке. Районы, как правило, уже сложились, так что возникновение серьезных изменений и масштабных строек маловероятно. Понятна ситуация с транспортным сообщением, наличием школ, больниц, магазинов. Даже о соседях при наличии времени и желания можно узнать достаточно, чтобы решить, хотите вы поселиться с ними рядом или нет. Стоимость услуг ЖКХ тоже можно рассчитать довольно точно.

Что же касается новостроек, то все эти моменты остаются зачастую под вопросом. ЖКХ, например, почти наверняка, при прочих равных, будет стоить дороже.

“Чаще всего более комфортным является проживание в новостройке, поскольку новое строительство производится с учетом современных стандартов и технологий. Однако в новостройке в стоимость ЖКХ могут быть включены услуги управляющей компании, в связи с чем эксплуатация квартиры в новом проекте может быть несколько выше, чем в доме на вторичном рынке, хотя это и зависит во многом от класса жилья”, – говорит Владимир Богданюк.

При этом узнать, сколько именно придется платить по счетам за услуги управляющей компании, при покупке новостройки почти невозможно.

Инвестиции в новостройки и аренда вторички

В том, что касается инвестиционных перспектив, мнения экспертов практически едины – вкладывать капитал прибыльнее в новостройки. А вот со сдачей квартиры в аренду все не так просто, так как очень многое зависит от местонахождения объекта.

“С точки зрения инвестиционной привлекательности наиболее интересными являются предложения на первичном рынке, поскольку с момента начала строительства до этапа ввода дома в эксплуатацию стоимость квартиры возрастает на 20-25%. При этом цены на жилье на вторичном рынке не демонстрируют такого стремительного роста и увеличиваются в среднем на уровне инфляции”, – объясняет Владимир Богданюк.

“Если покупатель располагает временем, то, безусловно, выгоднее купить квартиру на этапе котлована в новостройке. Приобретая квартиру на этапе строительства, потенциальный покупатель получает доходность в размере 30% годовых, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартиры увеличивается почти в два раза. Однако, приобретая квартиру на первичном рынке с целью сдачи в аренду, покупатель должен помнить, что потребуются дополнительные финансовые вложения в ремонт и обустройство жилья”, – добавляет Александр Энгель.

Читайте также:  Покупка квартиры через юриста - на что можно рассчитывать?

“С точки зрения сдачи квартиры в аренду вторичка более привлекательна, – говорит Брюлин. – Поскольку новостройки в основном идут или без отделки, или с таким ремонтом, что по нормальной цене квартиру не сдать. Правда, бывают случаи, когда хозяин не хочет заниматься отделкой и сдает квартиру как есть, с тем условием, что арендаторы сами сделают там ремонт. Но, насколько мне известно, это редкость. Что же касается инвестиций, то тут все-таки новостройка в приоритете, поскольку ее цена бывает значительно дешевле, чем цена аналогичной вторички, и эта цена через несколько лет возрастет: дом достроят, район будет развиваться, появится инфраструктура – магазины, торговый центр, аптеки, зазеленеют кусты и газоны, и уже вместо пустыря школа с детским садиком, прогуливаются степенные мамочки с колясками и веселые детишки резвятся на детских площадках”.

Новостройка или вторичка – что лучше? Преимущества, недостатки, реалии

2547 Игорь Василенко

Рассматривая возможность приобретения недвижимости для вложения средств или улучшения собственных жилищных условий, перед поиском подходящего варианта стоит ответить себе на вопрос о том, какое жилье лучше купить – квартиру в новостройке или в доме прежних лет возведения. Именно с этого специалисты рекомендуют начать поиск жилья или планирование накоплений на собственную недвижимость.

Между «первичкой» и «вторичкой» имеются существенные различия, зная которые будет легче понять, в каком направлении двигаться. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим общие особенности каждого варианта, поговорим о “плюсах” и “минусах” и решим, что лучше – новостройка или вторичка.

Первичное жилье: преимущества квартиры в новом доме

Под первичным жильем понимаются не только квартиры в домах, недавно сданных в эксплуатацию, но и квадратные метры в многоэтажках, которые еще только строятся. Это жилплощадь, покупатель которой становится ее первым собственником, однако произойдет это только после сдачи всего здания в эксплуатацию. До того он получает только документ, гарантирующий право на получение квартиры, а впоследствии регистрируется как собственник недвижимости.

Большинство таких домов выглядят весьма привлекательно, а презентуемые квартиры производят неизгладимое впечатление. Однако стоит понимать, что при возведении новостроек используются различные технологии и строительные материалы, и по качественным параметрам зданий (эксплуатационным характеристикам) недвижимость разделяется их на классы: от бюджетного жилья до элитных апартаментов. Поэтому стоит обращать внимание на квартиры определенного сегмента, ориентируясь не столько на рекламу, сколько на реальные характеристики.

Застройщики обязаны предоставить корректную информацию и необходимые документы, однако о некоторых нюансах они предпочитают не распространяться, и покупателю приходится прилагать усилия, чтобы составить реальную картину.

Особенности квартир первичного рынка

В любом случае, даже скромные квартиры в новых домах имеют очень существенные преимущества по отношению к подавляющему большинству вторичного жилья:

  • применение инновационных технологий и современных материалов определяет высокий уровень комфорта проживания;
  • установлены стеклопакеты и остеклены лоджии – что-либо менять или добавлять не требуется, все уже установлено, проверено на прочность и эргономичность;
  • в полном порядке коммуникации и идеально функционирует электропроводка – ни одна комиссия не примет новостройку, если инженерные сети не соответствуют очень строгим нормативам;
  • более просторные жилые и хозяйственные помещения, нередко – свободная планировка, заложенная в самом проекте возможность организовать внутреннее пространство квартиры без риска для несущих стен;
  • современные бесшумные лифты, часто присутствует грузовой лифт;
  • в большинстве домов – хорошая шумоизоляция, а современные технологии теплосбережения обуславливают минимальное потребление ресурсов, что благотворно отражается на коммунальных счетах;
  • благоустроенные дворы с возможностью парковки, нередко территория огорожена и охраняется.

Кроме того, в большинстве новостроек используется горизонтальная разводка отопительной системы, что дает возможность собственнику самостоятельно регулировать подачу тепла, а затем оплачивать его в соответствии с показаниями собственного счетчика. Тем, для кого важно социальное окружение и статус соседей, стоит искать жилье в новостройках, начиная с уровня «комфорт». Дело в том, что квартиры в таких домах приобретают люди сходного уровня достатка, и отсутствует «социальное жилье», которое предоставляется не самым благополучным членам общества со всеми вытекающими последствиями.

Новые дома возводятся, как говорится, на века, поэтому есть возможность оставить добротную квартиру в наследство не только детям, но и внукам. Некоторые новостройки типовых серий со сравнительно недорогими квартирами являются даже несколько более качественнее многоэтажек, возведенных полвека назад и более. Если сравнивать квартиры в новостройке с квартирами, которые существую уже давно, стоит помнить, что у вторых срок эксплуатации, чаще всего, уверенно перевалил за половину.

Основной недостаток первички

К недостаткам квартир на первичном рынке можно отнести риск “долгостроя” – по разным причинам (не всегда зависящим от застройщика) сдача дома в эксплуатацию может затянуться – в ряде случаев речь идет о годах. И дольщик, вместо того, чтобы проживать в собственном жилье, вынужден снимать квартиру, теряя деньги на оплате съемного жилья.

Денежные вопросы

Если покупать квартиру на ранних сроках возведения дома напрямую у застройщика (разумеется, с безупречной репутацией и портфолио успешно реализованных проектов), можно существенно сэкономить. В случае с вторичными квартирами такой возможности нет – жилье можно купить только «по рынку». По мере завершения новостройки стоимость квадратных метров будет увеличиваться даже в сложные кризисные времена. Конечно, имеется риск отсрочки сдачи дома, но ответственные компании стараются его избегать и всегда информируют покупателей о причинах незначительных задержек. Именно такой вариант чаще всего выбирают инвесторы, занимающиеся капиталовложениями в недвижимость на профессиональном уровне.

Когда денег немного, можно подыскать новостройку, которая сдается с черновой отделкой, а затем уже постепенно делать ремонт. Кроме того, выполнение ремонта своими силами поможет дополнительно сэкономить – иногда застройщики запрашивают за комплекс работ слишком высокую цену.

Нельзя не заметить, что наиболее выгодные ипотечные программы касаются именно покупки жилья в новых домах. При необходимости можно воспользоваться также рассрочкой от девелопера. Многие застройщики часто проводят акции – решив купить жилье на первичном рынке, стоит следить за специальными предложениями и подробно изучать их.

Особенности «вторички»: инфраструктура против истории передачи прав

Обжитые квартиры, особенно если они располагаются в престижных районах или на территориях с отличной транспортной доступностью, пользуются устойчивым спросом. Многих покупателей привлекает сформированная инфраструктура, а также возможность оформить право собственности и переехать сразу после завершения сделки, не думая о ремонте и не ожидая завершения строительства. Цену на такую недвижимость назначает сам собственник, а значит, если уметь торговаться, можно без особых проблем выгадать некоторую сумму.

Сделав выбор в пользу покупки жилья на вторичном рынке, стоит помнить, что это всегда квартира с историей, в которой предстоит разобраться подробно. Стоит выяснить, не находится ли жилье под обременением, не фигурирует ли его владелец в сложных судебных историях, узаконена ли выполненная перепланировка. В общем, каждый документ нуждается в подробном изучении.

Но, с другой стороны, саму квартиру, в отличие от строящейся, можно увидеть в живую, а не на проектной картинке.

Кроме того, на вторичном рынке гораздо легче найти квартиру в определенном районе. География жилья в старых домах намного шире спектра предложения квартир в новых жилых комплексах. В обмен на это придется примириться с тем, что дом, в котором покупается жилье, возводился по устаревшим (морально и технологически) нормативам, и там будет больше ограничений, связанных с реконструкцией помещений. Если речь идет о покупке жилья в домах с исторической ценностью, капитальные работы придется дополнительно согласовывать в специальном архитектурном ведомстве.

Многие квартиры, которые выглядят очень современно и соответствуют максимуму требований к комфортности проживания, располагаются именно в старых, иногда даже ветхих домах.

Поэтому стоит обращать внимание не только на внешний лоск, но и на состояние жилого фонда и, в первую очередь, на степень изношенности коммуникаций. Чтобы оценить реальное состояние электропроводки, нелишним будет пригласить специалиста.

Основной недостаток вторички

К недостаткам вторичного жилья можно отнести риски, связанные с историей смены владельцев. В момент каждой передачи прав собственности могут быть нарушены права третьих лиц (дети, несовершеннолетние, недееспособные). Кстати сам собственник, который продает квартиру, может оказаться “недееспособным”. Все это может привести к тому, что у покупателя отберут квартиру в судебном порядке, а с возвратом уплаченных денег могут быть серьезные проблемы.

Все в одном флаконе: «вторичка» в новостройке

Многие эксперты считают весьма привлекательным такой вариант недвижимости, как квартира в новом доме, которая совсем недавно оказалась на вторичном рынке. Ее история очень короткая, да и случаев мошенничества с таким жильем наблюдается намного меньше. Однако в любом случае документы необходимо проверить, обязательно убедившись в том, что планировка соответствовала проекту или была узаконена, а жилье является юридически чистым. Информация в техническом паспорте должна полностью соответствовать реальной конфигурации помещений.

Важно учитывать, что квартира со свободной планировкой все равно предполагает некоторые строительные ограничения.

Покупка жилья в доме, сданном в эксплуатацию пять-десять лет назад, имеет немалые преимущества:

  • большинство соседей уже давным-давно завершили ремонтные работы, а значит, не придется постоянно вдыхать строительную пыль и просыпаться под звуки перфоратора;
  • районная инфраструктура налажена если не полностью, то в достаточной степени;
  • как правило, налаженное транспортное сообщение;
  • отсутствие рисков, связанных с несвоевременной сдачей в эксплуатацию и ветхостью коммуникаций.

Стоит понимать, что какую бы квартиру вы ни выбрали, деньги, затраченные на ее ремонт, как правило, полностью при продаже не возвращаются. Если найти приемлемую недавнюю новостройку с ремонтом, который полностью устраивает, можно получить одновременно все преимущества первичного и вторичного жилья. Другое дело, что таких предложений на рынке не так уж много, а цены на готовые квартиры достаточно высокие.

Впрочем, если ранее покупатели с небольшими сбережениями без вариантов искали малогабаритки на вторичном рынке, чтобы иметь хоть крошечное, но свое жилье, вскоре застройщики быстро уловили тренд и стали предлагать квартирки небольшой площади, нередко их покупают также с инвестиционными целями.

Заключение. Муки выбора: что же предпочесть?

Спор приверженцев вариантов покупки жилья этих форматов, которые в достаточно степени отличаются друг от друга, можно считать во многом надуманным. Ответ на вопрос, что лучше, новостройка или «вторичка», не может быть однозначным. У каждого покупателя свои запросы и обстоятельства, которые, в любом случае, приходится учитывать.

Например, далеко не во всех случаях жилье на первичном рынке оказывается дешевле «вторички», однако и первоначальное отсутствие инфраструктуры не означает, что так будет всегда. Несмотря на то, что добросовестных застройщиков на рынке вполне достаточно, хотя определенная степень риска, конечно, есть. Дабы долго не томиться в нерешительности, можно обратиться к опытному риелтору из авторитетной компании, который выслушав пожелания и приняв во внимание финансовые возможности, подберет наиболее подходящие предложения. Конечно, услуги специалиста не будут бесплатными, но он реально поможет сориентироваться на рынке, а в дальнейшем – и оформить документы.

Читайте также:  Как правильно выбрать офис, чтобы потом не пожалеть

Стоит знать, что если речь идет о приобретении жилья на первичном рынке, услуги агентств недвижимости нередко оплачивают девелоперы. При покупке «вторички» с посредниками в большинстве случаев рассчитывается покупатель.

Для подавляющего большинства покупателей приобретение квартиры является самой большой и серьезной сделкой в жизни, при этом выигрывают те, кто подходят к этой сделке взвешенно. Только проанализировав все недостатки и преимущества, оценив свои потребности, возможности и перспективы на будущее, можно принять правильное решение и в итоге купить квартиру, которая действительно соответствует предпочтениям.

Преимущества и недостатки покупки квартиры в новостройке

В настоящее время жилье хрущевских и сталинских времен интересует покупателя все реже. Напротив, преимущество отдается покупке квартир в новостройках.

Согласно отдельным экспертным оценкам, на первичном рынке сегодня приобретается вдвое больше жилья по сравнению со «вторичкой». Чтобы разобраться в причинах развития подобной тенденции, советуем выделить для себя преимущества покупки квартир в новостройке, которые способны склонить покупателя к выбору того или иного варианта.

Плюсы новостроек

Заблаговременный расчет планировки

Приобретая жилье на первичном рынке, будущий владелец получает рычаги управления для воплощения в реальность смелых идей, касающихся планировки и реализации дизайнерских фантазий. Относится это, в первую очередь, к возможности выгодного расположения встроенной мебели, установки нестандартных деталей интерьера и систем освещения, а также монтажа дизайнерских окон и дверей.

Комфорт и надежность

Современные новостройки проектируются, преимущественно, с применением инновационных технологий и эксплуатационных норм. Отдавая предпочтение жилью в новострое, скорее всего, не придется волноваться насчет состояния водопровода и электросети, чего нельзя сказать о покупке квартир на вторичном рынке.

Согласно критерию комфорта, внимания заслуживает:

  1. Современное утепление новостроек
  2. Наличие дополнительных систем автономного отопления
  3. Улучшенная внутренняя планировка
  4. Установка новейших коммуникаций
  5. Чистота подъездов и гарантированная работоспособность лифтов

Безопасность

Рассматривая преимущества квартиры в новостройке, нельзя забывать о вопросе безопасности. Возведение современных жилых строений проводится с соблюдением последних требований безопасности. Новострой обязательно оборудуется инновационными системам противопожарной безопасности, системами видеонаблюдения, сигнализации и охраны частной собственности.

Особого внимания заслуживают автоматические системы водяного тушения пожаров западного образца. Подобные механизмы абсолютно безопасны для жильцов. В сравнении с пожаротушением порошковыми, газовыми или аэрозольными средствами, водяные системы оказываются действительно экономным, дешевым, а главное – высокоэффективным средством быстрого подавления очагов возгорания.

Юридическая чистота

Нельзя не учитывать факторы, которые гарантируют покупателю чистоту сделки.

Здесь следует выделить следующие преимущества покупки жилья в новостройках:

  • приобретение квартиры без сомнительного прошлого;
  • отсутствие махинаций со стороны предыдущего владельца;
  • значительное снижение вероятности быть обманутым.

Стоимость и экономия

Новостройки возводятся согласно последним стандартам домостроительства с соблюдением строгих требований к гидро и теплоизоляции. В результате – счастливый обладатель новенького жилья получает финансовую экономию при погашении счетов за тепло.

При этом стоимость за квадратный метр в новостройке кардинально не отличается от вторичного рынка, а при определенных условиях и возникновении экстренной ситуации на рынке, может оказаться существенно ниже. Например, в случае оформления ипотечного кредита, цена ниже, поскольку ликвидность новой квартиры выше. Кроме того, покупая квартиру в новостройке, как правило территория вокруг дома благоустроена, имеются стоянки для автомобилей.

Недостатки новостроек

Из отрицательных моментов приобретения жилья в новострое сразу же стоит выделить следующее:

  • достаточно длительная процедура оформления прав собственности;
  • преимущественное расположение новостроек в необжитых районах на окраинах города, где чаще всего наблюдается неудовлетворительная транспортная развязка.
  • привычное явление новостроек – шум и пыль вследствие ремонта, который соседи могут делать не один месяц и даже не год
  • зачастую инженерные системы новостроек (лифты, подача воды, отопление, вентиляция, сигнализация) недостаточно отлажены и могут плохо работать, именно поэтому нередко в новых домах бывает достаточно холодно

Впрочем, существует целый ряд основных недостатков новостроек, которые нередко заставляют застройщика удерживать стоимость на уровне жилья на вторичке.

Ремонт

Инвестируя средства в новое жилье, обладатель капитала, фактически, отдает деньги за голые стены. Это, в свою очередь, приводит к ощутимым растратам на выполнение качественного ремонта и доведение квартиры до жилого состояния.

Сгладить подобные минусы новостроек способен тот факт, что выполнять ремонт здесь на порядок проще по сравнению с жильем на вторичном рынке.

Финансовые риски

В наш век компании застройщики, сплошь и рядом, проворачивают финансовые аферы, выдавая задуманное строительство за действительное. Наряду с этим, в недостаткам можно отнести невероятный обвал финансовых рынков и инфляцию. По мере инфляционного роста, возрастает стоимость стройматериалов и как следствие – стоимость за квадрат жилплощади.

Существуют компании, которые сознательно ступают на путь мошенничества, неоправданно поднимая цену на жилье, оправдываясь невысокими скачками стоимости на рынке.

Сроки сдачи

За жилье собственной мечты, зачастую, приходится расплачиваться не только деньгами, но и длительным ожиданием.Очень часто застройщик сдает дом с опозданием, не придерживаясь изначально оговоренных сроков.

Приобретая новое жилье, следует внимательно отнестись к покупке, ознакомиться со всеми преимуществами и здраво оценить недостатки в новостройке. Только взвесив все «за» и «против», можно стать владельцем по-настоящем хорошей квартиры.

Смотрите интересное видео.

Что будет с ценами на квартиры в 2020 году

Недвижимость интересует всегда и всех, даже если нет планов что-то продать или купить. В конце года принято подводить итоги и заглядывать в будущее. Мы узнали цены, посчитали выгоду и обсудили будущие тенденции и нововведения в сфере недвижимости вместе с экспертом рынка недвижимости Алёной Киселёвой.

Алёна Киселёва, директор офиса ГК «Миэль»

Цены за год на новостройки выросли на 8,55%

С переходом на эскроу-финансирование (когда деньги дольщиков поступают на специальный счет, доступ к которому застройщик получает после ввода дома в эксплуатацию), повышением НДС с 18 до 20%, а также общей инфляцией весь год наблюдался планомерный рост стоимости квартир в новостройках Владимира. Особенно это отразилось на новостройках массового сегмента. Из-за этого подросли цены и на вторичном рынке.

По данным сервиса «Мир квартир», за 2019 год рост средней стоимости на недвижимость во Владимире составил 8,55% относительно 2018 года. Если в начале 2019-го квартира стоила 2 млн рублей, то к концу года – это уже 2 170 000 рублей. Естественно, какие-то квартиры дорожали больше, какие-то меньше. Кстати, многие застройщики уже анонсировали новое повышение цен на квадратный метр в 2020 году, но конкретные цифры узнаем только после новогодних праздников.

По качеству проектов жилье делится на массовое (это эконом-сегмент и комфорт-сегмент) и повышенной комфортности (премиум-класс и элит-класс). В домах повышенной комфортности работают несколько лифтов, территория вокруг огорожена, есть своя котельная, увеличен метраж кухонь и санузлов. Премиум(бизнес)-сегмент – это уже наличие консьержа на входе в подъезд, панорамное остекление, еще большие метражи квартир, эксклюзивное расположение дома, подземный паркинг, вай-фай на территории.

На сегодняшний день диапазон цен на квадратный метр в новостройках г. Владимира:

  • от 29 000 до 35 000 руб. – эконом-сегмент,
  • от 35 000 до 46 000 руб. – комфорт-сегмент,
  • от 46 000 до 88 000 руб.– премиум-сегмент.

Диапазон цен на квадратный метр во вторичном жилье:

  • 1-комнатные квартиры – 56 000 — 58 000 руб.;
  • 2-комнатные квартиры – 52 000 — 54 000 руб.;
  • 3-комнатные квартиры – 50 000 — 53 000 руб.

Кто в лидерах: вторичка или новостройка?

Если смотреть в разрезе года, то в первой половине 2019-го спрос на новостройки был гораздо выше спроса на вторичное жилье (на это повлияло введение эскроу-финансирования). Начиная со второго полугодия 2019 года, динамика спроса стала постепенно смещаться на рынок вторичной недвижимости. Рост цен на новостройки достигал все больших и больших значений, тогда как на вторичном рынке еще оставались предложения по привлекательным ценам.

Но сейчас цены на вторичное жилье не отстают от цен на новостройки. В конце года объемы продаж на вторичном рынке практически сравнялись с продажами в новостройках.

В какие квартиры и когда инвестировать?

Алёна Киселёва убеждена, что заработать на недвижимости можно, и это гораздо выгоднее депозитов:

Мы в агентстве клиентам рекомендуем инвестировать в проекты комфорт-сегмента. Если говорить о работающих кейсах, наши клиенты в 2019 году получили доходность в среднем от 10 до 19% годовых по разным проектам. С момента строительства дома на этапе котлована до 70% готовности дома с однокомнатной квартиры выгода достигала 1 000 000 руб. Срок вложения – 9 месяцев. Это точечные эксклюзивные проекты. В среднем же выгода с 1-комнатной квартиры – 300 000 – 400 000 руб.

Депозит сейчас составляет всего 7% годовых. Говоря о депозитах, есть еще один важный фактор 2019 года — снижение ключевой ставки с 7,75% до 6,25% (это очень высокие темпы, так как в 2018 году она сохраняла свои показатели без изменений). Снижение ставки аналитики предрекают и в 2020 году. Ставка влияет главным образом на инвесторов, а не на ипотечных покупателей, поскольку снижаются ставки не только по кредитам, но и по депозитам, и по государственным облигациям.

Доля инвестиций в жилую недвижимость России и Владимира, в частности за 2019 год, стала максимальной за всю историю рынка и достигла 35%. Для сравнения, в первом полугодии она была лишь 18%.

На сегодняшний день с сохранением проектов, продающих по старым правилам без эскроу-финансирования, при покупке квартиры на этапе котлована получить выгоду можно. Как и прежде, застройщики выходят на рынок с минимальной ценой за квадратный метр на старте продаж. По мере роста темпов строительства увеличивается и цена, достигая своего максимума перед вводом дома в эксплуатацию.

Далее цена продолжает расти до достижения домом 8-10 лет после ввода, после чего следует планомерный спад относительно новых, появившихся на рынке домов. Это классическая модель ценообразования на новостройки, но не стоит забывать, что она сильно зависит от макро- и микрофинансовых показателей экономики региона и страны в целом.

Чего ждать от 2020 года

В ближайшее время, когда проекты, реализуемые по старым правила, будут сданы, всем застройщикам придется обратиться за проектным финансированием в банк или строить на собственные средства и продавать уже готовую недвижимость, а это под силу только компаниям с очень солидной финансовой базой. Не все застройщики готовы и могут работать по новой схеме. Некоторые уже уходят с рынка, завершая старые проекты.

В 2019 году 90% владимирских застройщиков все еще возводили дома по старой схеме, без перехода на эскроу-счета. И основная часть объектов перейдет в 2020 год на старых условиях, а новые, которые только будут появляться, неминуемо станут участниками новой системы. Соответственно, постепенно предложений на рынке станет гораздо меньше, цены неминуемо будут расти.

Читайте также:  Что такое жилье бизнес-класса и в чем его особенности?

— Если вы задумываетесь о покупке квартир в новостройках, не ждите новых проектов с заведомо более высокой ценой на старте строительства, покупайте сейчас, — советует Алёна Киселёва.

А еще 2020 год даст старт сельской ипотеке под 3% годовых. Цель данной программы – помочь гражданам улучшить жилищные условия: построить или приобрести жилое помещение (жилой дом) на сельских территориях. Для Владимирской области это очень значимый продукт, при его введении многим гражданам станет намного проще и, главное, дешевле приобрести свой собственный дом в небольшом отдалении от городской черты. Более подробно о снижении ставок на рынке ипотечного кредитования «Призыв» писал здесь.

А что с арендой?

Тема аренды интересна и перспективна. Сейчас очень популярна шеринговая модель экономики. Идея заключается в том, что потребителю часто выгоднее и удобнее платить за временный доступ к продукту, чем владеть им. Обмен товарами, обмен услугами с помощью платформ растет очень быстро: если несколько лет назад на него приходилось всего 5% экономики, то к 2025 году, по расчетам экспертов, будет более 30%.

Если брать сферу недвижимости Владимира, то на сегодняшний день это больше касается офисных помещений. Вы наверняка слышали о коворкинге (офис в аренду вместе с оргтехникой, это может быть только стол и стул). И в нашем городе подобных пространств с каждым годом становится все больше.

Если же смотреть на Россию в целом, шеринг очень активно захватывает другие сферы жизнедеятельности: автомобили, предметы для ремонта, туризм в части аренды квартир через специальные сервисы. По прогнозам аналитиков, будущее экономики нового поколения Z (миллениалов) неразрывно связано с пользованием, а не владением. Они с большей охотой снимут квартиру, машину, ряд услуг, а на вырученные деньги будут получать эмоции и путешествовать по миру.

Алёна Киселёва уверена, что можно смело инвестировать в недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду. Ценообразование на арендные квартиры в стабильных рамках относительно прошлого года. Максимальный спрос на сегодняшний день представляют 1-комнатные квартиры. Средняя цена на аренду квартир во Владимире (это однушки, двушки и трешки) — 13 000 руб. в месяц.

КАК ПРАВИЛЬНО ВЫБРАТЬ КВАРТИРУ?

Каждый из нас выбирает для себя место, где он будет жить в максимальном согласии с самим собой. Но порой возникает потребность в переезде, и вот тогда встает вопрос: «Что выбрать? Вторичное жилье или новое?» Сегодня мы поговорим о преимуществах нового жилья!

Издревле каждая новая семья стремилась построить свой собственный дом, и вся родня помогала ей в этом. Ведь свой дом – это свое государство, своя родина, свое пристанище и отдушина. Мысль о строительстве собственного дома была заложена в детей с самого детства. Не зря до нас дошло выражение, что настоящий мужчина в своей жизни должен построить дом, вырастить сына и посадить дерево.

Каждая новая семья строила себе новый дом по потребностям и возможностям. Время шло, нравы менялись. Постепенно люди стали перемещаться из деревень в города. Города росли, количество мест под строительство домов сокращалось, технологии развивались. Появилось многоэтажное строительство, и люди жаждали поселиться в отдельной квартире.

Спустя некоторое время строительство городов завершилось, и у новых семей осталась единственная альтернатива – купить свое жилье у других жильцов квартиры, а значит, поселиться в квартире, в которой уже кто-то жил. Долгое время такой вариант был единственным выбором для желающих приобрести собственную квартиру.

Времена меняются, и нужно отметить, что сейчас наблюдается активное развитие строительной отрасли. Города строятся и обновляются. У людей появилась возможность выбирать: современное новое жилье или покупка жилья на вторичном рынке.

Все больше людей выбирают для себя жилье в новостройках, тем более что условия приобретения такого жилья сегодня максимально удобны. Не нужно копить деньги на 100% оплату, можно приобрести квартиру на этапе строительства, выплачивая деньги в рассрочку до конца строительства. И никаких переплат!

Рассмотрим все преимущества нового жилья перед вторичным

  1. При покупке первичной недвижимости нет вероятности возникновения проблем с документами. Как известно, когда квартира несколько раз продавалась и покупалась, оказывается очень сложно правильно оформить документы, часто «чистота» сделки сомнительна. Приходится тщательно изучать историю проделанных операций, чтобы обезопасить себя от различных претензий, которые могут поступать от бывших владельцев и их родственников. Если же вы приобретаете недвижимость в новостройке, то можете быть уверены в абсолютной «чистоте» ее истории – вы становитесь первым владельцем квартиры. Таким образом, первое преимущество новостройки – это значительная экономия времени, средств и нервов на изучение истории квартиры.
  2. Значительным достоинством новостройки является новое оборудование: современная электропроводка хорошего качества, новая система канализации, отличная система водоснабжения, современные износоустойчивые материалы. Во вторичном жилье нередко возникают проблемы с ремонтом канализации, плохой электропроводкой, появлением трещин на стенах. Самый неприятный факт состоит в том, что зачастую подобные проблемы сложно выявить при осмотре недвижимости, и невозможно предугадать, что и когда выйдет из строя. В новых же квартирах вы застрахованы от таких неприятностей, так как в современных домах используют новейшие материалы и технологии, что позволяет говорить о повышенных показателях надежности, звуко- и теплоизоляции. Плюс ко всему, застройщик несет 5-летние гарантийные обязательства.
  3. Как правило, в новостройках квартиры выгодно отличаются от вторичного жилья площадью и планировкой: в них не бывает тесных ванных, маленьких кухонь, неудобного расположения комнат. Балконы и лоджии в новых домах имеют большую площадь, хорошо обустроены и комфортны.
  4. Несмотря на то, что на вторичном рынке недвижимости можно купить жилье немного дешевле, покупатели готовы заплатить больше за комфорт, безопасность и надежность. Кроме того, цена на новые квартиры в течение строительства колеблется, и на первом этапе можно значительно сэкономить. Зачастую, экономия при покупке вторичного жилья мнимая, ведь прежде, чем заняться ремонтом в своей «новой» квартире, вам придется потратить массу сил, времени и денег на устранение старого хозяйского ремонта.

И это лишь малая часть преимуществ квартиры в новостройке.

Как выбрать квартиру в новостройке

Для кого-то покупка квартиры — серьёзный шаг, связанный с решением жилищных, финансовых или семейных проблем, кто-то считает приобретение жильяна первичном рынке инвестиционным проектом.

Купить квартиру в новостройке у застройщика дешевле, чем приобрести готовое жильё на вторичном рынке. Поэтому покупателями часто становятся молодые семьи, которые могут участвовать в различных государственных программах помощи (льготных ипотеках, семейном капитале, рассрочке до достижения определенного возраста и т.д.), готовые ожидать переезд в собственное жильё.

Раньше квартиры в новостройках считались быстрым и высокодоходным вложением средств: их можно было купить на этапе котлована, продать в ходе завершения строительства и получить маржу до 25–30 %. Сейчас застройщики включают в договор условие о невозможности переуступки прав до сдачи дома в эксплуатацию. Ожидать прибыли частным инвесторамв таких обстоятельствах приходится дольше.

Однако возведение жилых домов — прибыльное, хоть и долгосрочное капиталовложение, не приносящее никаких дивидендов инвесторам до окончания строительства. Этот способ инвестирования считается наиболее привлекательным для имеющих стабильный доход. Поэтому объем строительства в 2015 г. по сравнению с 2000 годом увеличился на 234 %. В 2015 году Правительство приняло решение о выделении субсидий в размере 20 миллиардов рублей на поддержку ипотеки, что позволит людям взять кредиты на сумму до 400 миллиардов рублей. Льготы действуют при покупке жилья на первичном рынке.

Преимущества приобретения квартир в новостройках

У новостроек перед «вторичкой» есть ряд неоспоримых преимуществ.

Квартиры в таких домах существенно дешевле, если вложить средства в долевое строительство на раннем этапе (например, котлована). Из-за высокой конкуренции застройщики предлагают различные программы рассрочки, бонусы, скидки,привлекают банки для предоставления ипотеки своим покупателям.

У вступившего в права долевого строительства есть возможность выбора индивидуальной планировки квартиры.

Юридическая чистота квартиры — еще одно преимущество при покупке жилья в новостройке. Государство взяло под контроль деятельность застройщиков, снизив риск дольщиков до минимума. Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» защищает покупателей от двойных продаж и потерь в случае банкротства застройщика.

Тот же закон 214-ФЗ регламентирует гарантии застройщика перед жильцами на здание и его оборудование не менее 3–5 лет.

Дома строят по улучшенным технологиям с использованием необычных архитектурных и дизайнерских решений, оборудованными детскими площадками, автомобильными парковками, охранными системами.

Преимущества покупки квартиры в новостройке перед вторичным жильём очевидны, однако стоит задуматься о надёжности компании-застройщика.

Основные критерии выбора застройщика

В открытых источниках можно найти информацию о застройщиках Санкт-Петербурга и области. Например, в таблице «Рейтинг застройщиков Санкт-Петербурга» указаны год основания самых известных компаний, объём строительства и сданных объектов по состоянию на конец 2015 года, максимальный срок задержки сдачи новостроек в эксплуатацию.

Надежность застройщика характеризует работа компании с дольщиками в соответствии с законом 214-ФЗ,который регламентирует деятельность застройщиков и устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Компания-застройщик с хорошей репутацией предоставляет потенциальным покупателям разрешительную документацию и проектный план дома. Перед покупкой обязательно изучите соответствие дат выдачи всех документов. Проведите осмотр строительной площадки и сопоставьте данные, представленные застройщиком.

Обратите внимание на отзывы реальных покупателей жилья у застройщика не только на официальном сайте компании, но и в других источниках сети Интернет. Если есть возможность, посетите сданные в эксплуатацию дома, пообщайтесь с его жителями.

Цена квадратного метра не может быть ниже среднерыночной. Ни одна компания не будет работать себе в убыток. Слишком низкая стоимость должна насторожить: или застройщик занимается махинациями, или сэкономил на качестве стройматериалов.

Хорошим признаком надёжности застройщика служит то, что на этапе строительства один из крупнейших банков РФ предоставляет ипотеку дольщикам. В Санкт-Петербурге и Ленобласти насчитывается более трёхсот компаний-застройщиков, но не все из них заслуживают доверия. Судя по отзывам, очень много жилых домов сдается в эксплуатацию с большими задержками, недоделками, качество объектов страдает. Надеемся, что опираясь на перечисленные выше критерии, вы сможете выбрать надёжного застройщика и удачно купить жильё в новостройке.

Преимущества при работе с нами

Объективная оценка качества и перспективности проекта.

Конфиденциальность информации и экспертных заключений.

Объединенные усилия инженеров, конструкторов, архитекторов, аналитиков над задачей.

Внушительный опыт, подтвержденный множеством реализованных проектов.

Документальная обоснованность всех решений.

Наши методики и опыт позволяют отстаивать интересы инвестора на любом этапе реализации строительно-инвестиционного проекта.

Ссылка на основную публикацию