Покупка недвижимости за границей: что нужно знать покупателю?

На что обратить внимание при покупке недвижимости за границей?

По данным Центробанка, начиная с 2014 года, наши соотечественники стали покупать меньше недвижимости за рубежом. Об этом свидетельствует двукратное снижение денежных переводов за границу для приобретения жилья. Но интерес к зарубежной недвижимости не угас, просто сменились приоритеты. Сегодня российские граждане все чаще подают заявки на покупку элитных объектов. О том, каковы особенности приобретения недвижимости за границей и как выбрать страну для покупки читайте на сайте crediti-bez-problem.ru.

Недвижимость за рубежом: особенности приобретения недвижимости за границей

Иметь собственное жилье за рубежом для комфортного отдыха в стране пребывания или получения дополнительного дохода на недвижимости сдачи в аренду мечтают многие россияне.

Однако на пути к исполнению заветного желания существуют определенные трудности:

  1. В некоторых европейских странах нерезиденту тяжело получить разрешение на покупку недвижимости, не говоря уже о продаже земли.
  2. Препятствием может стать и высокая расходная часть на содержание жилья.
  3. В отдельных странах введены квоты на покупку. Разрешение не будет выдано, если более половины жильцов дома будут нерезидентами.

)
В связи с этим каждый потенциальный покупатель должен знать об особенностях приобретения недвижимости за границей.

Причем в каждой стране свои законы:

  • Так, например, в Хорватии у граждан другого государства вряд ли получится купить жилье, поскольку выдача разрешения властями тянется не один год. Недвижимость может приобретать лишь местная компания, владельцем которой является гражданин России. Но расходы на покупку в этом случае значительно возрастают.
  • В Чехииимеются ограничения визового характера, что уравнивает владельцев недвижимости с туристами и другими приезжими. Право собственности на жилье не дает никаких преимуществ ни при получении визы, ни для продления сроков нахождения на территории страны.
  • В некоторых европейских странах при приобретении здания исторической и архитектурной ценности все затраты по его сохранению и содержанию ложатся на покупателя. Может быть наложен запрет даже на изменение его внутреннего убранства, если это касается средневекового замка. При любых нарушениях – штраф.
  • Если покупать жилье в Германии, придется уплатить налоговый сбор, составляющий 8-15% от стоимости покупки.

Как выбрать страну для покупки недвижимости: лучшая страна для приобретения недвижимости за рубежом по мнению специалистов

В последнее время все меньше россиян покупает недвижимость на морских курортах. Так, например, спрос на жилье в Турции упал на 60% из-за ухудшения отношений между нашими странами. Меньшим спросом стала пользоваться недвижимость Греции, Латвии, Венгрии, Черногории, поскольку акценты потенциальных покупателей сместились в сторону доходных объектов в городах Центральной и Западной Европы. На 37% увеличился спрос на недвижимость в США, на 56% в Великобритании.

Рейтинг популярности стран для покупки недвижимости:

  1. Однако абсолютным лидером по популярности является Испания, где цены в связи с кризисом опустились на 10%. Российских собственников жилья в этой стране насчитывается около 12 тыс. человек, имеется возможность получения вида на жительство при покупке недвижимости.
  2. На втором месте США, привлекающие покупателей своей стабильной и развитой экономикой. К тому же, рынок недвижимости в стране находится на этапе роста. Здесь выгодна покупка жилья для сдачи в аренду, так как до 35% американцев живут на съемных квартирах.
  3. Болгарияв плане приобретения недвижимости интересна своими низкими ценами на жилье и наименьшими в Европе налогами на квадратные метры. Примерно 350 тыс. российских граждан владеют в Болгарии более 700 тыс. объектов. Покупка недвижимости является обязательным условием для получения ВНЖ.
  4. В Италии свое жилье имеют 5500 россиян. Страна привлекает невероятными пейзажами, богатством культуры, дружелюбием местного населения и разнообразием курортов. Правда, на получение ВНЖ покупка недвижимости в стране никак не влияет, и находиться в Италии можно всего по 3 месяца в каждом полугодии.
  5. Германия отличается надежным и стабильным рынком инвестиций, наиболее выгодными процентными ставками (2% годовых на срок до 20 лет), высоким качеством строительства. Собственников жилья из РФ в стране более 80 тыс. человек.
  6. В Турциивладельцами квадратных метров являются около 6000 россиян, им также принадлежит до 30% курортной недвижимости. Покупателей привлекает постепенно дорожающее жилье и возможность получения на один год вида на жительство. В стране развит арендный бизнес.
  7. Завершают список наиболее популярных стран для покупки недвижимости: Франция (свыше 8000 российских граждан имеют в стране свое жилье), Греция (около 15 000), Таиланд и Черногория (90 000 россиян являются собственниками недвижимости).

В таблице представлены страны, интересные для приобретения жилья, в зависимости от цели вложения денежных средств

СтранаНедорогая курортная

недвижимость

Второй дом

на курортах

класса «люкс»

Жилье для

арендаторов

Жилье для отдыхаВложения в недвижимостьПостоянное проживание
Болгарияüüüü
Англияüü
Германияüü
Грецияüü
Италияüüü
Испанияü
СШАüüü
Таиландüüüü
Турцияüüü
Францияüüüü
Черногорияüüüü

Какие документы необходимо подготовить российскому гражданину для приобретения недвижимости за границей?

В стандартный набор документов, которые потребуются российскому гражданину для приобретения недвижимости за границей, входят:

  1. Загранпаспорт с достаточным сроком годности.
  2. Индивидуальный код и регистрация в налоговых органах страны пребывания.
  3. Счет в банке(например, это понадобится в США).

Если гражданин РФ желает купить недвижимость в кредит, то дополнительно понадобятся:

  1. Справка о доходах.
  2. Ксерокопии документов, подтверждающие наличие жилья в собственности в России.
  3. Данные о движении средств на его депозите.
  4. Справка об оплате налогов.
  5. Справка об имеющихся непогашенных кредитах.

Все документы должны быть переведены на язык страны, где планируется покупка жилья. Заверяет их местный нотариус.

Как гражданину России приобрести недвижимость за рубежом: пошаговая инструкция по поиску и покупке недвижимости за границей

Чтобы поиск и оформление недвижимости за рубежом прошли успешно, стоит привлечь к этому профессионалов. Тем более что сотрудничество с агентством по продаже объектов за границей позволит избежать языковой проблемы, траты времени на изучение законодательства чужой страны и особенностей покупки. Найти подходящую компанию совсем несложно. Большинство крупных риэлтерских агентств занимаются реализацией зарубежных объектов.

После подачи заявки на покупку, менеджер по продажам знакомит покупателя с каталогом объектов, показывает фото и видео квартир. Если выбран подходящий вариант, то между агентством и покупателем заключается договор, являющийся основой будущей сделки.

Договор дает право покупателю осмотреть предлагаемый объект. Но за границу для этого едут единицы. Чаще всего производится виртуальный осмотр через скайп, предоставляемый представителем агентства. Он, находясь на объекте, показывает в реальном времени фасадную часть здания и внутреннюю обстановку.

Сделка проводится на территории той страны, где приобретается недвижимость, поэтому присутствие покупателя либо его доверенного лица обязательно. Документы оформляются согласно законодательству. Деньги переводятся на счет продавца и оплачиваются имущественные налоги. После всех этих операций недвижимость переходит в собственность нового владельца.

Чего стоит остерегаться при покупке недвижимости за рубежом: негативный опыт россиян по приобретению недвижимости за границей

Покупка недвижимости за рубежом всегда сопряжена с определенными рисками.

Покупателям нередко приходит сталкиваться с несоответствием ожиданий и результатом по факту:

  • Так, например, одним из распространенных способов обмана является «двойная комиссия», т.е. агентства недвижимости берут плату за услуги и с продавца, и с покупателя. Стоит запомнить, что покупатель не оплачивает услуги риэлторов в Египте, Англии, Дании, Португалии, США, Таиланде, Чехии, Финляндии, ОАЭ и некоторых других странах.
  • Даже за границей россияне не застрахованы от покупки с подвохом, когда незаконный владелец, имеющий на руках документы на право собственности, может попытаться продать недвижимость. Квалифицированный юрист легко установит истинного владельца.
  • Риск существует и при покупке недвижимости в несданной новостройке (off-plan), когда покупатель приобретает жилье в рассрочку. Вместо обещанной даты сдачи дома строительство может растянуться на 3-5 лет. Иногда власти признают строительство незаконным, и тогда покупатель теряет все деньги.
  • Невысокая цена на объект также должна насторожить. Возможно, у продаваемого жилья имеются какие-то проблемы или оно неликвидно. К примеру, в Болгарии дешевая недвижимость чаще всего продается в районах, где проживают цыгане.

Если со вниманием подходить ко всем вопросам, касающимся покупки недвижимости, то удастся избежать многих ошибок.

Покупка недвижимости за границей: что нужно знать покупателю?

1. Узнайте о стране как можно больше

В первую очередь необходимо посетить страну, в которой планируется покупка. А еще лучше — пожить там какое-то время. «Как минимум, это поможет быстрее определиться с критериями поиска, как максимум — сразу выбрать объект», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. К тому же, если планируется ипотека, можно заранее подготовить документы и во время поездки подать их в банк.

«Если вы хотите сдавать жилье, то стоит ознакомиться с нюансами налогообложения — как на недвижимость, так и на доход от аренды. Заранее проверьте, есть ли у страны заключенный с Россией договор об избежании двойного налогообложения», — советует управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Все вопросы можно прояснить путем консультации с риелторами и юристами. Также есть смысл лично пообщаться с собственниками недвижимости в данном регионе, рекомендует президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

При выборе недвижимости для постоянно проживания проводится более глубокий анализ. Особенно тщательно изучается инфраструктура района, в котором находится объект. «Речь идет об уточнении состава населения и уровня развития социальной и транспортной инфраструктуры. Одновременно с этим выясняется отношение местного населения к иностранцам», — комментирует Станислав Зингель.

Важно также узнать о возможностях рынка труда и иммиграционном законодательстве страны. «В части приобретения жилья иностранными гражданами могут быть установлены как ограничения, так и разные бонусы. Например, упрощенный порядок приобретения вида на жительства или гражданства при покупке недвижимости», — рассказывает адвокат, эксперт по судебной защите Тарас Котосин.

2. Проанализируйте риски

До принятия решения о покупке жилья за рубежом следует оценить свои финансовые возможности: хватит ли средств на покупку и содержание такой недвижимости, есть ли риск сокращения ваших доходов. «Может оказаться, что экономически целесообразнее и проще не покупать «зарубежную дачу», а просто арендовать ее в случае необходимости. Если выгоды от приобретения жилья окажутся весомее, то сделку заключать действительно стоит», — говорит Станислав Зингель.

«Перед оформлением сделки необходимо оценить последующую стоимость владения. Налоги, коммунальные платежи и мелкий ремонт могут обойтись в сумму, которую вы не готовы выплачивать», — рекомендует эксперт Prian.ru Филипп Березин.

3. Посмотрите объект перед покупкой

По оценке Prian.ru, около 2-3% сделок совершаются удаленно. Однако покупать жилье дистанционно эксперты не рекомендуют. «Изучите его потребительские характеристики, посетите в дневное и вечернее время. Очень важно понять, ликвиден ли приобретаемый объект — как с точки зрения дальнейшей перепродажи, так и с точки зрения аренды», — объясняет директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова.

Отправляясь на просмотр, сформулируйте 8-10 основных параметров, по которым будете сравнивать все варианты. Составьте свою таблицу, чтобы потом было проще анализировать, советует Филипп Березин. Обратите внимание на техническое состояние объекта, наличие необходимых коммуникаций, придомовую территорию. «Обязательно самостоятельно убедитесь в отсутствии существенных недостатков. Если возникают сомнения, можно также обратиться к специалистам, которые оценят недвижимость», — советует Владимир Старинский.

При этом ехать на просмотры лучше уже с небольшой денежной суммой, которую при необходимости можно оставить в качестве задатка. «Особенно это актуально для разогретых рынков. В Германии хорошие объекты продаются за несколько дней, поэтому решение нужно принимать как можно быстрее», — рассказывает Марина Филичкина из Tranio.

При покупке курортной недвижимости, основное внимание обращают на близость объекта к морю или горнолыжным курортам, качество пляжей, чистоту воды, температуру воздуха. Значимыми становятся конструктивные особенности жилья — наличие террас или лоджий с хорошими видовыми характеристиками. Большим плюсом является близость расположения международных аэропортов, рассказывает Станислав Зингель.

Выбирая жилье в мегаполисе, покупатели изучают состав населения района, наличие рядом с домом парков, школ, остановок общественного транспорта и паркингов для автомобилей. Их интересует информация о сетях розничной торговли, качестве и стоимости услуг ЖКХ, наличии смога и уличного шума. Близость метро и отсутствие автомобильных пробок становится важнее близости международного аэропорта.

4. Узнайте о дополнительных платежах

К цене объекта можно сразу прибавить до 12% на сопутствующие расходы, говорит эксперт Tranio Марина Филичкина. К ним относятся перевод документов, открытие счета в местном банке, оплата услуг риелтора и нотариуса.

Не стоит забывать и о расходах, сопутствующих заключению сделки купли-продажи. «Может быть предусмотрен единоразовый сбор, величина которого зависит от цены договора. Например, на Кипре уплачивается налог на регистрацию права собственности — от 3 до 8% от стоимости жилья, а также гербовый сбор в размере 0,15-0,2%», — рассказывает Владимир Старинский.

Эксперт по судебной защите Тарас Котосин перед покупкой советует проводить независимую оценку недвижимости. «Даже если вы разбираетесь в средних ценах на жилье в данной стране, оценка не помешает — это избавит вас от неприятных сюрпризов в будущем. К тому же эта оценка пригодится, если впоследствии вы решите продать недвижимость», — объясняет он.

5. Забудьте про заочный торг

Договариваться о скидках лучше всего не заранее, а уже по итогам просмотров. Это еще одна причина, почему стоит проводить независимую экспертизу объекта, считает руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. «В этом случае у потенциального покупателя появятся убедительные основания для снижения цены. Заочный торг отпугивает продавцов и агентов», — добавляет она.

6. Выберите способ оплаты

Далее необходимо определиться с финансированием покупки и продумать все нюансы оплаты. Как вы будете переводить деньги за недвижимость? С какого счета? Станете ли привлекать ипотечные кредиты, если такая возможность предусмотрена в выбранной стране?

Скорее всего, понадобится открыть счет в иностранном государстве, а это не всегда простая процедура. Во-первых, на нее потребуется время. Во-вторых, необходимо будет подготовить определенный пакет документов. Не стоит забывать и о том, что резидент России, открывший счет за рубежом, должен уведомить об этом Федеральную налоговую службу России, предупреждает адвокат Тарас Котосин.

Нередко для приобретения недвижимости за границей используются кредитные деньги. Поскольку после рассмотрения заявки банк может отказать в выдаче займа, покупателю следует заранее продумать свои действия. Например, прописать в договоре возврат средств, если заемщик отдает первоначальный взнос до одобрения кредита, советует управляющий Владимир Старинский.

7. Не экономьте на услугах специалистов

Не стоит пренебрегать помощью юристов и риелторов. Они проверят «чистоту» объекта, чтобы обезопасить покупателя от всевозможных рисков — будь то переплата или покупка объекта с обременениями. «Полная проверка включает четыре вида экспертизы: юридическую, техническую, финансовую и налоговую. Ее проводят инвесторы в доходные объекты. Покупатели жилой недвижимости, в свою очередь, могут ограничить круг вопросов, на которые хотят получить ответ», — рассказывает Марина Филичкина.

При покупке жилья на первичном рынке следует изучить прописанные в соглашении сроки сдачи объекта, а также ответственность застройщика в случае задержки исполнения обязательств. «Если же вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, то обращайте внимание на отсутствие на ней долгов. Велика вероятность, что оплачивать их в итоге придется новому собственнику», — говорит Владимир Старинский.

С особой тщательностью нужно изучить документы, касающиеся перехода права собственности. Для этого лучше всего обратиться к адвокатам, которые смогут объяснить все нюансы. Не стоит надеяться только на себя и свое знание языка, так как это может привести к большим проблемам в будущем, предупреждает Тарас Котосин.

Юлия Овчинникова из Savills рекомендует поручить поиск жилья и заключение сделки проверенным риелторам с большим опытом работы и положительными рекомендациями от клиентов. «Тщательно анализируйте все данные и не совершайте эмоциональных, не подкрепленных разумными доводами приобретений. Покупка недвижимости за рубежом — это серьезный шаг, который требует ответственного и взвешенного подхода», — добавляет она.

Договор купли-продажи зарубежной недвижимости: шпаргалка для покупателя

Коротко о главном

Покупка недвижимости за границей – это серьезный процесс, который включает в себя огромное количество важных шагов. Принятие решения о том, какие апартаменты или виллу на самом деле нужно искать, выбор региона, города или курорта, просмотр сотен предложений в интернете, переговоры с риэлтором, поездки для ознакомления с объектом… Все это занимает время и требует от покупателя большого внимания.

Для того, чтобы поиск «идеального дома» и совершение сделки были максимально комфортными и не превратились в сплошной стресс, прежде всего необходимо заручиться помощью профессионального риэлторского агентства. Выбрать его несложно: прежде всего риэлтор должен специализироваться на рынке недвижимости конкретно взятого региона и иметь внушительный опыт сделок на его территории, а также – положительные отзывы клиентов и серьезное портфолио объектов. Компания должна быть адекватно представлена в интернете и выставлять свои объекты на ключевых порталах по поиску зарубежной недвижимости. Рекомендуем обратить внимание на агентства недвижимости, имеющие награду Homes Overseas Russian Awards, компетенция которых подтверждена ведущими экспертами рынка. Когда выбор в пользу надежного агента сделан, он подробно опишет все этапы, которые придется вместе пройти на пути к дому мечты.

Каждый из шагов должен быть легален, а также максимально понятен и «прозрачен» для всех участников процесса. Именно поэтому не только сам процесс покупки, но и поиск «идеального дома» и все предварительные работы, связанные с ним, обязательно «закрепляются» юридически соответствующим договором. Это – ключевой момент, на который нужно обратить пристальное внимание, ведь рынок недвижимости в целом – это огромное количество рисков и «подводных камней», а рынок недвижимости другой страны – это еще и другое законодательство, другой язык и совершенно другие правила и стандарты. Поэтому всем, кто готовится к покупке жилья за границей, нужно обязательно познакомиться со всеми тонкостями, которые должны быть включены в разные виды договоров.

Виды договоров

В целом, покупателю зарубежного жилья придется столкнуться с двумя ключевыми видами договоров – договором на подбор жилья и договором купли-продажи. В ряде стран его заменяет так называемый «предварительный» договор, который заключается до получения нотариально заверенного акта. Именно нотариально заверенный акт является финальной стадией сделки. Он подтверждает, что все обязательства сторонами выполнены в полной мере и в срок, и после его получения покупатель получает ключи от нового дома.

В целом «не выезжая» из России можно подписать лишь договор на поиск и подбор зарубежной недвижимости, в котором прописываются все подробности объекта для осуществления его правильного поиска агентом. Что касается договора купли-продажи, то из России его также можно составить из России, но это скорее исключение, чем правило. Это возможно, скажем, в том случае, когда покупатель не готов или не может выезжать в другую страну для просмотра объектов или подписания документов.

Договор на подбор жилья

Договор на подбор жилья подписывается между покупателем и агентством недвижимости или частным риэлтором. Это может быть сделано так на территории России, так и в стране расположения недвижимости. В нем прописываются характеристики объекта для поиска – метраж, количество комнат, вид из окон, необходимая инфраструктура, ключевые моменты, в которых заинтересован покупатель, а также стоимость объекта или пределы стоимости «от» и «до». Это может быть первичный или вторичный объект, жилье на стадии строительства или реконструкции – словом, любые варианты.

Обязательным пунктом такого договора становится стоимость объекта или рамки стоимости, в которых должен осуществляться поиск. Другой немаловажный пункт – количество объектов, которые в итоге будут представлены агентом покупателю. В договоре по поиску жилья прописываются сроки предоставления предложений, условия начала работы и отказа от услуг. Вносится предоплата и начинается поиск. Зачастую сумма предоплаты является невозвратной и является суммой оплаты услуг риэлтора по поиску жилья. Все детали оговариваются сторонами заранее – и в том случае, если по каким-то причинам покупатель решит не приобретать жилье, выполненная работа риэлтора оказывается оплаченной за счет этой суммы.

Нередко размер «агентских» регулируется законодательно – и даже на территории одной и той же страны ставки за услуги риэлтора могут быть совершенно разными. Так, если в немецком Мюнхене она будет составлять 3,6% (с НДС), то в Берлине уже возрастет до 7,14% (с НДС). Точную сумму стоимости услуг всегда стоит заранее запрашивать у своего агента.

Предварительный договор

Предварительный договор – это юридический документ, который заключают между собой продавец, преимущественно застройщик, и покупатель недвижимости до момента заключения нотариального акта, после получения которого покупатель становится полноправным собственником. Такая практика встречается в Болгарии, некоторых жилых комплексах Черногории, Кипра, Испании и ряда других стран. Эксперты настоятельно рекомендуют заверять предварительный договор у нотариуса. Это не потребует больших дополнительных средств (около €50 в Болгарии), но станет основанием для обращения в суд в случае возникновения спорных моментов. На рынке с большим предложением первичного жилья делать это обязательно.

В предварительном договоре фиксируются сроки сдачи этапов объекта, который находится на стадии строительства, сроки оплаты, окончательная сдача объекта, площадь, а также такие детали, как отделка или техническое оснащение будущего объекта. После его подписания заключается нотариальный акт. Если покупатель в дальнейшем хочет сдавать объект в аренду, то затем он подписывает договор на управление объектом с управляющей компанией.

Договор купли-продажи

В большинстве европейских стран между продавцом и покупателем заключается стандартный договор купли-продажи. Для строящегося, первичного и вторичного жилья существуют свои нюансы заключения таких договоров.

Договор на приобретение первичного или строящегося жилья заключается с юридическим лицом – компанией-застройщиком и, как правило, изначально имеет достойную юридическую базу, учитывающую все детали сделки. Однако покупатель должен иметь в виду, что даже в случае покупки объекта у самого надежного девелопера ему стоит внимательно убедиться в том, что условия, прописанные в договоре, учитывают не только интересы продавца, но и грамотно прописывают интересы его, покупатели. В договоре обязательно должны быть указаны сроки сдачи объекта, будущая инфраструктура проекта, точная площадь жилья, помещений общего пользования (таких как лестничная клетка), которые относятся к данному объекту, быть прописаны правила поведения в комплексе, а также, поскольку оплата зачастую происходит поэтапно, быть расписаны этапы внесения платежей.

Помимо прочего, договор должен содержать подробные пункты разрешения спорных моментов, которые, в случае со строящимся жильем, прежде всего касаются несоблюдения застройщиком сроков сдачи проекта. Здесь должны быть прописаны штрафные санкции и условия расторжения договора. А также – штрафные санкции в случае просрочки платежей со стороны покупателя и т.д.

Что касается приобретения вторичной недвижимости за границей, то в этом случае договор зачастую заключается с физическим лицом, и здесь тоже существуют свои нюансы. Эксперты настоятельно рекомендуют отказаться от идеи подписать такой договор тет-а-тет без участия юриста, даже если продавец кажется самым милейшим человеком на свете, а условия продажи – самыми благоприятными. Регистрацию любых договоров купли-продажи зарубежной недвижимости необходимо осуществлять с привлечением нотариуса. Легальная сделка поможет решению спорных и конфликтных моментов. Прежде всего к ним относятся всевозможные обременения объекта, наличие претендентов на жилье, неуплаченных ипотечных кредитов, неточностей в регистрации и т. д. Безусловно, «вторичку» может продавать и компания. К примеру, агентство, заключившее с частным лицом договор на эксклюзивную реализацию его дома или квартиры. Но и в этом случае правила заключения договоров остаются те же: внимательно изучать текст договора, учитывать все риски и привлекать к совершению сделки профессионального юриста.

Заранее предусмотреть все спорные моменты, которые могут возникнуть в процессе покупки недвижимости за границей, довольно сложно, но профессиональный юрист и риэлтор обязательно должны обозначить ключевые аспекты, на которые стоит обратить внимания. К ним прежде всего относятся сроки и условия досрочного расторжения договора или штрафные санкции в том случае, если какую-либо из сторон будут не устраивать те или иные аспекты сделки.

Детали подписания договора

В подписании договора участвуют продавец недвижимости или его легальный представитель, а также покупатель или его легальный представитель. Представителем может являться агент или другое лицо, получившее нотариальную доверенность на участие в сделке. Покупателю зарубежного жилья не стоит беспокоиться о том, чтобы не упустить все мельчайшие детали в договоре: ведь документ был заранее разработан профессиональными юристами, и в него вписываются детали конкретно взятой сделки. Но если в процессе возникают какие-либо сомнения, рекомендуется привлечение независимого юриста, который проверит все детали.

Этапы подписания договора

После подписания договора купли-продажи покупатель вносит все обозначенные договором платежи, что заверяется отдельным нотариальным актом. Нотариальный акт фактически означает переход права собственности – и после его подписания новый владелец может получить ключи от недвижимости.

  1. Осмотр недвижимости;
  2. Оплата невозвратного залога до момента заключения договора купли-продажи или предварительного договора, осуществляется по расписке;
  3. Заключение договора;
  4. Оплата всех платежей, указанных в договоре;
  5. Получение нотариального акта;
  6. Выдача ключей.

Различия в составлении договора для разных стран

Ввиду различий в законодательствах разных стран, как сама форма договора, так и детали, которые прописываются нем, могут отличаться друг от друга. К примеру, в Болгарии, как правило, все договоры двуязычные и составляются на русском и болгарском языках, на Кипре договор может быть составлен только на английском, а в Испании – на испанском и английском и т.д. В таких странах как Германия или Франция при заключении сделки покупатель и вовсе может получить только версию на немецком или французском – и для перевода на английский ему придется обратиться к профессиональному переводчику. Но встречаются и случаи, когда на популярных у россиян курортах договор будет составляться и на русском, и на языке оригинала.

Эксперты рекомендуют еще до подписания договора ознакомиться со всеми «вводными данными» и с самого начала запросить у своего риэлтора русскоязычную версию договора. Но это возможно не во всех случаях, и порой переводом покупателю придется заниматься самостоятельно или при помощи специалистов.

Стоимость сделки

При покупке недвижимости за границей покупатель должен иметь в виду, что сумма, которую придется потратить на заключение сделки, в среднем составит от 3% до 10% от стоимости недвижимости. Эта цифра может быть как меньше (около 2%), так и больше (до 14%). Поэтому специалисты рекомендуют держать в запасе сумму в размере до 15% от цены выбранного объекта.

Пять советов эксперта всем, кто вот-вот подпишет договор купли-продажи зарубежной недвижимости

1. Внимательно читайте договор, обсуждайте непонятные или спорные моменты с риэлтором или юристом.

2. Не бойтесь понести затраты на перевод договора. Но при это при получении перевода внимательно ознакомьтесь с ним и отметьте для себя неясные моменты. Имейте ввиду, что законодательства России и других стран отличаются друг от друга – и порой переводчики просто не знают, как со 100% точностью перевести какие-то нюансы. Обязательно добивайтесь четкости и полного понимания того, под чем вы подписываетесь.

3. Не пытайтесь сэкономить, самостоятельно подбирая объект и затем обращаясь за экспертизой. Некоторые объекты настолько «мутные», что специалисты попросту не возьмутся проверять их.

4. Не вносите предоплату или залог до полного ознакомления с договором: эта сумма может быть невозвратным депозитом, а с объектом могут быть серьезные проблемы.

5. Не гонитесь за популярными сейчас демпинговыми предложениями. Вполне может быть, за низкой ценой скрывается неликвидный объект – и Вы однозначно переплатите за него, даже приобретая по демпинговой цене.

photocredits: flickr / дмитрий кругляк

Что нужно знать о покупке недвижимости за рубежом?

Зарубежная недвижимость – это хороший инструмент для инвестирования средств, сохранения и преумножения капитала. В Европы жилье постепенно дорожает, поэтому завтра покупка может обойтись дороже. Немаловажно, что отдельные страны за инвестиции в недвижимость выдают вид на жительство или даже сразу гражданство. Если вы присматриваетесь к объектам за рубежом, стоит обратить внимание на ряд нюансов.

Где купить недвижимость?

Важно не просто купить недвижимость в Европе, но и полноценно пользоваться ею. Что толку от того, что у вас в собственности будет объект, например, во Франции или Нидерландах, однако чтобы попасть туда, вам нужно стоять в очереди за визой, срок которой будет ограничен. Следовательно, было бы желательно параллельно оформить статус в стране, где вы приобретаете жилье. Это может быть вид на жительство в Европе (ВНЖ), постоянный вид на жительство (ПМЖ в Европе) или гражданство.

ВНЖ и гражданство в Европе за обязательную покупку недвижимости

В оформлении статуса вам помогут государственные программы для инвесторов, действующие в отдельных странах.

    Гражданство Кипра вы получите за инвестиции в недвижимость в размере от 2 млн. евро ВНЖ Испании вы оформите при покупке жилья стоимостью от 500 тыс. евро ВНЖ Португалии доступно за ту же сумму, однако может обойтись дешевле (350 тыс. евро), если вы инвестируете средства в старый фонд, требующий ремонта или недвижимость, имеющую историческую ценность ВНЖ Греции еще доступнее – от 250 тыс. евро, однако если вы захотите включить в заявку родителей и/или внуков, минимальная сумма увеличится в 2 раза

Это те программы, которые позволяют оформить ВНЖ или гражданство непосредственно в обмен на инвестиции в недвижимость.

ВНЖ и гражданство в Европе без обязательной покупки жилья

Есть еще ряд стран, где состоятельные люди могут относительно просто получить эти статусы. В этих программах покупка недвижимости является не основным условием, вы даже можете арендовать жилье, а не покупать его. Однако здесь важна сама возможность быстро оформить ВНЖ/ПМЖ/гражданство.

    Гражданство Мальты доступно инвесторам, готовым сделать безвозвратный взнос в национальный фонд 650 тыс. евро, купить государственные ценные бумаги на 150 тыс. евро и приобрести недвижимость на Мальте на сумму 350 тыс. евро или арендовать ее минимум за 16 тыс. евро в год ВНЖ Мальты выдают за налоговое резиденство в стране ПМЖ Мальты можно оформить за инвестиции в ценные бумаги 250 тыс. евро ВНЖ Великобритании выдают за инвестиции от 2 млн. фунтов в ценные бумаги, акции британских компаний ВНЖ Швейцарии – за уплату ежегодного аккордного налога в размере от 100 тыс. франков ВНЖ Австрии могут получить финансово независимые лица, подтвердив свою состоятельность

Получив один из этих статусов, вы можете приезжать в страну и уезжать без всяких ограничений. Можно жить в купленной недвижимости или сдавать ее в аренду.

Можно ли получить ВНЖ в одной стране, а купить недвижимость в другой?

Безусловно, вы имеет на это полное право. Однако нужно знать, что статусы ВНЖ и ПМЖ позволяют вам только лишь путешествовать по Шенгену без виз и проживать в одной из стран этой зоны не более 90 дней в течение полугода. Так что постоянно пользоваться жильем полноценно вы всё равно не сможете. Проблему решит только получение гражданства на Кипре или Мальте, например.

С этим статусом вы сможете проживать в любой стране Евросоюза по упрощенной регистрации и полноценно пользоваться недвижимостью, будь она в Германии, Франции, Швеции или Италии. Сейчас много привлекательных предложений по покупке жилых объектов в Хорватии, Черногории, Чехии. Эти варианты можно рассматривать, если у вас есть гражданство в Европе или как минимум ВНЖ в Европе.

А если купить недвижимость на Карибах?

Ряд стран Карибского бассейна сейчас дает возможность получить гражданство за гораздо более скромные суммы, чем в Европе – от 100 тыс. долл. США. Действуют следующие инвестиционные программы, о которых мы не раз подробно писали в блоге:

Индивидуальный расчет стоимости Карибских паспортов для всей семьи

Во всех этих программах есть опция выдачи паспортов за покупку недвижимости. Если вы планируете воспользоваться ею, следует знать, что из этих стран только Антигуа и Барбуда выдвигает требование по обязательному проживанию: не менее 5 дней в течение первых 5 лет после оформления гражданства (то есть в среднем 1 день за 1 год). В остальные страны вы можете вообще никогда не приезжать, оформляя документы через ближайшие посольства и консульства.

Особенности покупки карибской недвижимости

Также нужно знать, что на Карибах вы приобретаете не традиционные жилые объекты, а инвестируете средства в строительство туристической инфраструктуры. В основном, это крупные отели. Вы покупаете долю в этом объекте. Безусловно, вы можете прилетать сюда и отдыхать в данном отеле. Вас встретят с распростертыми объятиями. Но если вам это не нужно, вы можете никогда не интересоваться своим объектом. Распоряжаться им будет управляющая компания, контролируемая государством.

Иными словами, на Карибах недвижимость покупают не для того, чтобы пользоваться ею, а для получения второго гражданства, которое дает экономическую свободу и возможность путешествовать по всему миру без виз. Через 3-5 лет (в зависимости от страны) вы имеете право продать свою долю, вернув издержки.

Прибегать ли к услугам риэлторов?

Если вы без проблем можете довериться человеку, который живет в другой стране и, скорее всего, даже не говорит по-русски (или говорит плохо), то услугами риэлторов, конечно, пользоваться можно. Вопрос в том, сможете ли вы выбрать риэлтора, которому доверяете? В дальнейшем вам придется ехать в страну, общаться с местным нотариусом, который уже 100% не знает ни слова по-русски. Нужно досконально разбираться в нюансах законодательства, касающемся сделок с недвижимостью. Нужно проверить «чистоту» объекта. Всё это ложится на ваши плечи, поэтому как минимум понадобится грамотный переводчик и много-много времени и терпения.

Альтернативный вариант – обратиться в международную компанию, которая предлагает полный комплекс услуг и по подбору/покупке недвижимости, и по оформлению ВНЖ/гражданства. Офис компании должен находиться на территории России, чтобы вы могли приехать и убедиться в авторитетности и профессионализме ее сотрудников, подписать договор о сотрудничестве.

В этом случае вы перекладываете все заботы о покупке объекта и оформлении статуса на плечи опытных специалистов. Например, наши юристы не раз помогали клиентам решить сложнейшие проблемы, о чем мы нередко рассказываем, в наших кейсах.

Пользоваться ли ипотекой?

Да, большинство стран предоставляет возможность оформления ипотеки для покупки недвижимости, в том числе и приобретаемой в рамках инвестиционной программы. Выигрываете ли вы от наличия этой возможности? Не факт.

Например, на Мальте можно получить кредит на покупку жилья, но только в том случае, если у заявителя на депозитном счете будет постоянно находиться сумма, равная сумме инвестиций по программе. В данном случае речь идет о 250 тыс. евро. Можно предоставить иные документы, доказывающие, что вы в состоянии выплатить взятый кредит в любое время без риска остаться без средств к существованию. Однако весь смысл кредита теряется, потому что чтобы позаимствовать в банке 250 тыс. евро, вам сначала нужно… положить на счет 250 тыс. евро. В чем выгода, решайте сами.

В любом случае, если вам предложили выгодную, с вашей точки зрения, ипотеку, кредит для покупки жилья, каждый случай нужно рассматривать индивидуально. Возможно, именно в вашем случае есть смысл использовать заёмные средства. Если вы планируете инвестировать деньги в зарубежную недвижимость, доверьтесь профессионалам. Лучше проконсультируйтесь с нашими специалистами – это убережет вас от «подводных камней» и непредвиденных проблем.

Покупка недвижимости за рубежом гражданами РФ: законы, правила, налоги

Поделиться:

Россиянам, желающим купить зарубежную недвижимость, необходимо узнать о существующих правилах, которые установлены российским и зарубежным законодательством. Прежде чем вносить инвестиции, следует проанализировать, какие могут возникнуть финансовые последствия для инвесторов. Раскроем этот вопрос подробнее.

При покупке недвижимости за рубежом, что нужно знать (законы, правила, налоги)

Чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры, дома или других объектов недвижимости за рубежом, необходимо в первую очередь получить ответы на такие вопросы:

  1. Разрешает ли российское законодательство приобретать россиянам недвижимость за рубежом?
  2. Разрешено ли законами другого государства, чтобы иностранцы (в частности россияне) приобретали недвижимое имущество?
  3. Какими налогами облагаются сделки, связанные с получением прибыли от распоряжения имуществом (например – сдача в аренду) или от его продажи, получения в наследство.

Законодательные нормы

В соответствии с российским законодательством для граждан России не установлено запретов на приобретение, владение и иное распоряжение зарубежной недвижимостью. Кроме того, россияне не обязаны отчитываться перед налоговой о своих зарубежных активах, если они не являются чиновниками. Государственные и муниципальные служащие обязаны указывать такие объекты в своих ежегодных декларациях.

А вот что касается международного законодательства, то в ряде стран могут быть введены ограничения по владению недвижимым имуществом иностранцами. К примеру, в Австрии физлица-нерезиденты (иностранцы без ВНЖ) не могут стать собственниками ни земельного участка, ни апартаментов для отдыха или жилья. В этом конкретном случае существует выход – учредить местную компанию и приобрести недвижимость в качестве юрлица.

Налоги

Резидентами Российской Федерации считаются физлица, которые проживают в стране более 183-х дней в году. Такой статус обязывает уплачивать налоги не только с доходов, которые были получены непосредственно в России, но и на территории, за ее пределами.

Среди основных налогов, которые должны уплачивать физлица-россияне, являющиеся владельцами зарубежной недвижимости, нужно выделить такие:

  1. Налог на доходы от сдачи объекта в наем по договору аренды.
  2. Налог на выручку от продажи зарубежного имущества.
  3. Налог на доход при вступлении в права наследования.
  4. Налог на выгоду, полученная от разницы процентных ставок по ипотеке.

Все доходы, получаемые россиянами от распоряжения своей недвижимостью, в том числе и зарубежной, облагаются по ставке 13%. Исключение составляют активы, полученные по наследству. В России наследники (неважно какой очереди наследования) защищены от чрезмерного налогообложения. То есть налог не взимается лишь при условии, что унаследованное имущество не будет продано в течение определенного периода времени (3 года).

В том случае, если между правительствами России и другого иностранного государства подписаны соглашения по устранению двойного налогообложения, тогда налогоплательщик должен будет уплатить, лишь разницу в налогах. Если россиянин уже уплатил налог с доходов, полученных от использования своей иностранной недвижимости в той стране, где она расположена, и ставка такого налога больше 13%, тогда ничего в России уже не придется уплачивать. Достаточно будет представить документы, подтверждающие, что такой налог уже был взыскан в другой стране.

Другое дело — налогообложение расчетной выгоды от разницы процентных ставок. Как правило, заграничные ипотечные ставки на порядок ниже российских. Вот эту разницу в процентах, умноженную на стоимость недвижимости, и придется декларировать как налогооблагаемую базу и соответственно платить налог.

Как приобрести недвижимость за рубежом россиянину

При планировании покупки следует учесть такие правила:

  • определить свое резидентство;
  • рассчитать базу налогообложения НДФЛ;
  • выяснить, не заключены ли соглашения об избегании двойного налогообложения со страной, где планируется покупка недвижимости;
  • определиться с источниками финансирования покупки.

Настоятельно не рекомендуется скрывать факт покупки зарубежной недвижимости от российских налоговиков. Хотя по факту у рядовых россиян нет обязательства об уведомлении по факту приобретения недвижимости за рубежом, но от ответственности по уклонению от уплаты налогов (при сокрытии такого факта) никто не освобождал.

Все тайное рано или поздно становится явным, особенно в свете автоматического обмена информацией в рамках ОЭСР и ФАТФ. Хотя Россия так и не стала членом ОЭСР, но в проектах по обмену данными участие принимает. По состоянию на начало 2019-го обменивается информацией по операциям на банковских счетах с 71-ой страной. В этот список вошли практически все европейские страны. Исключение составляет Великобритания, которая весной вышла из отношений с Россией по автоматическому обмену информацией, однако ФНС по запросу может получить интересующие сведения и оттуда.

В отношении тех стран, которые не присоединились к стандартам международного обмена информацией (к примеру, Коста-Рика, Филиппины и ряд других), в России установлены валютные ограничения.

В том случае, если заинтересовавшая недвижимость расположена в стране, где физлицам-нерезидентам не предоставляется возможность свободно приобрести ее на рынке, тогда сделку можно оформить через юридическое лицо. При этом следует учесть такие нюансы:

  • будут ли находиться активы под юридической защитой;
  • какой размер налога на недвижимость, на прибыль и при распределении дивидендов в стране ее расположения для юрлиц и физлиц-акционеров;
  • признание такой компании в России как иностранной контролируемой (КИК) с вытекающими отсюда последствиями, связанными с деоффшоризацией (сдача отдельной декларации, включение в базу по НДФЛ россиянина-акционера (бенефициара) полученного КИК дохода).

Где купить зарубежную недвижимость проще и выгоднее

Итак, прежде чем тратить деньги и совершать покупку, необходимо проанализировать все исходные данные:

  1. В какой стране приобретается недвижимость (какой режим налогообложения, заключены ли соглашения об избежании двойной уплаты налогов, разрешено ли нерезидентам приобретать имущество, участвует ли страна в автоматическом обмене информацией).
  2. В каком статусе приобретается имущество – как физлицо-резидент РФ, или в качестве владельца КИК.
  3. Какой источник средств для оплаты за объект недвижимости (собственные или привлеченные средства, если заемные, то в иностранном банке или нет).
  4. Как планируется использовать недвижимость.

Чтобы не попасть впросак и не приобрести вместе с недвижимостью проблемы, связанные с трудностями по соблюдению налогового и валютного законодательства, рекомендуем воспользоваться услугами специалистов. Обратитесь за консультацией в специализированную компанию, чтобы вам просчитали все возможные риски и расписали правила покупки недвижимости в выбранной стране.

О чем нужно подумать перед покупкой жилья за границей

Владеть недвижимостью за рубежом — удобно, практично и престижно. К тому же такая покупка рассматривается как безопасное вложение свободных средств. Однако не все задумываются о том, на что следует обратить внимание при выборе объекта.

Сначала стоит определиться, для чего вы собираетесь использовать недвижимость: для личного пользования или ради получения дохода. От этого во многом будет зависеть тип объекта, его местоположение и цена. Больше половины посетителей Tranio.Ru покупают квартиры и дома для личных целей: отдыха, обучения детей, воссоединения семьи, спокойной жизни на пенсии или ради вида на жительство. Но немало и тех, кто приобретает недвижимость для получения дохода — например, от сдачи в аренду.

Недвижимость для себя

Если основная цель покупки — использовать жилье в личных целях, то стоит обратить внимание на такие аспекты:

1. Местоположение объекта и инфраструктура

Один из самых важных факторов — местоположение объекта. Если дом находится в месте с хорошим транспортным сообщением, вблизи магазинов, больниц, достопримечательностей, пляжей, парков, кафе и ресторанов — он почти всегда будет лучше годиться для жизни, чем жилье вдали от инфраструктуры.

Если вы планируете использовать недвижимость для себя, стóит исходить из собственных интересов:

  • Что вы предпочитаете — недвижимость в городе или в сельской местности? Внутри страны или на побережье?
  • Где вам комфортнее — вдали от цивилизации или в густонаселенном месте?
  • Как близко от соседей вы хотели бы жить?
  • Нравится ли вам приезжать в одно и то же место каждый год?

Часто владельцы собственности позволяют потенциальным покупателям арендовать дом на несколько дней. Это лучший способ проверить, подходит ли вам жилье.

Многие агентства предлагают ознакомительные туры на 3–5 дней, в течение которых можно посмотреть объект, оценить его окружение и принять решение о покупке.

2. Дополнительные расходы и налоги

Перед приобретением жилья узнайте побольше о местных налогах на недвижимость.

Практически во всех европейских странах взимается налог на имущество, составляющий до 3,5 % от оценочной стоимости недвижимости.

Если вы сдаете жилье, вам придется платить налог на доход от аренды, который достигает 20–40 % от арендной платы.

Необходимо учитывать дополнительные расходы, связанные с покупкой: налог на приобретение недвижимости, гербовые сборы, плату за услуги посредников и другие. На это уйдет еще 5–10 % от стоимости объекта.

Если вы приобрели жилье по ипотеке, вы будете частично освобождены от налогов.

Практически со всеми странами Россия заключила договор об избежании двойного налогообложения, поэтому платить налог на недвижимость и на доход от аренды вы будете только в той стране, где находится жилье.

Чтобы расходы на содержание дома не стали непосильной ношей, нужно заранее просчитать ежемесячные издержки. Стоимость коммунальных платежей в европейских странах в целом выше, чем в России. Так, в Северной Европе дорого обходится отопление в холодный сезон, а на Кипре цены на пресную воду выше, чем во многих европейских столицах.

Не стоит также забывать о страховых взносах, поскольку почти во всех развитых странах страхование жилья является обязательным.

3. Ликвидность

Возможно, в будущем вы захотите продать жилье, поэтому рекомендуется сразу выбрать высоколиквидный объект. Ликвидность зависит от состояния дома, внешней и внутренней отделки, площади, района, в котором находится дом, инфраструктуры. Легче всего продать новое, небольшое по площади жилье, расположенное в хорошем районе.

Недвижимость для дохода

Недвижимость ради сдачи в аренду обычно покупают там, где легче найти арендаторов. Стоит обратить внимание на такие вопросы:

  • Каково транспортное сообщение в районе? Где ближайшая автобусная остановка, как часто ходит общественный транспорт, в котором часу перестают курсировать автобусы?
  • Если речь идет о доме в сельской местности, нужно выяснить, как далеко он находится от административного центра. Следует помнить, что большинство людей предпочитают проживать на расстоянии не более часа езды от города.
  • Есть ли вблизи спортивные учреждения, теннисные корты, площадки для гольфа, бассейны, медицинские и социальные организации? Какие развлекательные центры есть в районе?
  • Каковы условия проживания в регионе после окончания сезона?

В зависимости от места, в котором находится объект, его можно сдавать либо в краткосрочную, либо в долгосрочную аренду. Если дом расположен в туристически привлекательном месте — на берегу моря или на горнолыжном курорте,— то, скорее всего, спрос на аренду будет только во время сезона, продолжительность которого варьируется в зависимости от страны и региона. В крупных городах или на курортах, где сезон продолжается круглый год, есть смысл заключать долгосрочный договор аренды.

Сдавая недвижимость, вы можете воспользоваться услугами управляющей компании, которая возьмет на себя все заботы, связанные с поиском арендаторов и содержанием жилья.

Другой вариант получения дохода — перепродажа недвижимости. Стоимость жилья обычно возрастает со временем, поэтому, чтобы получить значительную прибыль, нужно подождать как минимум пять лет. Если вы приобретаете старое здание, его стоимость удастся повысить за счет капитального ремонта. Однако и в короткие сроки можно получить значительный доход от перепродажи имущества — например, если объект приобретен off-plan, то есть до окончания строительства, по низкой цене. После завершения проекта жилье можно продать гораздо дороже. Но в этой схеме есть доля риска: строительная компания может обанкротиться до того, как дом будет сдан.

Не стоит забывать, что в большинстве стран прибыль, полученная от перепродажи собственности, облагается налогом. Ставка варьируется в зависимости от страны. Так, во Франции налог для нерезидентов составляет 33,3 %, на Кипре — 20 %. В Германии налог на прибыль от перепродажи зависит от суммы. Кроме того, он не взимается, если собственность находится во владении более 10 лет. В Великобритании нерезиденты не платят этот налог. Для резидентов ставка варьируется от 18 до 28 % в зависимости от стоимости имущества.

Выгодной схемой инвестирования является обратная аренда (leaseback). В этом случае покупатель сдает жилье в аренду с помощью управляющей компании, оставаясь при этом собственником и получая гарантированную прибыль. Приобрести недвижимость по схеме leaseback можно в кредит. В этом случае доход от аренды позволяет покрыть ипотечные выплаты на 50 %, поскольку доходность составляет примерно 4–5 % годовых.

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Читайте также:  Что лучше вторичка или новостройка - плюсы и минусы
Ссылка на основную публикацию