Покупка вторичного жилья: на что обратить внимание?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать

Вторичное жилье – это квартира, которая уже имела жильцов. Первичным жильем называется квартира в новом построенном доме, в которой никто никогда не жил.

Каким должно быть вторичное жилье?

Прежде всего, жилье должно быть ликвидным. И основными критериями в выборе такой недвижимости являются:

  • внутреннее и наружное состояние дома
  • близость к транспорту
  • месторасположение
  • этажность дома
  • наличие автостоянки
  • охрана дома
  • планировка

Какое бывает вторичное жилье?

Вторичный рынок жилья может включать в себя панельные и кирпичные дома, построенные как в дореволюционное время, так и при советской власти, а также это могут быть дома, введенные в эксплуатацию в начале 2000-х. Время не стоит на месте и на смену старым домам приходят новые. Износ конструкций строения дает о себе знать и такому дому нужна реновация или снос. Это прежде всего необходимо учитывать при выборе вторички.

Также следует обратить внимание на строения прошлого века 30-х и 40-х годов, которые в основном имеют 2-3 этажа, имеют деревянные перекрытия и довольно-таки изношенный конструктив. Многие путают их со сталинками. Но таким домам до них очень далеко, это скорее их предшественники. К этой недвижимости относитесь придирчиво, рассматривая ее почти под микроскопом. А уже после ВОВ и вплоть до 50-х годов уже строились дома с монументальными перекрытиями, толстыми качественными стенами и огромными подъездами. После них строились хрущевки, далее в 70-х и 90-х возводились кирпичные и панельные здания, а с начала 2000-х проекты точечной застройки и уже в наше время шло строительство монолитной серии.

Опасность покупки ветхого жилья

Покупатель ветхого жилья всегда рассчитывает на скорый снос и выделение ему взамен огромной квартиры в новострое. Это совсем не так! Жильцы могут многие годы ждать снесения дома. При этом люди продолжают жить в квартире без ремонта и ждут обещанные хоромы. К тому же 50 статья Жилищного Кодекса РФ предусматривает учетную норму жилой площади на одного человека 12 кв. метров.

И когда все-таки происходит расселение ветхого фонда в новостройках, застройщик специально под такую программу выделяет квартиры не более 40 кв. метров. Это означает, что никакие апартаменты жильцам точно не светят. И в основном, продавцы ветхого жилья отлично понимают свою бесперспективность и начинают активную продажу такой недвижимости. Также в ветхих домах очень часто скрывают визуальные ремонтные недостатки, прикрывая их муляжом. А новый жилец, въехав в квартиру, может столкнуться с грандиозными не решаемыми проблемами и сюрпризами.

Особенно к деревянным перекрытиям необходимо отнестись с повышенной осторожностью, особенно при перепланировке квартиры. Нужно также учитывать нагрузку электропроводки, состояние износа стояков отопления и водоснабжения. Скрупулёзное обследование такой недвижимости просто необходимо!

Вторичка — «Входи и живи»

Вторичное жилье в виде обветшалых хрущевок, тоже не безосновательно настораживает. Срок их эксплуатации приходит к концу и в основном они подлежат сносу. Даже если продавец рассказывает вам, что его квартира имеет состояние «входи и живи», то к сожалению, все может быть не так гладко. Далеко не все хрущевки строились качественно и на совесть, в то время девизом была скорость и количество, но никак не качество. Обычным явлением было низкая проба и дешевизна применяемых стройматериалов. Не раз, разбирая такие здания, строители удивлялись, что бетонный раствор больше походил на песочный.

Поэтому очень важно обращать внимание на нюансы при покупке вторичной недвижимости, ведь под красивым ремонтом могут быть спрятаны некрасивые проблемы. Конечно, покупая квартиру с голыми стенами в новострое, вы воочию можете оценить качество кладки кирпича.

Покупая квартиру в доме, которому более 40 лет, необходимо учитывать, когда в нем последний раз проводился капремонт. Понятие о таком ремонте у всех немного разное. Многие считают, что поклейка обоев и замена ламината в вашей квартире – это уже капитальный ремонт. Все намного сложнее. Ведь замена стояков и коммуникационных труб, электропроводки, ремонт крыши и т.д., и есть составляющие капитального ремонта. Если же таковой ремонт отсутствует, может стоит задуматься о других вариантах.

Проблемы могут быть не заметны, но они со временем дадут о себе знать.

Очень важно, покупая квартиру на рынке вторичного жилья, учитывать не только ее качество, но и состояние всего дома. Например, если у высотного дома разрушена подвальная часть, или коммуникации находятся в изношенном состоянии, протекает крыша и вываливаются кирпичи из стен, то от квартиры в таком доме лучше навсегда отказаться.

У панельных домов свои слабые места. Это, конечно панельные швы в местах их соединений, особенно важно учитывать качество заделки швов, что приводит к сокращению срока эксплуатации таких строений.

Правильно выбираем район

У каждого покупателя имеется масса критериев. Это и близость к работе или проживанию близких людей, возможность выезда на трассу, детским или школьным учреждениям, или другим объектам, играющим в жизни важную роль. Также необходимо учитывать вопросы экологии района, близость промышленных предприятий или заводов. Очень важно наличие скверов или парков, которые уменьшают пагубное воздействие плохой экологии.

Если же вы пользуетесь общественным транспортом, то его развязка должна играть большую роль в выборе предстоящей недвижимости. А близость ЛЭП и высоковольтных линий могут пагубно сказываться на состоянии здоровья жильцов, благодаря их электромагнитному излучению. У вас есть автомобиль — позаботьтесь о наличии автостоянки для него. Если же таковая отсутствует, приготовьтесь к вдыханию выхлопных газов из авто, находящихся прямо под вашим подъездом. При выборе района немаловажна близость аптек и поликлиник, служб быта, детских и школьных учреждений т.д.

Первый и последний этажи

Если вы решились на покупку вторичной квартиры, находящейся на последнем этаже строение, прежде всего убедитесь в прочности крыши. Лучше всего покупать квартиру с двускатной крышей, так как такая форма уменьшает вероятность протекания и промерзания потолка вашей квартиры. Неплохо, если в доме имеется тех этаж или чердак, во многих дома при наличии крепкой кровли эти помещения приватизируются, превращаясь в двухуровневые квартиры. Зато жилье на последнем этаже хорошо тем, что этажом выше никто ни живет и ничем не мешает.

Квартира на первом этаже требует не менее пристального внимания покупателей. Ее недостатки — наличие подвала с проникающей плесенью, повышенная влажность, шумы под окнами. Особенно немаловажным считается отсутствие охраны, так как первые этажи больше всего подвержены посещению криминальных талантов.

Предпочтения покупателей

Ведь у каждого покупателя вторичного жилья свои предпочтения, кто-то подбирает квартиру в престижном районе, кому-то предпочтительнее купить в пешей доступности от метро, а кому-то нужен тихий отдых в районе зеленых зон. Но формулы «идеальная квартира» просто не существует. Так что будем исходить от индивидуальных желаний и требований покупателя.

Преимущества вторичного жилья, несмотря на все его недостатки, огромны. Если квартира находится в жилом состоянии, вы сразу можете заехать в продаваемую квартиру без предварительного ремонта. Стоимость коммунальных услуг на порядок ниже, чем в новостройках.

Обращаем внимание и на подъезды домов, часто они не имеют ремонта, плохо отапливаются и отличаются отсутствием домофона или кодового замка.

Делаем выводы: чем старше по возрасту строение, тем большего пристального внимания оно требует.

Компания МИЭЛЬ поможет купить квартиру в Москве и Московской области. А также даст рекомендации и советы касательно покупки квартир вторичного жилья. Правовых тонкостей в вопросах покупки вторички всегда очень много. Только наши опытные специалисты смогут без проблем подобрать вам нужный безопасный вариант. АН МИЭЛЬ всегда придет на помощь и проведет необходимую экспертизу вторичного жилья. Ждем вас в МИЭЛЬ и надеемся на долгую дружбу!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Перед приобретением квартиры на вторичном рынке необходимо узнать порядок заключения договора купли-продажи, собрать необходимые документы. Не менее важно — изучить уловки, которыми пользуются мошенники для введения покупателей в заблуждение с целью выгодной продажи неликвидного имущества. Без предварительной подготовки к сделке можно ненароком купить квартиру с обременением, «скрытым собственником» в лице дальнего родственника или освободившегося из тюремного заключения жильца.

Пошаговая инструкция к совершению сделки

Приобретение квартиры на вторичном рынке состоит из нескольких этапов.

  1. Анализ предложений на рынке недвижимости, осмотр и выбор объекта.
  2. Проведение переговоров с владельцем о стоимости жилья, сроках возможного заселения и снятия с регистрационного учета.
  3. Проверка продавца, документов. При необходимости — привлечение юриста для сопровождения сделки.
  4. Заключение предварительного договора купли-продажи. Документ отражает намерение приобрести указанную квартиру и при необходимости может быть изменен или дополнен по соглашению сторон.
  5. Внесение аванса осуществляется по желанию сторон. При этом следует заключить договор, подтверждающий передачу средств.
  6. Проверка пакета документов и заключение основного договора.

На каждом из этапов следует следовать инструкциям по распознаванию действий мошенников, чтобы купить жилье, которое не придется отстаивать в суде.

Поиск квартиры на вторичном рынке

Рынок недвижимости вторичного жилья изменчив и привлекает возможностью купить квартиру недалеко от работы или родственников, не тратить время на отделочные и ремонтные работы, изучить объекты инфраструктуру. Первым этапом получения квартиры в собственность является поиск жилья, и уже тут могут встречаться нюансы, о которых следует узнать заранее.

Предлагая осмотр жилья, риелторы используют «уловки» для ускорения выгодной продажи:

  • Подача «липовых» объявлений. Работники агентств выставляют на продажу квартиры, которых не существует. Цена на них обычно занижена, а фото взяты из соцсетей. При разговоре с риелтором нужно уточнять стоимость и месторасположение жилья, нюансы планировки. Если риелтор путается в сведениях, не имеет записей об объекте, большая вероятность, что квартиры попросту нет.
  • Показ самых неликвидных квартир. Надеясь на быстрый поиск, клиент предоставляет информацию: какой должна быть квартира, ее стоимость и основные характеристики. Риелтор делает наоборот — водит покупателя по наиболее неликвидным и дорогим помещениям, а когда покупатель впадает в отчаяние — показывает якобы только выставленное на продажу жилье. Утомленный поиском клиент сразу соглашается.
  • Создание ажиотажа. Если на осмотр квартиры приезжают другие покупатели или риелтору непрерывно звонят с просьбой не показывать именно рассматриваемую недвижимость, скорее всего, действуют подставные покупатели для оказания психологического давления на клиента.
  • Просьба дать задаток. Если риелтор заговорил о предоставлении задатка, следует насторожиться. В случае срыва сделки по вине покупателя его не вернут, а вот аванс можно дать, оформив нотариально заверенный договор.
  • Выбор времени показа. Риелтор выберет наиболее «удачное» время, например, когда неблагополучные соседи спят или дети, живущие этажом выше, в детском саду. Если шум, вибрация, освещенность, вид из окна важны, лучше посмотреть квартиру в разное время суток.
  • Копии объявлений. Если квартира продается, например, за 80 тыс. у.е., а потом выставлено объявление с ценой ниже, не стоит доверять. Возможно, риелтор сделал дубликат объявления для привлечения внимания. При осмотре недвижимости и покупатель, и продавец будут удивлены, что цена вдруг стала выше, а риелтор останется в стороне, надеясь, что жилье понравится, стороны договорятся, а он получит свой процент.
  • Ошибка в адресе. Это одна из «грязных» схем, позволяющая продать неликвидную квартиру гораздо выше рыночной стоимости и рассчитанная на очень доверчивого покупателя. Риелтор показывает собственнику не настоящую продаваемую квартиру, а сдаваемую в аренду, но по очень похожему адресу. Например, вместо ул. Независимости д. 1 кв. 15 будет показана ул. Независимости д. 1а кв. 15. Незадачливый покупатель согласится на сделку и, рассчитывая, что риелтор проверит все документы, подпишет договор.

Следуя советам, можно избежать ошибок при выборе жилья.

Что нужно проверить, на что нужно обратить внимание в документах

Представленная продавцом квартира может иметь несколько претендентов на жилплощадь, причем выступающих на законных основаниях. Избежать проблем позволяет знание истории квартиры: кто первоначально был собственником, как она досталась продавцу, есть ли правоустанавливающие документы на недвижимость, является ли реализатор единственным владельцем? Установить истину помогут документы и порталы, предоставляющие официальную информацию о собственниках.

Выписка из ЕГРН

Запросите документ у продавца. Справку можно заказать в электронном виде, не выходя из дома, перейдя на портал Госуслуги или Росреестр.

На образце указано, на какую информацию следует обратить внимание в первую очередь:

В разделе «особые отметки» указывается, есть ли на имуществе обременения, ограничен ли собственник в праве распоряжения.

Также следует сверить паспортные данные продавца и ФИО собственника в выписке.

Если выписка не содержит данных о покупке, передаче по наследству и иных операциях с недвижимостью, значит, она не продавалась после приватизации. Остается осведомиться о личностях собственников.

Технические характеристики и проверка «качества» жилья

Одна из опасностей при покупке квартиры — незаконная перепланировка. В лучшем случае придется самостоятельно оформлять документы, но если нарушения несут угрозу обрушения, создают аварийную ситуацию, придется их устранять.

Чтобы понять, произведены ли в квартире изменения, необходимо сверить фактическую планировку с официальными данными.

Кадастровый паспорт

Документ может заказать собственник, обратившись в Кадастровую палату, Росреестр или МФЦ. При себе владельцу достаточно иметь паспорт, правоустанавливающие документы и квитанцию об оплате госпошлины в размере 200 руб. (если нужен электронный вариант — 150 руб.).

Документ выглядит так:

В кадастровом паспорте необходимо обратить внимание на особые отметки, где указано, когда проведены изменения и на каких основаниях, изменились ли границы.

Также можно заказать поэтажный план жилого помещения:

Если окажется, что жильцы нарушили целостность стен, отмеченных на плане красным цветом, проблем с перепланировкой не избежать. Вопрос о ее законности будет решаться в суде. Пи этом предварительно необходимо получить консультацию в жилищной инспекции о том, допустимы ли произведенные изменения. При неудовлетворительном решении суда жилье нужно будет вернуть в первоначальный вид.

Паспорт БТИ

Если жилье берется в ипотеку, банку потребуется «свежий» техпаспорт БТИ (не аналог кадастрового). В нем указывается:

  • дата ввода помещения в эксплуатацию;
  • материал исполнения стен, перекрытий;
  • количество комнат;
  • инвентаризационная стоимость объекта;
  • поэтажный план.

Получить документ можно непосредственно через БТИ или МФЦ.

Еще одна трудность, с которой можно столкнуться — незаконное переустройство жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ), например, перенос газовой колонки, замена электропечи на газовую и иные изменения, требующие согласования с жилищной инспекцией и внесения новых сведений в техпаспорт. Даже перемещение кухонной газовой печи на несколько метров в пределах одного помещения должно быть отражено в документах.

Проверка участников сделки, третьих лиц

Определить продавца недвижимости с «сомнительной» репутацией не составит труда, если в отношении него ранее было заведено уголовное дело, он находится в розыске, не выполняет обязательства по кредитам или относится к злостным неплательщикам алиментов.

Проверка продавца

В первую очередь необходимо установить личность продающего и проверить оригинал паспорта.

Если продавец является неплательщиком по долгам, правонарушителем, его имущество находится «под прицелом» пристава-исполнителя, право распоряжаться имуществом, то есть заключать договор купли-продажи или дарения, у него ограничено.

Также следует проверить, не является ли продавец (или риелтор) подозреваемыми в совершении преступлений, не находится ли в розыске. Узнать информацию можно на сайте ФССП.

Проверка третьих лиц

Сложности могут возникнуть при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности супругов, а также если в объекте есть доли, принадлежащие несовершеннолетним детям.

В указанных ситуациях собственник не может продать имущество без согласия супруги, а при наличии детей — без одобрения матери (отца) ребенка и разрешения органов опеки и попечительства.

Выяснить, кто прописан в квартире можно благодаря выписке из домовой книги:

В документе указано количество прописанных лиц, кто был зарегистрирован временно, а кто постоянно, кто выписан. На его основании в договор купли-продажи вносятся данные о прописанных лицах, сроках, в которые граждане должны сняться с регистрации и покинуть помещение.

Проверка доверенного лица

Сделки, в которых в качестве продавца выступает доверенное лицо, сомнительны. Законодательство позволяет осуществить продажу при отсутствии владельца, но если под приобретение планируется взятие ипотеки, банк однозначно такую сделку не пропустит.

Покупать у поверенного стоит лишь в том случае, если чистота сделки не вызывает никаких сомнений, личность хозяина известна, он не находится в федеральном розыске, на его имущество не наложен арест.

Приобретателю квартиры необходимо удостоверится в подлинности доверенности. Для этого можно сделать запрос в Федеральную нотариальную палату.

Как проверить риелтора при покупке квартиры

Вторичный рынок недвижимости привлекает «черных» риелторов, которые могут продать один объект несколько раз, обманным путем заполучить оригинал паспорта владельца и заключить сделку, подставив похожего человека. В арсенале мошенников огромное количество уловок, поэтому рекомендуется сотрудничать с крупными агентствами недвижимости.

В ходе беседы нужно задать вопросы:

  • как долго работает организация на рынке недвижимости;
  • имеет ли агентство действующий статус юридического лица.
Читайте также:  Выгодная покупка квартиры в новострое без рисков

Можно зайти на сайт ФНС России и узнать, зарегистрирована ли организация, или риелторское агентство — не более чем вывеска у входа.

Чтобы исключить долгие «хождения» по предлагаемым неликвидным объектам, заранее ограничьте срок просмотра вариантов, например, 2 неделями.

При желании можно обратиться в Российскую Гильдию Риелторов. Организация объединяет специалистов, которые проходят сертификацию, обмениваются знаниями об изменениях на рынке недвижимости.

Чтобы удостовериться в законности продажи, необходимо оформить юридическое сопровождение сделки. Именно юрист выявляет «подводные камни» и отвечает за качество проделанной работы.

Риски, подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

В процессе приобретения имущества на вторичном рынке задействован ряд третьих лиц – риелторы, юристы, родственники, поэтому необходимо учитывать все особенности процесса и исключить риски обмана, неуплаты:

  1. Если квартира в долевой собственности, продажа не может произойти быстро. Потребуется договориться о сделке с каждым из совладельцев и заключить один или несколько договоров. При этом один из содольщиков может действовать от лица остальных по нотариально заверенной доверенности. Подробнее: Продажа квартиры в долевой собственности
  2. Планируется расселение собственников. О том, что дом попал под программу реновации, жильцов предупреждают за год до сноса. Некоторые владельцы стараются максимально быстро избавиться от таких квартир, поэтому покупателю следует ознакомиться с информацией о действующих программах в конкретном населенном пункте. Следует обратить внимание на время постройки и проект многоэтажки. Среди них есть те, которые были рассчитаны на срок эксплуатации 20-25 лет, а стоят уже около 60 (например — П32, П35, 1-464 и прочие).
  3. Рассматривая формы оплаты, рекомендуется выбрать аккредитив. Суть в том, что покупатель кладет нужную сумму в банк, а продавец сможет ее снять только после предоставления оформленного должным образом документа (например — договора купли-продажи).
  4. При планировании наличного расчета рекомендуется воспользоваться банковской ячейкой. При этом стороны заключают договор, при каких условиях они могут получить доступ к деньгам.
  5. Не следует соглашаться на предложение произвести расчет в местах массового скопления людей или без свидетелей. Мошенники могут опровергать факт передачи денег или инсценировать ограбление.
  6. Для гарантии совершения сделки может потребоваться внесение аванса или задатка. Если соглашаться, то только на аванс. В случае отмены сделки аванс возвращается. Внесение задатка грозит потерей уплаченных средств, если сделка не состоялась по вине покупателя, но есть и плюсы: при отмене по вине продавца залог возвратится покупателю в удвоенном размере.
  7. Необходимо обратить внимание на количество детей у владельца квартиры и их возраст. Если детей 2 и более, возможно, квартира была приобретена с использованием маткапитала. По закону родители должны были выделить несовершеннолетним долю в недвижимости, но не придерживались этого правила. При выявлении данного нарушения сделка может быть признана незаконной.
  8. Если среди совладельцев есть граждане, отбывающие тюремный срок, пропавшие без вести, высокая вероятность, что при возвращении ими будет реализовано право на проживание в жилье, которое придется оспаривать в суде.
  9. Сомнительными являются сделки, совершенные юридическими лицами. Необходимо выяснить, как квартира стала собственность госорганов, может ли прежний владелец восстановить права на имущество, оспорить отчуждение квартиры.

Советы юристов, что спрашивать у риелтора, собственника при покупке квартиры:

  • кому принадлежала квартира, как долго, на каком основании;
  • сколько лет постройке, когда последний раз производится капитальный ремонт;
  • почему продается квартира;
  • какие объекты инфраструктуры находятся вблизи здания, влияет ли их близость на экологическую обстановку, нет ли негативного влияния шума, вибрации;
  • количество жильцов в соседних квартирах;
  • когда из квартиры будут выписаны все зарегистрированные в ней лица;
  • какие предметы останутся в квартире после продажи;
  • когда владелец вывезет принадлежащие ему личные вещи;
  • какова окончательная цена квартиры (оговорить непосредственно с продавцом без привлечения риелтора, попытаться договорится о скидке).

После тщательного осмотра квартиры, проверки всех документов, согласования порядка оплаты можно без страха приступать к подготовке и совершению сделки.

Если не учитывать все тонкости процесса покупки квартиры на вторичном рынке, можно лишиться накопленных сбережений, и при этом остаться без жилплощади. Надеяться на риелторов нельзя, ведь сотрудничество не исключает отсутствия мошеннических действий, да и сам риелтор может отказаться «нечистым на руку». Поэтому лучший из вариантов — заняться поиском квартиры от собственника.

Как определить, есть ли иные претенденты на продаваемое жилье? Как узнать об обременениях на квартиру? Какие документы запросить у собственника для безопасной покупки квартиры? Обратитесь к юристу сайта ros-naslrdstvo.ru, чтобы бесплатно получить ответы на все вопросы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Что нужно знать о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке

К рынку вторичной недвижимости относятся такие жилые помещения, на которые уже было оформлено право собственности. В случае приобретения вторичного жилья всегда существует риск того, что Покупатель столкнется с трудностями и проблемами. Например, Продавец может умышленно скрыть правду об объекте недвижимости, использовать подложные и фальшивые документы, исчезнуть после получения денег и пр. Так на что же необходимо обратить внимание, чтобы не стать жертвой безответственного Продавца или мошенника?

Риски и подводные камни

Риски, которыми сопровождается покупка жилья, можно разделить на 3 крупные категории. Это:

  1. Риски юридического характера. Т.к. сделка купли-продажи требует большого количества документов, именно здесь мошенники получают возможность «разгуляться» на полную. Они подделывают бумаги реальных собственников, выбивают бумаги силой и угрозами, получают их нечестным путем. Покупатели же не всегда обладают достаточной правовой подкованностью, чтобы определить факт подлога или обмана. Сделка, проведенная с юридическими нарушениями (по фальшивым документам, не от лица реального собственника, при невменяемости собственника и т.д.), способна обернуться для Покупателя потерей и квартиры, и денег.
  2. Риски технического характера. Квартира может быть продана Покупателю в неудовлетворительном состоянии либо мошенником, либо безответственным Продавцом, который решил умолчать о существующих недостатках. Обычно Покупатель все же становится новым собственником жилья, однако сталкивается с некомфортными условиями проживания и необходимостью проведения ремонта. Проблемы технического характера не так страшны для Покупателя, как проблемы юридического характера, однако они влекут за собой вынужденные траты.
  3. Риски, связанные с оформлением сделки. Речь идет про неправильное заключение договора купли-продажи квартиры (ДКПК), небезопасную передачу денег и пр. Покупателю необходимо грамотно соблюдать процессуальные особенности сделки, чтобы оградить себя от возможной потери жилья, времени и средств.

Что нужно проверить и на что обратить внимание в документах

Проверка квартиры на юридическую чистоту начинается с того, что Покупатель подробно расспрашивает Продавца об истории и статусе квартиры. Впоследствии ответы собственника понадобится сравнить с данными, приведенными в официальных документах на недвижимость. Стандартный пакет документов должен включать в себя:

  • паспорт Продавца (действительность данных проверяется на сайте МВД или в паспортном столе по месту прописки Продавца);
  • выписку из ЕГРН;
  • технический паспорт на квартиру;
  • архивную выписку из домовой книги;
  • справку из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • опционально – разрешение от Органов опеки и попечительства (ООиП) на проведение сделки;
  • опционально – письменное и нотариально заверенное согласие от супруга на продажу совместно нажитого имущества;
  • опционально – письменные и нотариально заверенные согласия других собственников (дольщиков) на проведение сделки и их отказ от использования преимущественного права выкупа доли.

Вот, какие пункты понадобится уточнить у действующего владельца жилья.

Кто именно выступает собственником квартиры?

В идеале Продавцом должен выступать фактический собственник квартиры. Этот вариант считается наиболее безопасным для Покупателя. Информация о собственнике содержится в выписке из ЕГРН, которую Покупатель может либо запросить у Продавца, либо взять в Росреестре самостоятельно.

Иногда от имени собственника в сделке участвует другое лицо – например, риэлтор, родственник, друг семьи и пр. Обычно такой человек предъявляет Покупателю доверенность, в которой указывается, что Доверитель передал своему Доверенному представителю определенные полномочия. Однако для Покупателя сделки, которые проводятся по доверенностям, – опасны и нежелательны.

Даже если доверенность составлена на специальной гербовой бумаге, имеет удостоверяющую подпись нотариуса и на первый взгляд кажется официальной, Покупатель не может быть на 100% уверен в ее действительности. Чтобы убедиться в законности документа, Покупателю понадобится посетить нотариуса, у которого она оформлялась.

Не была ли квартира куплена на материнский капитал или приватизирована?

Чтобы узнать, как именно Продавец получил квартиру в свое владение, необходимо запросить у него или самостоятельно получить в Росреестре выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Мероприятия по приватизации часто проводятся с нарушением действующих правил. Например, родители по незнанию или по прямому умыслу выписывают детей из муниципальной собственности прямо перед тем, как квартира переходит во владение семьи. Когда такой ребенок вырастет и узнает о факте нарушения своих имущественных интересов, он сможет обратиться в суд. Покупатель, который станет собственником жилья к этому моменту, рискует остаться без крыши над головой.

Также нарушения могут обнаружиться в квартире, купленной на материнский капитал. Если квартира была приобретена с привлечением государственных средств, то в состав собственников должны были быть включены отец семейства, мать семейства и их дети (совершеннолетние и несовершеннолетние). Если хотя бы 1 ребенок останется без положенной ему доли, впоследствии он сможет инициировать судебное разбирательство. Вы же рискуете лишиться спорного жилья.

Не велись ли вокруг квартиры судебные споры и тяжбы?

Ответ на этот вопрос также можно получить из выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Покупатель заинтересован в том, чтобы Продавец числился собственником жилья в течение как минимум 3 последних лет.

Если основанием для перехода права собственности выступило «судебное решение», это повод задуматься. Получается, что Продавец стал владельцем жилья в ходе судебного разбирательства. Вполне возможно, что на этом история не закончится, и рано или поздно тяжба продолжится.

Также из расширенной выписки ЕГРН можно узнать, насколько «спокойной» была история владения квартирой в целом. Здесь может быть зафиксировано, что вокруг квартиры велись многочисленные судебные разбирательства. Иногда оказывается, что в квартире подозрительно часто сменялись собственники. Все это – поводы не заключать сделку купли-продажи с Продавцом.

Не была ли квартира получена в качестве наследства?

Этот вопрос можно уточнить, внимательно изучив выписку из ЕГРН или выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Приобретая недвижимость, которая была получена предыдущим владельцем в качестве наследства, вы ставите себя в невыгодное и опасное положение. В любой момент свои права на такое жилье могут заявить другие наследники, о которых ничего не было известно ранее.

Следует отказываться не только от приобретения унаследованной недвижимости, но и от приобретения недвижимости, которая перешла к Продавцу по договору дарения или по договору ренты. Все эти соглашения затрагивают интересы 3-их лиц. Впоследствии эти лица теоретически могут обратиться в суд, претендуя на спорное жилье.

Не затрагивает ли купля-продажа имущественные интересы опекаемых лиц?

Под опекаемыми лицами понимаются несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане. Если такие лица в квартире есть (числятся собственниками или прописанными жильцами), то Продавцу понадобится обращаться в ООиП с целью получения разрешения на проведение сделки. Если отчуждение будет проведено без этого разрешения, то его признают недействительным в судебном порядке (ст. 21 ФЗ №48).

Получить информацию о наличии в квартире опекаемых лиц можно благодаря:

  • выписке из ЕГРН (о собственниках);
  • выписке из домовой книги (о прописанных жильцах).

Не наложены ли на квартиру ограничения или обременения?

Эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН. Даже если на квартиру наложены ограничительные меры (обременение в виде ипотечного залога, наличие заключенного договора аренды и пр.), стороны смогут зарегистрировать переход права собственности.

Однако Покупатель окажется в невыгодном положении, ведь впоследствии он должен будет самостоятельно посещать Росреестр для устранения существующих ограничений (как новый собственник).

Нет ли среди собственников или жильцов временно выписанных лиц?

Ответ на этот вопрос содержится в архивной выписке из домовой книги. К временно выписанным лицам относятся осужденные, военнослужащие, а также лица, исчезнувшие в неизвестном направлении.

Если такие люди входят в состав собственников или прописанных жильцов, то от сделки рекомендуется отказаться. Продавец едва ли сможет выписать их из квартиры или каким-либо образом лишить права собственности. Так что как только временно выписанное лицо объявится, оно сможет спокойно въехать в квартиру и продолжить ею пользоваться.

Не нарушает ли продажа интересы сособственника или супруга Продавца?

Квартирой может владеть не один, а несколько человек. Если недвижимость поделена на доли, то речь идет про долевую собственность. В этом случае Продавец сначала должен предложить отчуждаемую долю своим сособственникам. Только после того, как каждый из совладельцев составит письменный и нотариально заверенный отказ от преимущественного права выкупа доли, Продавец сможет начать поиск заинтересованного Покупателя из числа 3-их лиц (ст. 250 ГК РФ).

Если же квартира была нажита супругами в браке, то речь идет про совместно нажитую собственность. Такое имущество может быть продано одним из супругов, но только при условии, что другой супруг предоставит письменное и нотариальное согласие на проведение сделки. Купля-продажа, осуществленная без такого согласия, может быть оспорена вторым супругом и признана недействительной в судебном порядке (ст. 35 СК РФ).

Не находится ли дом в аварийном состоянии или в плане на расселение?

Чтобы уточнить, не относится ли здание к категории ветхих или аварийных, Покупателю понадобится посетить администрацию по месту нахождения квартиры. Работники должны предоставить информацию о статусе дома по первому требованию.

Технические нюансы: на что обратить внимание при осмотре квартиры

Если Вы своевременно не проверите техническое состояние квартиры и дома, велик риск возникновения неприятных последствий – от административных штрафов до бесконечного ремонта. Чтобы этого не произошло, необходимо учесть, изучить и оценить:

  1. Общее состояние здания (осмотреть придомовую территорию, подъезды, по возможности – подвалы и чердак).
  2. Материалы, использованные при возведении дома (долговечны или нет, шумоизоляционны или нет и т.д.).
  3. Общее состояние подъезда (степень чистоты, благоустроенности, наличие/отсутствие лифта, мусоропровода и т.д.).
  4. Общее состояние квартиры (наличие/отсутствие плесени, грибка, сырости, состояние стен, потолков, полов и т.д.).
  5. Наличие/отсутствие коммуникационных систем, их исправность (водопровод, электрическая проводка, отопление).
  6. Удобство планировки квартиры, расположение квартиры относительно сторон света, вид из окон.
  7. Наличие/отсутствие в квартире ремонта, а также бытовых благ.

Если после перерегистрации права собственности выяснится, что перепланировка была несанкционированной, нового владельца:

  • привлекут к административной ответственности с необходимостью уплаты штрафа (по ст. 7.21 КоАП РФ);
  • обяжут возвратить квартиру к ее первоначальному виду за счет личных сбережений.

Также Покупателю понадобится проверить, совпадает ли реальное местоположение квартиры с ее местоположением по документам.

Чтобы узнать больше о возможных подводных камнях, поговорите с соседями Продавца. Так Вам удастся не только выявить интересные подробности о жилье или собственнике, но и понять, насколько потенциальные соседи близки Вам по социальному статусу.

Безопасное оформление сделки: о чем нужно помнить

После исчерпывающей проверки юридических и технических моментов Покупателю потребуется грамотно провести саму сделку купли-продажи. Здесь нужно учесть следующее:

  1. В ДКПК необходимо указывать только реальную (рыночную) стоимость квартиры. Продавец может настаивать на том, чтобы в документ была вписана заниженная сумма, а оставшаяся часть денег – передана в «неофициальном» и «доверительном» формате. Покупатель не заинтересован в подобных махинациях по целому ряду причин: его могут признать соучастником налогового преступления, сделка может быть оспорена и признана недействительной по обращению в суд контролирующих органов, а также сумма имущественного налогового вычета для Покупателя окажется меньше (т.к. она рассчитывается на основании стоимости квартиры, указанной в ДКПК). Если же сделка окажется расторгнутой, то Покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.
  2. Покупателю необходимо принимать личное участие в обсуждении договоренностей, которые будут зафиксированы в тексте ДКПК. Перед подписанием необходимо внимательно прочесть документ на предмет выявления скрытых моментов, неточностей, юридических тонкостей и пр. Покупателю рекомендуется самостоятельно подписывать договор и требовать от Продавца того же (а не через посредников).
  3. Покупатель заинтересован в том, чтобы в тексте ДКПК указывалась следующая приблизительная формулировка: «Продавец получит деньги за квартиру только после того, как переход права собственности будет официально зарегистрирован в Росреестре». Если средства будут переданы раньше этого момента, велик риск, что Продавец не исполнит своих обязательств и просто исчезнет с выручкой.
  4. Обе стороны заинтересованы в том, чтобы передача денег осуществлялась современным и безопасным способом. Например, можно арендовать банковскую ячейку или открыть аккредитивный счет. Если же участники сделки договариваются о более традиционном методе (передача денег в наличном формате из рук в руки), то Покупателю рекомендуется взять на встречу своего свидетеля и потребовать от Продавца составления расписки о получении средств. То же самое Покупателю понадобится сделать, если он договорится с Продавцом о внесении аванса или задатка (еще до перерегистрации права собственности в Росреестре). Дополнительно рекомендуется заключить соглашение о задатке или договор аванса.
Читайте также:  Покупка квартиры с перепланировкой: что нужно знать покупателю?

Как проверить риэлтора при покупке квартиры

Если в случае приобретения квартиры Вы обращаетесь за помощью к риэлтору, его также понадобится проверить на предмет благонадежности и ответственности. Для этого понадобится задать специалисту следующие вопросы:

  1. Сколько лет риэлтор трудится на рынке?
  2. Сколько успешных сделок купли-продажи недвижимости риэлтор заключает в год? Если специалист отвечает уклончиво или приводит незначительную цифру (1-2 сделки в год), это повод отказаться от сотрудничества.
  3. Какие именно услуги предоставляет риэлтор? Ответ должен быть конкретизированным и четким.
  4. Какую ответственность понесет риэлтор в случае, если исполнит свои обязанности ненадлежащим образом?*

*Обычно честные компании и работники ручаются «головой». Например, в клиентском договоре прописывается, что риэлтор будет отвечать за убытки своего заказчика в случае проведения неграмотной правовой экспертизы, в случае недостаточной проверки юридической чистоты квартиры и пр.

Чтобы выбрать профессионального и опытного риэлтора, Покупателю следует придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Не доверять первому впечатлению. Часто мошенники специально арендуют дорогие помещения, чтобы завлечь доверчивого клиента.
  2. Уточнять, работает ли данное риэлторское агентство с банками, юристами и нотариальными конторами. Как правило, крупные компании имеют большой список партнеров.
  3. Изучать отзывы о риэлторских агентствах на специализированных Интернет-сайтах.
  4. Не передавать риэлтору предоплату, тем более, если это не подкрепляется никаким соглашением.
  5. Внимательно и неспешно изучать текст основного договора, заключаемого с риэлтором. Вполне возможно, что «между строк» в нем содержатся невыгодные для клиента условия.
  6. Искать таких риэлторов, которые работают по фиксированной денежной ставке в качестве вознаграждения. Если сумма вознаграждения имеет процентный формат и зависит от стоимости квартиры, риэлтор может специально искать более дорогостоящие варианты жилья.
  7. Проверять документы риэлтора или риэлторского агентства. Вам должны предоставить свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, свидетельство о постановке на налоговый учет, а также персональные документы – паспорт, диплом о профильном образовании, сертификаты о повышении квалификации.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Последние изменения: Февраль 2020

Приобретение нового жилья – радостный и волнующий момент. Однако процесс таит риски, начиная от уловок мошенников и заканчивая появлением наследника, заявившего о своих правах или освободившегося из мест лишения гражданина, претендующего на пожизненное проживание. На что обратить внимание при покупке квартиры, чтобы получить желаемый результат, полностью соответствующий соотношению цены и качества? По отношению к объекту недвижимости и сделке применяется понятие «чистота», включающая «чистоплотность» продавца, посредников и документации.

Поиск жилья на вторичном рынке

Не зная конъюнктуры рынка недвижимости и правового поля оформления документов, что нужно знать при покупке квартиры, перспективный покупатель спешит довериться риелтору. Играя роль посредников, риелторы заинтересованы в получение максимальной прибыли от участия, зачастую используя наработанные «нечистоплотные» схемы:

    Привлечение внимания. Размещая информацию о несуществующем объекте, риелторы надеются заполучить клиента, откликнувшегося на объявление. В процессе беседы выясняется, что жильё реализовано, но риелтор готов предложить варианты замены. Создание искусственного ажиотажа. Тонкости продажи квартиры заключаются в психологическом воздействии на покупателя, вызванном частыми звонками якобы конкурентов, желающих приобрести именно это жильё. Взятие «измором». Риелтор вводит покупателя в заблуждение показом неликвидных объектов, сопровождая рассказами о падении предложений и рисками при покупке квартиры. Вдруг неожиданно поступает информация о только что поступившей в продажу квартире с приемлемыми условиями, а подготовленный клиент уже не в состоянии объективно оценивать информацию. Выбор времени просмотра. По разным причинам квартира может выигрывать в одно время суток (отсутствие шумных скандальных соседей, неугомонных детей этажом выше и т.д.) и проигрывать в другое. Внесение задатка. Со ссылкой на требование руководства, в противном случае квартира будет продана другому клиенту, риелтор требует именно задаток, а не аванс, который возврату не подлежит, если покупатель откажется от сделки.

Проверка документов перед покупкой квартиры

Минимизировать риски при покупке вторичного жилья поможет изучение истории квартиры с акцентом на важные «исторические» события: смена собственников, прописка и выписка граждан, проведение перепланировки и её отражение в документации, основание получения в собственность.

Правоподтверждающий документ

Из стандартной выписки можно узнать информацию на текущий момент времени:

    ФИО всех собственников; размеры долей, принадлежащих каждому владельцу; дату получения жилого помещения в собственность; наличие или отсутствие обременений или ограничений.

Правоустанавливающие и сопутствующие документы

Сопоставляя, какие документы нужно смотреть при покупке квартиры, главенствующую роль следует отдать не выписке из ЕГРН, подтверждающей только право собственности, а именно документам, на основании которых это право возникло.

Риски при покупке квартиры

Ряд оснований чревато рисками при покупке квартиры, на которые следует обратить внимание, изучив и проанализировав дополнительную информацию:

    Договор купли-продажи. Если продавец приобрёл квартиру за денежные средства и оформил на себя, как на единственного хозяина, то на первый взгляд – это безопасная покупка квартиры для покупателя. Однако следует проверить семейное положение, чтобы свести риски при покупке квартиры к минимуму. Если на момент покупки квартиры настоящий продавец состоял в браке, то имущество считается нажитым совместно и принадлежащим наполовину каждому, независимо от семейного положения в текущий момент времени.

    нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры; брачный контракт, содержащий пункт относительно недвижимости.
    осуждённых и отбывающих наказание в местах лишения свободы; безвестно отсутствующих; признанных судом умершими.
  1. Наследование по закону. На что обратить внимание при унаследованной квартире – сопоставление сроков вступления в наследство и продажи. Например, если один из претендентов по уважительной причине не вступил в права наследования в течение шести месяцев, то суд продлит сроки, а недвижимость на тот момент вступившие в права наследники стремятся срочно продать.
  2. Договор дарения. От продавца следует потребовать технический паспорт, поскольку нюансы при покупке квартиры могут заключаться в перепланировке, о которой одаряемому не известно. Перепланировкой считается замена ванны на душевую кабину и наоборот. Для проверки узаконенности нужно сверить квартиру с техническим планом – приложением техпаспорта, выдаваемого БТИ.

Дополнительно следует потребовать справку с финансово-лицевого счёта об отсутствии задолженности перед предприятиями жилищно-коммунального хозяйства за предоставленные услуги.

Проверка участников и посредников сделки купли-продажи

Помимо документации на объект недвижимости важно, что проверить при покупке квартиры – это личности продавца и физических или юридических лиц, сопровождающих сделку.

Проверка продавца

Удостоверение личности продавца (общегражданский паспорт) – первый документ, который нужно проверить при покупке квартиры на официальном сайте МВД РФ по списку недействительных паспортов. Следующий шаг – сверка ФИО в паспорте с ФИО собственника, значащемся в выписке ЕГРН. Ошибочное занесение хотя бы одной буквы чревато проблемами, которые продавцу придётся решать в суде, поскольку документально он не является владельцем из-за чужой ошибки.

На сайте федеральной службы судебных приставов следует узнать информацию:

    о невыполнении кредитных обязательств; о задолженности по штрафным санкциям и алиментным платежам; об ограничении права распоряжения имуществом; о возбуждении процедуры банкротства; не находится ли в розыске по подозрению в совершении преступления.

Проверка поверенного

Риски покупки квартиры, которая реально не продаётся, возрастают при действии от имени продавца доверенного лица. Даже оформив доверенность с определённым сроком действия, доверитель на следующий день вправе её аннулировать, а документ на руках доверенного лица не отражает сущности.

Проверка риелтора

Имидж агентства, опыт на рынке недвижимости – вот на что нужно обратить внимание при сотрудничестве с риелторскими компаниями. Для того, чтобы узнать зарегистрирована ли компания, необходимо зайти на сайт ФНС.

При желании и возможности можно обратиться в Российскую Гильдию Риелторов – сертифицированную организацию, постоянно отслеживающую изменения законодательства в сфере недвижимости.

Подводные камни и правовая помощь при покупке квартиры

Совершение сделки требует тщательного изучения и анализа документации, проверки личностей продавца и посредников. Существуют подводные камни при покупке вторичного жилья:

  1. Программа реновации. Собственники о готовящемся расселении узнают за год до сноса. Ряд владельцев вторичных квартир пытаются избавиться от недвижимости в кратчайшие сроки, поэтому покупателю следует ознакомиться с информацией о программе сноса в конкретном регионе.
  2. Долевая собственность. При покупке квартиры необходимо заключение отдельного договора с каждым совладельцем. Один из сособственников вправе действовать от лица остальных по нотариально заверенной доверенности.
  3. Наличие несовершеннолетних детей. Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, имеет нюансы и особенности:

    ребёнка когда-то не включили в процесс приватизации, а достигший совершеннолетия гражданин желает восстановить права; ребёнок был несовершеннолетним на момент открытия наследственного дела и не смог вступить в наследование; если квартира приобреталась за счёт средств материнского капитала, а родители не выделили несовершеннолетним долю в недвижимости.

Если не учитывать юридические тонкости при покупке квартиры, то можно приобрести объект недвижимости, в лучшем случае, не соответствующий финансовым вложениям, а в худшем остаться без денежных средств и без жилья. Поэтому на юридическом сопровождении сделки не стоит экономить, ведь квартиру только счастливчики приобретают несколько раз в жизни.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Как осмотреть квартиру перед покупкой, чтобы выяснить все недостатки?

Осмотр квартиры перед покупкой жилья на вторичном рынке — как покупателю правильно осмотреть квартиру, нюансы при осмотре, которые не знают даже риэлторы.

Я больше, чем уверен, что большинство из нас осматривают все, что хотят купить и квартира в этом случае не исключение.

Покупая квартиру тысячи покупателей делают одни и те же ошибки или правильные действия, которые приводят к соответствующим результатам.

В результате покупка квартиры приносит радость и удовлетворение или же напротив — разочарование.

Как оказаться тем, кто покупая квартиру принимает правильное решение? Как не оказаться разочарованным в приобретенной квартире? Достаточно соблюдать небольшое количество нехитрых правил.

Наблюдая за покупателями и риэлторами, я вывел основной ряд действий, которые необходимо совершить для правильной покупки квартиры. Все эти действия совершаются на этапе осмотра квартиры.

Ведь именно тщательный осмотр квартиры является основной гарантией того, что ваша покупка квартиры окажется наиболее удачной.

Осмотр квартиры перед покупкой: двор

1. Осмотр придворовой территории, на которой расположен дом.

Обратите внимание на состояние двора, его ухоженности, наличие парковки, свободных мест на ней, ведь вам тоже предстоит куда-то ставить вашу машину.

Даже если в данный момент у вас нет машины, то вероятнее всего она появится, ведь жизнь налаживается и начало положено — вы покупаете квартиру! Так сделайте это максимально правильно:)

Если у вас есть дети, то по умолчанию, наличие детской игровой площадки непременно и актуально. Напротив, при отсутствии у вас детей, например, они уже выросли — детская площадка может стать для вас излишним источником шума.

Обратите внимание на какую сторону выходят окна вашей будущей квартиры. Идеально, если они выходят на обе стороны — и во двор и на улицу.

Если же только во двор, то будьте готовы к тому, что покупая такую квартиру вы можете стать невольными зрителями дворовых посиделок, шумных гуляний и «разборок» дворовых кампаний;

2. Осмотрите дом, в котором планируете покупать квартиру со всех сторон.

Не поленитесь обойти его кругом. Осмотрите стены, состояние швов (если это панельный дом), наличие сырых или покрытых мхом кирпичных стен (особенно касается домов вторичного рынка недвижимости, построенный еще в советский период), наличие либо отсутствие выкрашивающейся кладки, балконов или обшивки стен..

Бывает достаточно примеров, когда покупая квартиру покупатели, особенно, квартир, находящихся на последних этажах, не замечают наличие трещин в стенах и эти недостатки обнаруживаются только после покупки квартиры и последующего проживания в ней.

Постарайтесь не повторят этого печального опыта:)

3. Важно, хотя бы предположительно, знать с кем вам предстоит соседствовать после покупки квартиры.

Одни покупатели идут знакомиться с соседями, звоня в их двери, но во-первых не всегда можно застать людей дома, а во-вторых не всем понравится подобная манера предварительного знакомства, хотя полезность этого способа исключать нельзя.

Гораздо проще со двора посмотреть на состояние и наличие пластиковых окон. По их количеству и состоянию можно сделать определенные выводы об уровне достатка и социальному положению соседей.

Чтобы не повторять бега по граблям ваших предшественников — воспользуйтесь опытом поколений. который отражен в моей статье «Как купить квартиру с хорошими соседями«, уверен вам она тоже понравится.

В дополнение: состояние домов, построенных в начале 80-хх годов прошлого века, может быть намного лучше, чем возведенных уже в начале этого. Причин может быть много — от качества и добросовестности строительства, до качества стройматериалов и добросовестного ухода за зданием, в котором вы решили осуществить покупку квартиры.

Осмотр квартиры перед покупкой: подъезд

1. После осмотра придворовой территории и внешнего вида здания, осмотрите подъезд, его состояние.

Покупая квартиру 99% покупателей обращают внимание на состояние подъезда и его входной двери, тамбура. Вы можете поинтересоваться как давно был сделан ремонт или когда его собираются производить.

Не лишним будет обратить внимание на состояние лестничных площадок во всем подъезде. Это вы можете сделать до или после осмотра самой квартиры.

Наличие несанкционированных «мест для курения», банки из под пива на подоконниках дадут вам достаточно ясное представление что периодически или постоянно на лестничных маршах.

Покупка квартиры довольно серьезное предприятие и подходить к нему надо соответственно.

Не смущайтесь и не ленитесь — чем больше у вас будет информации о квартире, тем более обдуманное решение о покупке квартиры вы примите.

Помимо осмотра самого подъезда можете посмотреть состояние дверей квартир в подъезде. Это т осмотр вкупе с окнами квартир даст более четкое понимание какие соседи будут вас окружать.

Не упускайте из виду эти нюансы, т.к. ваше комфортное проживание отнюдь не ограничивается купленной квартирой — подъезд и соседи так же будут участвовать в вашей жизни.

Есть достаточно много примеров, когда курящие соседи доставляют массу дискомфорта из-за устраивания «дымовых завес» в подъезде, в результате чего одежда пропахивается дымом, страдают дети (если они есть) и ваши нервы.

Предусмотрите или исключите неприятные ситуации до покупки квартиры — на стадии ее осмотра.

2. Состояние и работоспособность лифта тоже имеет большое значение.

По внешнему виду кабинки можно сделать вывод о контингенте, который проживает в подъезде, а так же о работе коммунальных служб.

Поинтересуйтесь в какое время работает лифт. Обычно лифты либо работают круглосуточно, либо отключаются после 23:00, если для вас это принципиально важно, например, вы часто поздно возвращаетесь домой — лучше вам сразу это уточнить перед покупкой квартиры.

3. Обратите внимание на наличие или отсутствие мусоропровода.

В настоящее время многие жильцы отказываются от него, ввиду того, что при его неправильной эксплуатации возникают две главные проблемы — запах и крысы. Если мусоропровод присутствует обязательно посмотрите его расположение.

Одно из неудачных расположений мусоропровода — непосредственно на площадках, где расположены квартиры, более удачное расположение, когда он находится между этажами.

Если мусоропровод отсутствует — узнайте где находятся места выброса отходов, потому, как если покупку квартиры вы совершите в этом доме, то и вам, соответственно пользоваться данными удобствами:)

Осмотр квартиры перед покупкой

1. Довольно часто продавцы, в процессе проживания в квартире делают несущественную перепланировку с целью создания более комфортных условий для проживания.

При продаже квартиры может выясниться, что перепланировка не узаконена, либо ее узаконить вообще невозможно.

Например, снесены несущие стены, перенесен санузел, либо снесена стена между лоджией и комнатой, убраны вентиляционные короба и прочее.

Покупатели обрадовавшись цене, либо состоянию квартиры на эмоциях не замечают подобных нюансов, либо просто верят продавцам, что изменения «несущественные», а затем оформив покупку такой квартиры ломают голову, как же это узаконить или перепродать квартиру.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, используйте специалиста, который доедает «третью собаку» на подобных делах, кто знает планировку подобных домов, разбирается в документах и соблюдает только ваши интересы.

Трата на консультацию предотвратит разочарование и зря потраченные нервы после неудачной покупки квартиры.

Жилой фонд состоит не только из новостроек и домов позднего советского периода. Нередко покупатели склоняются к покупке квартир под названием «сталинки».

В этих типах домов встречаются как железобетонные, так и деревянные перекрытия. Эти здания возводились в период 40-50-хх годов, но их состояние различно, в зависимости от ухода и может быть даже внешне идеальным.

Есть у них преимущества, такие как большие площади и высокие потолки, но как недостатком можно считать наличие деревянных перекрытий.

Это может стать причиной пожара всего дома, поэтому банки и страховые компании неохотно выдают кредиты и страхуют покупку квартир в подобных домах.

Тогда можно посмотреть другие варианты — «хрущевки» или «брежневки«. И не смотрите на стандартность их планировок, например удачную перепланировку в 1-комнатной хрущевке можно успешно сделать, зная сколько будет прощивать в ней человек.

Тоже самое касается перепланировки 2-комнатной хрущевки. Главное, что при этом надо знать, так это правила перепланировки в квартире и ее узаконивание.

2. Вид из окна покупаемой квартиры является одним из основных показателей при ее осмотре.

Припоминается один фильм, не помню его названия. Там по сюжету семейная пара покупает дом по выгодной цене и осмотр его проводят уже поздним вечером. Они интересуются, как район, им говорят, что очень тихий и это радует покупателей, дом, в целом им нравится и они покупают.

На следующий день, пара уже днем приезжает в этот дом, чтобы осмотреться, уже как хозяева, опять ходят по дому в приподнятом настроении и когда они открывают шторы окна, выходящего на задний двор, то обнаруживают там кладбище. Да, район здесь действительно тихий:))

На этом примере, вы уже поняли, что надо смотреть при покупке квартиры:) Нередко из окна помимо хорошего вида может попасться пустырь, пыльная дорога, железнодорожные пути и прочее.

3. После осмотра вида за окном не менее важным проверить качество пластиковых окон и добросовестность их установки.

Не для кого не секрет, что довольно часто в покупаемых квартирах, после строительства, покупатели предпочитают менять установленные застройщиком пластиковые окна.

Однако, находятся и те, кого такие окна устраивают изначально. Вы покупаете квартиру, а это такой же товар, как и на рынке — так что не стесняйтесь спросить, кто и когда устанавливал окна, может даже есть смысл спросить паспорт изделия.

4. Если вам важно наличие толстых и качественно сделанных стен при покупке квартиры, то можно проверить и их путем простого простукивания в нескольких местах.

Так же визуально посмотрите, не осыпается ли покрытие стен, нет ли грибка или следов затопления соседями.

По окончании осмотра при покупке квартиры

Обязательно поинтересуйтесь и сами посмотрите инфраструктуру района, в которой планируете покупать квартиру.

Наличие поблизости важных для вас объектов: школ, д/садов, больниц, аптек, торговых и развлекательных центров. Наличие других подъездных путей к дому, остановок городского маршрутного транспорта и прочее.

Узнайте кто живет над покупаемой квартирой, не топили ли квартиру соседи.

Узнайте как можно больше полезной информации, которая бы позволила вам остановить ваш поиск именно на этой квартире, либо продолжить его дальше.

Если не знаете что спрашивать и на что обратить внимание — обратитесь за сопровождением или консультацией к специалисту и придите во «всеоружии» на осмотр квартиры.

А если вы уже посмотрели квартиру, то наверняка уже подумываете о том, что надо бы, как минимум, проверить документы на нее. Вот здесь вам подойдет помощь квалифицированного юриста.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Сегодня мы выяснили, что учесть при осмотре квартиры перед покупкой.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке: стоит на что обратить внимание и тщательно проверить

Вторичный рынок жилья таит в себе массу неожиданностей, скрытых от глаз обычного человека. Иногда только опытный риэлтор или профессиональный юрист способны найти подвохи и уберечь от ошибочного шага.

Прежде чем окончательно решиться на покупку конкретного объекта, необходимо удостовериться в безопасности предстоящей сделки, в отсутствии рисков ущемления ваших интересов. На что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке? Что важно о ней знать и что надо учесть?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Какие риски и подводные камни существуют

Где таится опасность? Квартир много и, казалось бы, алгоритм купли-продажи более или менее отработан.

Итак, по каким направлениям следует обследовать понравившуюся вам квартиру:

  • сопроводительные документы;
  • техническое состояние объекта;
  • истинные намерения настоящего владельца;
  • нечистоплотность посредников (если таковые задействованы в продаже).

Любой из этих пунктов – неотъемлемая часть целого. То есть недопустимо опираться на удовлетворительность одних моментов, при этом игнорируя сомнительность гарантий по другим моментам. Например:

  • квартира идеально подходит по цене, месту расположения, освещенности, планировке. Хорошие соседи, аккуратный подъезд. Но окажется, что у квартиры есть скрытые обременения – человек, выписанный на время тюремного заключения (такие лица сохраняют за собой право пользования жильем, в котором были зарегистрированы перед отправкой в ИТК). Спустя время «сиделец» вернется и заявит о своих правах;
  • документы на квартиру в идеальном состоянии, ремонт требуется небольшой, но почему-то ни при каких обстоятельствах посредник (действующий по доверенности) избегает контакта покупателя с реальным продавцом. Что здесь может таиться: доверенность получена мошенническим путем – у пожилого человека с расстроенной психикой, страдающего наркотической зависимостью и т.д.;
  • продавец и квартира не вызывают подозрений, документы идеальны, люди приветливые. Но впоследствии окажется, что много лет в доме не проводился капремонт – существует риск обрушения несущей балки потолочного перекрытия, дом часто остается без электроснабжения и т.п.;
  • квартира осматривалась летом, когда на площадке было тихо и уютно. Новый владелец после покупки квартиры заселился, но осенью с дачи вернулись проблемные соседи, которые сдавали свою жилплощадь студентам, а фактически являются буйными алкоголиками. Согласитесь, мало приятного, хотя юридически сделка была абсолютно безопасна.

Смотрите видео о том, какие существуют риски при покупке квартиры на вторичном рынке (какие способы могут использовать мошенники для обмана):

Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, зачем и как

Серьезность покупки квартиры ни у кого не взывает сомнений, но почему-то часто люди склонны перекладывать ответственность на чужие плечи.Риэлтору, посреднику, кому угодно, якобы отвечающим за надлежащее техническое состояние и юридическую чистоту. О плюсах и минусах при сопровождении сделки купли-продажи риэлтором читайте тут.

Историю помещения

Частная собственность в нашей стране возникла в начале 90-х годов (во времена СССР жилой фонд принадлежал государству). Поэтому большинство квартир старого жилфонда многократно меняли своих владельцев. Да и более молодая недвижимость быстро переходит во «вторичку» со всеми вытекающими: правоустановление, документооборот и т.д. Необходимо проверить историю квартиры, ведь любой переход права собственности в прошлом – потенциальный риск возникновения юридической «слабости» объекта.

  1. Заказать выписку из ЕГРП. В ней отражается нынешний и предыдущие владельцы, а также наличие/отсутствие каких-либо обременений и запретов на совершение сделки — например, залог, арест, исковые требования (как правильно оформить договор залога при покупке квартиры?).
  2. Обратить внимание на частоту смены правообладателей. Особенно, если они не жили в данной квартире подолгу. Риск в том, что сделки могли быть «не чистыми», то есть мошенники выполняли задачу быстро-быстро перепродать, «подставив» добропорядочных покупателей.

В соответствии с Законодательством РФ, любая сделка с недвижимостью может быть признана недействительной в течение 3-х лет. За этот период не исключено, что на горизонте появится кто-то из прежних владельцев, в итоге вам не избежать серьезных хлопот. Если в выписке ЕГРП срок по последней сделке выше 3-летнего срока, волноваться вообще не о чем – смело покупайте такую квартиру.

Некоторые квартиры, перейдя из СССР в рыночную экономику, так и не попали в ЕГРП (Единый государственный реестр прав собственности появился только в 2002 году), потому что были приватизированы, но никаким сделкам купли-продажи и другим отчуждениям не подвергались. Это наилучший, идеальный вариант для покупки: объект много лет находится в одних руках. Правда, такое встречается крайне редко.

Качество продаваемого жилья

Иногда квартира находится в удручающем техническом и санитарном состоянии, не соответствующем тому, что было обещано предварительно.

Еще одна серьезная проблема в том, что владельцы квартир часто делают незаконные перепланировки, которые видны физически, но не отражены в документах БТП (Бюро технической инвентаризации).

Покупка объекта с противозаконными изменениями в будущем принесет массу проблем:

  • невозможность продать квартиру;
  • выявление перепланировки чиновниками и требование узаконить ее (а это немалые деньги, учитывая также неизбежные штрафы «за сокрытие»);
  • требование властей устранить незаконную перепланировку, если она представляет собой угрозу всему дому (на это потребуются немалые денежные затраты, не обойдется без нервотрепки).

Обратите внимание, что всю ответственность за текущее состояние квартиры несет тот владелец, который является таковым на момент претензий насчет перепланировок (а не тот, кто их когда-то не узаконил).

  • тщательно нужно тщательно смотреть квартиру (состояние перекрытий, балконов, пола, сливов и электропроводки, потолка, швов бетонных плит в стенах, на последних этажах – чердак, на первых этажах – подвал);
  • потребовать у продавца «свежие» документы из БТИ. И хотя для регистрации сделки достаточно 5-летнего срока с момента последней выдачи техпаспорта, лучше всего настоять на его обновлении, т.к. 5 лет – слишком долгий период. В некоторых случаях есть смысл оплатить данную услугу, если продавец апеллирует к недостатку у него «лишних» средств.

Документы на квартиру и сопутствующие

Проверка документов направлена на то, чтобы удостовериться в их подлинности (нет подделки печатей, подписей, дат).

Визуальная экспертиза не дает гарантий безопасности покупателя – лишь в УФРС после подачи на регистрацию каждый документ пройдет тщательную экспертизу.

Однако хорошо «подкованные» юристы из надежных фирм владеют знаниями о всех тонкостях оформления различных документов:

  • порядок и трактовку цифр в каждом коде;
  • дизайн печатей разных ведомств (вплоть до старых печатей, вплоть до государственных структур в других регионах);
  • фактуру бумаги бланков строгой отчетности (регистрационных свидетельств, справок из ЗАГСов, министерских сертификатов и т.д.).

К сделке принимаются только документы без подчисток, помарок, исправлений (за исключение нотариально зафиксированных).

Участников сделки и других заинтересованных лиц

Для покупателя важно исследовать продающую сторону:

  • личность продавца. Главное слабое звено в личности продавца – это его недееспособность, психическая несостоятельность, злоупотребление алкоголем, наркозависимость. Лица, совершающие отчуждение недвижимости при наличии у них подобных изъянов, не отдают себе отчета в происходящем. Их родственники легко оспорят сделку, и покупатель окажется в убытке;
  • личность доверенного лица, если такое действует по поручению собственника (каковы особенности договора купли продажи квартиры по доверенности?);
  • наличие третьих лиц – возможных претендентов на квартиру со стороны продавца (находящиеся в заключении либо в длительной зарубежной или арктической командировке);
  • причастность несовершеннолетних лиц к продаваемой квартире (квартира не может быть продана, если среди собственников есть ребенок либо если он выписан с нарушениями закона и не был обеспечен иным жильем без ущерба интересам ребенка). Возможна ли продажа квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, можно узнать здесь.
  • узнать о подлинности паспорта продавца (воспользоваться официальным сайтом Федеральной миграционной службы, где «фальшивки» не числятся, а законно выданные паспорта отражаются независимо от года и населенного пункта их выдачи). Также не помешает наведаться в местный паспортный стол. Предъявите там предварительный договор купли-продажи и свой паспорт, и вам не откажут в предоставлении юридически значимой информации;
  • потребовать справку из психоневрологического диспансера продавца, особенно если продавец дал хотя бы малейший намек на подозрения. Также рекомендуется деликатно попросить такую справку от продавца, если человек старше 55-60 лет (слишком велик риск возрастных заболеваний, связанных с сосудистой деятельностью головного мозга);
  • за продавца может действовать его опекун по недееспособности или доверенное лицо, но в этом случае покупателю следует потребовать нотариально заверенной доверенности;
  • накануне сделки по доверенности уточните, не отозвана ли эта доверенность (сделайте запрос выдавшему ее нотариусу);
  • уточните, каков круг полномочий по доверенности – только ли подписание документов или также получение денег за квартиру;
  • выясните, покупалась ли квартира в браке (при ее нынешней продаже должно быть согласие другого супруга, даже если продавец разведен – совместно нажитое имущество не может отчуждаться без обоюдного согласия супругов, в противном случае сделка может быть признана недействительной уже после денежных расчетов и госрегистрации вашего права собственности);
  • требуйте у продающей стороны расширенную выписку из домовой книги. В ней указан не только состав ныне прописанных лиц, но и тех, кто ранее был зарегистрирован и снят с регучета (куда именно человек убыл и по какой причине – делайте запросы, выясняйте, даже если придется нанять юриста). Выписка прояснит информацию об осужденных, длительно командированных и несовершеннолетних.

Какие вопросы задать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, не нужно стесняться задавать любые вопросы, связанные с ней. Особенно важно уточнить:

  • кто владел квартирой раньше и как долго;
  • когда делался капремонт в доме;
  • есть ли серьезные коммунальные дефекты в квартире и другие особенности (близость расположения к источникам повышенных вибраций, радиации и др.);
  • по какой причине продается квартира сейчас;
  • если человек действует по доверенности – где доверитель, можно ли с ним связаться, удостовериться в том, что он жив, адекватен и сознательно отчуждает принадлежащую им недвижимость;
  • кто соседи.

Готовы ответить на любой вопрос подробно, всячески стремятся к взаимной корректности накануне сделки, к согласию о сроках и формах расчета и так далее.

Малейшая напряженность в ответ на ваши вопросы должна вызвать здоровую настороженность и еще более глубокие выяснения сведений о квартире, вплоть до отказа от нее. Если же достойных альтернатив данной квартире нет, обязательно привлекайте грамотных юристов!

Как избежать мошенничества

Намереваясь приобрести квартиру, следует мобилизовать благоразумие, отключить эмоции и проявлять максимальную осмотрительность. Рекомендуется:

  • избегать сотрудничества с «темными» риэлторами и другими подозрительными лицами;
  • тщательно проверять документы на элементарном уровне самостоятельно;
  • привлекать опытных и авторитетных в юристов для более глубокой экспертизы документов, а также для помощи в составлении договора купли-продажи;
  • выяснять причину очень низкой цены (бывает, людям надо продать квартиру срочно по семейным обстоятельствам, но часто и мошенники напирают на быстрейший расчет за квартиру, которая имеет соблазнительно низкую для покупателя цену);
  • заключать договор с условием, что оплата будет произведена только по окончании признания сделки законной в УФРС (для расчетов использовать банковские ячейки с опцией блокировки до предъявления Свидетельства о госрегистрации);
  • не рассчитываться в «случайных» местах (мошенники иногда дезориентируют незадачливого покупателя путем создания отвлекающих маневров, суеты, паники. А затем обвиняют его в том, что деньги уплачены не были).

Правила продажи квартиры на вторичном рынке

Алгоритм купли-продажи следующий:

  • поиск объекта;
  • осмотр;
  • в случае договоренности – заключение предварительного договора сделки (его еще называют договором задатка) и внесение аванса (в чем разница и что лучше: аванс или задаток?);
  • окончательная подготовка пакета документов к сделке;
  • заключение окончательного договора купли-продажи в простой письменной форме (либо оформление его нотариально);
  • государственная регистрация в УФРС.

Простая письменная форма не имеет юридической силы, пока договор не пройдет государственную регистрацию в УФРС.

Нотариус не в состоянии провести глубокий анализ документов, да это и не входит в его обязанности (его предназначение – нотариально закрепить факт юридического акта между сторонами). Сотрудники регистрационной службы проводят глубокую правовую экспертизу, на что по закону отводится не меньше 30-ти дней.

Юристы рекомендуют регистрировать договор через УФРС, а расчет производить только убедившись, что в регистрации сделки не отказано, сделка не приостановлена, Свидетельство выдано. Довольно часто сделкиу приостанавливают, а иногда и отказывают в регистрации.

Какие документы нужно подготовить для заключения договора

  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, завещание, дарственная, договор приватизации, иное);
  • паспорта обеих сторон;
  • техпаспорт БТИ с экспликацией;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из лицевых счетов ЖЭУ или ТСЖ;
  • согласие супруга (если необходимо);
  • различные справки из ЗАГСов (о смене фамилий, о брачном статусе – если обстоятельства текущей сделки того требуют);
  • разрешение из органов опеки и попечительства (если при купле-продаже затрагиваются права несовершеннолетних);
  • нотариально заверенная доверенность — если продажей занимается доверенное лицо (какая цена оформления сделки с юридическим сопровождением и у нотариуса?);
  • справка из психоневрологического диспансера (если требуется).

На всех этапах покупки квартиры (осмотр, подготовка документов, совершение сделки) покупателя поджидают как явные, так и скрытые риски. Что нужно проверить, чтобы уменьшить риски при покупке приватизированной квартиры, мы рассказывали тут.

Чтобы разобраться в них, требуется опыт, без знания юридических тонкостей не обойтись.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости и на что покупателю обратить внимание, прежде чем заключить договор купли-продажи:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Читайте также:  Когда лучше покупать недвижимость
Ссылка на основную публикацию