Первичный и вторичный рынок жилья – плюсы и минусы

Плюсы и минусы первичного и вторичного рынка недвижимости. Обучение начинающих риэлторов.

Опытные риэлторы уже давно определились для себя со специализацией, с какими объектами им предпочтительней работать. Многие работают только с одним видом недвижимости первичным или вторичным, некоторые умеют с обоими видами справляться.

Я, например, предпочитаю вторичный рынок , но конечно, не откажусь от сделки по «первичке», если она сама идет в руки.

Что такое первичный рынок?

Первичный рынок недвижимого имущества – это объекты недвижимости, которые еще не были оформлены в собственность. К ним относятся новые квартиры в домах-новостройках и вновь сформированные участки земли. Продают такие участки и квартиры муниципалитет, государство или частные строительные компании-застройщики.

Вся первичная недвижимость оформляется в собственность и вновь продается, то есть поступает в продажу второй и каждый последующий раз. Риэлторы говорят, что объект продается от хозяина, а хозяином-владельцем может быть как физическое так и юридическое лицо.

Какой объект выберет себе для приобретения клиент, на первичке или вторичке – это дело приоритетов каждого человека, задача риэлтора правильно и наиболее подробно информировать клиента об этих объектах и рассказать о достоинствах и недостатках каждого из них.

Плюсы первичного рынка недвижимости:

  • Цена дешевле за квадратный метр
  • Возможность заказать индивидуальную планировку
  • Отсутствие истории квартиры
  • Новые коммуникации
  • Социальная однородность соседей
  • Наличие парковки
  • Наличие инфраструктуры вокруг
  • Банки охотно дают ипотеку

Минусы первичного рынка недвижимости:

  • Стоимость квартиры может увеличиться после окончания строительства
  • Высокая кадастровая стоимость
  • Неизвестны точные сроки вселения
  • Невозможность сразу сделать ремонт в квартире
  • Длинный срок регистрации права собственности
  • Невозможность быстрой регистрации по месту жительства
  • Лифт и газ не включат, пока не вселится большинство жильцов

Приобрести квартиру в новостройках можно:

  • по Договору долевого участия ДДУ. Регламентируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015)
  • по договору ЖСК Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ (ред. от 23.07.2013) “О жилищных накопительных кооперативах”

Квартиры на первичном рынке можно купить на стадии котлована или на более поздних стадиях строительства многоквартирного дома, чем больше готовность дома, тем дороже квадратный метр. Готовая квартира регистрируется в Росреестре на основании Акта приема-передачи квартиры от застройщика к покупателю или Справки ЖСК о выплаченном пае.

Квартиры в строящемся доме можно приобрести на основании Договора цессии или переуступки права требования на недостроенную квартиру, если квартира приобретена по договору долевого участия. Новый приобретатель потом зарегистрирует право собственности на свое имя, после завершения строительства дома.

Плюсы вторичного рынка недвижимости:

  • быстрая сделка, меньше рисков
  • можно быстро прописаться
  • можно быстро вселиться
  • инфраструктура более развита, чем в районах новостроек
  • возможность капитального ремонта
  • возможность торга с продавцом недвижимости

Минусы вторичного рынка недвижимости:

  • более высокая цена
  • типовые планировки
  • изношенные коммуникации
  • социальная неоднородность жильцов
  • требуется проверка истории квартиры

Договор купли-продажи на вторичном рынке можно оформить у нотариуса и в простой письменной форме через Росреестр. Переход права собственности подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Первичный и вторичный рынок жилья – плюсы и минусы

Одни из основополагающих факторов, которые необходимо учитывать, принимая решение, — цена вопроса и юридические аспекты.

Безусловно, приобретая квартиру в новостройке, покупатель может значительно сэкономить. Квартира, купленная в доме на начальном этапе строительства, к моменту готовности дома и прохождения госкомиссии вырастает в стоимости на 30–40%. Однако придется запастись терпением — средняя продолжительность строительства корпуса занимает около трех лет. И вот тут возникают те самые юридические моменты, к которым надо отнестись с предельным вниманием.

Покупка квартиры на стадии котлована сопряжена с большим риском — застройщик может передвинуть сроки сдачи дома или у него возникнут финансовые сложности, что поставит под вопрос дальнейшую стройку. Несмотря на то что в последние годы такие случаи встречались крайне редко, все равно не стоит об этом забывать. Особенно если покупатели решили вложиться в новостройку в Московской области удаленностью более чем 20 км от МКАД. Как показывает практика, именно там ведут строительство небольшие застройщики, бизнес которых наиболее подвержен влиянию макроэкономических факторов.

Именно поэтому покупатель новостройки должен как можно более подробно изучить всю информацию о застройщике и проекте, чтобы максимально обезопасить себя. Для того чтобы проверить застройщика, необходимо обратить внимание на репутацию компании, срок ее деятельности, наличие реализованных проектов и характеристики по ним. Информацию можно получить как на сайтах и форумах, так и посетив построенные объекты. Также нужно изучить информацию по объекту, и в этом помогут разрешительные документы — акт выбора земельного участка, свидетельство о праве собственности на землю, разрешение на строительство жилого дома, инвестиционный контракт и проектная декларация. Еще одним показателем юридической чистоты новостройки может служить ипотечная аккредитация в крупных банках, которые также тщательно изучают все документы застройщика. Однако на стадии котлована объект может быть не аккредитован ни в одном банке, так как банки стараются кредитовать дома на стадии готовности выше 40%.

Чтобы минимизировать риски при покупке новостройки, можно обратиться в риелторскую компанию с целью проведения юридической экспертизы документов застройщика.

Покупая квартиру на вторичном рынке, сэкономить не получится, но и волноваться, будет ли построен дом вовремя, не придется. Не придется и выжидать трех лет до момента сдачи дома госкомиссии, а можно сразу въехать и жить. Для тех, кто снимает жилье, это особенно актуально.

Однако с юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке тоже несет свои опасности. Выбрав квартиру, перед сделкой обязательно нужно провести юридическую проверку объекта, тщательнейшим образом изучить правоустанавливающие документы, документы о возникновении и переходе прав собственности, чтобы исключить возможные притязания третьих лиц на эту квартиру, которые могли бы привести к утрате права собственности на нее. Провести такой детальный анализ под силу только многоопытному юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Кроме того, следует выяснить, были ли произведены к квартире перепланировки, которые невозможно узаконить, и нет ли больших задолженностей по коммунальным платежам. Лучше сразу потратить дополнительное время на проверку квартиры на юридическую чистоту, чем потом решать большое количество проблем.

Вложения и сбережения

Преимуществом новостроек можно назвать и то, что у покупателя есть большой выбор квартир в рамках одного корпуса — на разных этажах, разной площади, с вариациями по виду из окна, сторонам света и другим характеристикам. А вот квартиры на вторичном рынке — штучный товар, не предоставляющий альтернатив.

Если покупатель стеснен в средствах и сбережений у него хватает только на покупку квартиры, но не на ремонт, то у него возникнут существенные трудности. Сегодня основная доля предложения на первичном рынке — квартиры без отделки, и, соответственно, покупателю придется приличную сумму потратить на ремонт. Иногда средства, вложенные дополнительно в обустройство квартиры, составляют до трети ее стоимости. Современный рынок дает возможность приобрести квартиру с чистовой отделкой. Стоимость квадратного метра в таком объекте будет, конечно, выше, но не потребует дополнительных затрат. К тому же для застройщика стоимость оптовых закупок материалов намного ниже, чем в розницу для конечного потребителя.

Для тех, кто хочет воплотить в жизнь свой смелый дизайнерский проект, идеальным вариантом станут большие площади в новостройке, где даже стены покупатель может возвести по своему усмотрению и потребностям — например, сделать огромную кухню или гостиную. Правда, воплощать в жизнь свои задумки будут все жители дома, а значит, его жильцам придется мириться с шумом от ремонтных работ не месяцы, а, возможно, годы. Однако каждый в итоге получит квартиру своей мечты.

Покупатели квартир на вторичном рынке могут подобрать себе такой вариант, где ремонт их будет полностью устраивать, но это, конечно, не так просто. Некоторые квартиры предлагаются к продаже со всей обстановкой, что снимает с плеч покупателя многие проблемы — косметический ремонт, выбор мебели. Это идеальный вариант для тех, кто хочет купить, въехать и не тратить все свое свободное время на строительные и мебельные магазины.

Если покупатель остановил свой выбор на новостройке в большом жилом комплексе, предполагающем несколько корпусов, то стоит понимать, что несколько лет возле дома будут возводиться соседние корпуса и инфраструктура микрорайона. Красивые ухоженные парки и достроенные дома, как на картинке в офисе продаж, покупатель увидит только через несколько лет. К тому же особенные трудности ждут тех, кто приобретает жилье в некоторой удаленности от существующей инфраструктуры района или города, рассчитывая на сады и школы, которые обещал застройщик. К сожалению, детские учреждения зачастую начинают работать, когда несколько или даже все корпуса проекта заселены, а людям приходится возить детей в сады и школы в соседние районы, что первое время приносит массу неудобств.

В любом случае у покупки жилья как на первичном, так и на вторичном рынке есть свои достоинства и недостатки. В каждом отдельном случае нужно четко осознавать свои потребности, возможности и текущую жизненную ситуацию. Необходимо учесть весь комплекс факторов и после сделки уже не сомневаться, что ваша новая квартира — именно та, которую вы так долго искали.

Оксана Вражнова специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Что выбрать: вторичку или новостройку

Что выбрать: вторичку или новостройку

Шум перфоратора, недостроенная школа и убитое в дороге время или старый подъезд, ржавый трубопровод и соседи, с которыми нужно уживаться? Первичка дешевле и качественнее, вторичка — удобнее для жизни и ближе к центру города. Рассказываем, как решить, какой вариант подойдет вам.

Вторичное жилье стоит дороже недвижимости в новостройке. Сравните средние цены на однушки 33 м² в одном районе, в новом и старом доме:

МоскваКраснодарТюмень
Первичка3 500 000 ₽1 300 000 ₽1 700 000 ₽
Вторичка6 000 000 ₽2 000 000 ₽2 300 000 ₽

Это цены, указанные в объявлениях на ЦИАНе. Имейте в виду, что зачастую указанная в объявлениях стоимость вторичных квартир завышена: хитрые агенты стараются оставить место для маневра на случай, если покупатель начнет торговаться. Чтобы узнать, сколько на самом деле стоит понравившийся вариант, обратитесь к риэлтору или оценщику.

С первичными квартирами попроще: как правило, в объявлениях указывают настоящую стоимость. Правда, застройщик рекламирует самые дорогие варианты, а те, что подешевле, прячет в недрах своего сайта. Просмотрите все предложения и скачайте прайс-лист, прежде чем принимать решение о покупке.

К этому моменту испуганные сотрудники пытаются продать как можно больше квартир, поэтому устраивают акции, торгуются и дарят квадратные метры или парковку в подарок

И застройщики, и собственники могут сбить цену. За счет торгов можно выиграть несколько сотен тысяч рублей, так что подготовьтесь к разговору заранее. Изучите предложения на рынке, ненавязчиво уточните, как долго собственник продает квартиру, выпишите все недостатки квартиры на отдельный листок. Здесь вам может пригодится риэлтор, который постоянно следит за ситуацией на рынке. Такой специалист знает все тонкости: например, что в конце каждого квартала отдел продаж застройщика отчитывается перед своим руководством. Как правило, к этому моменту испуганные сотрудники пытаются продать как можно больше квартир, поэтому устраивают акции, торгуются и дарят квадратные метры или парковку в подарок.

Ипотека

В целом, ставки по ипотеке на первичное и вторичное жилье почти не отличаются и колеблются от 8,5 до 10%. Например, «Сбербанк» предлагает ставки от 8,6%, «ВТБ» — от 8,9%. Итоговая ставка зависит от заемщика, его уровня дохода и суммы первоначального взноса.

Как правило, крупные застройщики сотрудничают с банками, за счет чего клиенты платят на восемь, а, например, семь процентов. На самом деле, подобные программы — ловушка для охотников за халявой. Банк идет на снижение процента по кредиту, потому что недостающую выгоду застройщик выплачивает из своего кармана. Эти траты компания закладывает в стоимость квартиры, которую вы покупаете. Обычно происходит так: покупателю предлагают выбрать между льготной ставкой и стандартной стоимостью квартиры и обычной ставкой и квартирой по акции. Как правило, люди выбирают первое, хотя второй вариант выгоднее в большинстве случаев.

Зато для покупателей новостроек банки предлагают отсрочки платежей или нулевые первоначальные взносы. Например, клиент платит только половину ежемесячного платежа, пока дом строится.

Риски

Весьма оправданный для покупателя новостройки страх — страх заморозки строительства. Чтобы снизить риск и получить ключи от квартиры вовремя, обратитесь к профессионалам. Они честно расскажут все о строительной компании: в сроки ли сдаются объекты, были ли судебные тяжбы и штрафы. Или покупайте квартиру в уже готовом доме, но тогда цена будет выше на 10-15% от первоначальной стоимости.

Покупатель вторички видит то, что он приобретает, но это не освобождает его от риска быть обманутым. Никто не гарантирует, что через год-два не объявится дальний родственник прежнего владельца и не предъявит свои права на квартиру. Чтобы избежать потери денег, обратитесь в компанию, которая гарантирует безопасность сделки. В случае, если квартиру всё-таки отсудят, вам вернут деньги.

Район

Найти приличное вторичное жилье можно в любой части города. С новостройками сложнее: если хотите жить в конкретном районе, выбор будет сильно ограничен. Не исключено, что в нужной зоне и вовсе не окажется новых домов.

Как правило, многоквартирные дома строят в новых микрорайонах. Там возводят всю необходимую инфраструктуру: от магазинов у дома до современных детских садов и подземных парковок. Правда, первые несколько лет придется ждать окончания стройки инфраструктурных объектов и ездить в поликлинику на автобусе.

Приобретая квартиру в новостройке, вы выбираете этаж, расположение на лестничной площадке и даже вид из окон. В дополнение получаете просторный подъезд, противопожарные системы, грузовой и пассажирский лифты. Поэтому таскать велосипед на шестой этаж не придется. При покупке вторичного жилья вместе с квартирой вы берете всё, что есть.

Ремонт

Скорее всего, квартиру от собственника не придется серьезно ремонтировать: в большинстве случаев достаточно обновить обои, освежить потолок и заменить люстру. Если на ремонт нет ни сил ни денег, можно купить квартиру со сносным ремонтом и сразу заселиться.

С новостройками по-другому: все зависит от отделки, которую предлагает застройщик. Кто-то продает квартиры с обоями, полом и сантехникой — в такую можно заселиться сразу после получения ключей. Кто-то передает квартиры в чистовой или улучшенной черновой отделке — здесь ремонт обойдется дороже, чем в квартире от собственника, но дешевле, чем если бы вам передали бетонную коробку. Есть застройщики, которые вообще не парятся с отделкой — на ремонт квартиры, в которой нет ничего кроме стен, уйдет минимум полгода.

Соседи

Соседи в новостройке — настоящая лотерея. До самого заселения вы не узнаете, кто живет за стенкой. Маловероятно, что соседи окажутся пьяницами или наркоманами: обычно первичку покупают за честно заработанные деньги, а не получают случайно по наследству. В случае с вторичной недвижимостью с соседями можно познакомиться еще до покупки.

У первички есть другая проблема — уровень шума от соседского ремонта. В обжитом доме услышать шум перфоратора в субботнее утро гораздо сложнее, а вот в новостройке на ближайшие несколько лет можно забыть о тишине по выходным.

Как выбрать

Чтобы окончательно определиться, возьмите листок бумаги и две шариковые ручки — красную и синюю. В столбик выпишите критерии, на которые собираетесь опираться при выборе: цена, ипотечная ставка, риски, район, дом и подъезд, ремонт, соседи и что угодно еще, если это действительно важно. Приоритетный пункты обведите красным.

Рядом с каждым критерием поставьте плюс или минус: плюс, если выигрывает первичка; минус — если вторичка. Обратите внимание: в случае с рисками выиграет вариант, при котором их будет меньше.

Можно использовать галочки, сердечки, котиков и собачек — что угодно, лишь бы одно отличалось от другого. В итоге должно получиться что-то такое, но с минусами и плюсами вместо красных и зеленых яблок:

После того, как закончите с оценкой, подсчитайте количество плюсов и минусов. Знак, который стоит напротив важного, обведенного красным, критерия считается за два балла. Дальше объяснять не будем, вы и сами всё понимаете 🙂

Новостройка или вторичный рынок: где выгоднее купить квартиру?

Каждый, кто планирует приобрести недвижимость, задавался вопросом, что лучше выбрать — квартиру в новостройке или уже готовое жилье на вторичном рынке? Рассмотрим плюсы и минусы обоих вариантов.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке.
  • Плюсы и минусы квартир на вторичном рынке.
  • Какую квартиру лучше приобретать с целью сдачи в аренду или последующей продажи.
  • Особенности получения ипотечного кредита на квартиры на первичном и вторичном рынке.
  • Как выбрать между новостройкой или вторичным рынком.

В чем плюсы покупки жилья в новостройке?

Жилье в новостройке — это квартиры, купленные непосредственно у компании-застройщика. Если же вы покупаете квартиру у физического лица (даже в новом, недавно построенном доме), это уже считается сделкой на вторичном рынке.

Один из ключевых плюсов покупки жилья в новостройке — более низкие цены по сравнению с жильем на вторичном рынке недвижимости. По данным на декабрь 2018 года, цены на вторичку в большинстве крупных городов России были выше, чем на квартиры в новостройках, на 12–30%. Благодаря этому при одном и том же бюджете в новостройке часто можно приобрести более просторную квартиру, с вместительной кухней и прихожей, чем в уже существующем жилом фонде. Вероятность получить вместе с квартирой уютный подъезд с консьержем, пандусами и грузовым лифтом в новостройке тоже выше, чем в домах старого жилого фонда, которые часто застраивались по типовым проектам без учета запросов граждан к комфорту.

Кроме того, на рынке жилья в новостройках огромный выбор, а новые дома, как правило, отличаются современными планировками. В новых жилищных комплексах есть квартиры-студии, различные сочетания количества комнат, их смежности или метража. Во многих новостройках есть только опорные перегородки, а это означает больше шансов отремонтировать квартиру по собственному проекту и сделать ее именно такой, как хочется.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России можно посмотреть на наш.дом.рф

Еще один существенный плюс при покупке квартиры в новом доме в том, что вы станете ее первым владельцем, а значит, не придется проверять ее историю перед оформлением сделки. Это экономит время покупателя и снижает риски, что объявятся люди, имеющие право пользования квартирой, и договор признают ничтожным.

нового жилья построили в России в 2018 году

А в чем минусы?

Среди минусов квартир в новостройках, особенно если речь идет об эконом-классе, прежде всего менее развитая инфраструктура района, часто — удаленность от центра города (особенно в крупных городах с высокой плотностью застройки, таких как Москва). Возможно, придется несколько лет ждать открытия линии метро или подведения новых автобусных маршрутов. Хотя в последнее время в последнее время застройщики стали уделять больше внимания инфраструктуре, стоит ознакомиться с планом застройки, чтобы убедиться, что вокруг будут необходимые поликлиники и детские сады.

Отдельно придется потратиться на ремонт. Квартиры в новых домах, как правило, сдаются с базовой (черновой) отделкой, то есть на практике вы получаете бетонную коробку с подведенными коммуникациями, а всю остальную работу придется выполнять вам (шпаклевать стены, выравнивать пол, клеить обои, ставить розетки и подключать бытовую технику). Даже когда вы закончите, будьте готовы слышать звук дрели за стеной еще несколько лет, ведь все ваши соседи тоже будут делать ремонт. Кроме того, новостройки всегда дают усадку, которая иногда продолжается не один год после окончания строительства. В этом случае в стенах могут появиться микротрещины, и в квартире придется заново делать (или обновлять) ремонт.

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, есть риски, что дом не успеют вовремя достроить и сдать в эксплуатацию. С принятием поправок к Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» эти риски стали ниже и права дольщиков лучше защищены. Однако сроки сдачи жилых объектов все равно могут затянуться (только теперь дольщик может вернуть свои деньги). Зарегистрировать право собственности на квартиру можно только после того, как она будет поставлена на кадастровый учет, то есть в уже достроенных и сданных в эксплуатацию домах. Без права собственности невозможно, например, оформить постоянную регистрацию или получить налоговый вычет за покупку квартиры.

О том, как работает долевое строительство после внесения изменений в законодательство, читайте в инструкции спроси.дом.рф

А если речь идет о жилье на вторичном рынке?

При покупке жилья на вторичном рынке вы получаете в собственность квартиру в уже заселенном и обжитом доме, как правило, в районе с хорошо развитой инфраструктурой. Сразу после покупки можно въехать в квартиру и получить постоянную регистрацию по месту жительства.

Кроме того, покупка уже готовой квартиры иногда позволяет сэкономить на ремонте несколько сотен тысяч рублей. Расходы на ремонт зависят от состояния квартиры, но, как правило, даже в квартирах с очень старым ремонтом («бабушкин вариант») можно жить — тогда как в квартире с бетонными стенами и без розеток практически невозможно. Один из вариантов — провести косметический ремонт в отдельных комнатах. Однако имейте в виду, что капитальный ремонт в домах старого фонда скорее всего потребует расходов, сравнимых с расходами на ремонт в новой квартире.

на вторичном рынке в 2018 году совершались с помощью ипотеки

Минусы вторички в том, что такие квартиры, как правило, стоят дороже, чем квартиры в новостройках, и нужно проверять их юридическую чистоту перед оформлением сделки. В старых домах также бывают изношены инженерные сети. Это может привести к поломкам водопровода, электропроводки и труб отопления, а значит, к дополнительным тратам на ремонт и обновление.

Кроме того, цены на вторичное жилье часто бывают завышены, а договориться о приемлемой цене с хозяином не всегда удается.

Что выгоднее покупать с целью инвестиций: первичку или вторичку?

Если вы планируете приобрести квартиру под сдачу в аренду/наём или рассчитывая перепродать жилье, стоит особо тщательно подходить к выбору. Вложение денег в жилую недвижимость — это их заморозка на годы без возможности использовать. Предсказать движение цен на рынке недвижимости крайне сложно: цены могут не только вырасти, но и упасть. В этом случае шанса выгодно продать жилье придется ждать много лет, а на то, чтобы окупить это приобретение, сдавая квартиру в аренду, может уйти пара десятилетий.

Подробнее о том, как инвестировать в недвижимость, читайте в инструкции спроси.дом.рф

При таком вложении денег многое зависит от вводных данных. Приобретенная на вторичном рынке квартира с плохим ремонтом, но в хорошем районе недалеко от центра и с приятным видом из окна, скорее всего, станет ликвидной, если сделать в ней ремонт (хотя это и означает дополнительные затраты).

Чем ближе к центру, тем, как правило, выше цены на жилье в новостройках по сравнению со вторичкой в тех же районах. Это преимущество вторички можно использовать, если хотите купить квартиру в центре. Если все-таки хотите вложиться с целью инвестиций в квартиру в новостройке и бюджет позволяет, выбирайте вариант ближе к центру города: цена на такие квартиры может увеличиться больше по сравнению с новыми жилыми проектами на окраине.

Квартиры в новостройках на первичном рынке в Москве подорожали на 12% в 2018 году, в Новой Москве — на 6%

Есть ли разница при получении ипотечного кредита на квартиру на первичном и вторичном рынке?

Оформление ипотеки на квартиру в новостройке имеет ряд особенностей. Во-первых, банки и некредитные организации могут кредитовать заемщиков при приобретении квартиры в строящемся доме под более высокий процент (до момента завершения строительства), чем при приобретении жилья на вторичном рынке. Это вызвано тем, что до завершения строительства риски кредиторов сильно увеличиваются. Во-вторых, застройщик может попытаться ограничить круг банков или организаций, в которых заемщик может получить кредит или заём. С одной стороны, это усложняет для заемщика поиск и выбор кредитора, с другой, «дружественные» застройщику банки или некредитные организации могут предоставить более выгодные условия ипотечного кредита или займа или облегчить условия его выдачи.

Из плюсов покупки жилья в новостройке по ипотеке: квартиры в новостройках продаются по фиксированной цене за квадратный метр, а значит, проще будет провести оценку жилья, необходимую для получения ипотечного кредита/займа. Это необходимо для подтверждения того, что банк или некредитная организация в случае невыплаты кредита смогут продать предмет залога и компенсировать недоплаченные средства.

Рассчитать ипотеку поможет онлайн-калькулятор на сайте Дом.РФ

При этом сделку с оформлением ипотечного кредита/займа легче провести на вторичное жилье, чем на квартиру в строящемся доме. В первом случае достаточно один раз собрать все документы, подписать договор приобретения жилья и зарегистрировать право собственности нового владельца в Росреестре. Во втором собирать документы придется дважды: сначала для того, чтобы подписать и зарегистрировать договор долевого участия в строительстве и оформить залог прав требования, а после сдачи дома в эксплуатацию — для внесения изменений в кредитно-обеспечительную документацию и регистрации права собственности.

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Так как все-таки выбрать между новостройкой и вторичным рынком?

При выборе квартиры ориентируйтесь в первую очередь на свои желания и возможности. Не всех устраивают высотные башни на несколько сотен квартир с одной управляющей компанией от застройщика, которая может выставить высокие тарифы на услуги ЖКХ. А вторичное жилье не обязательно должно быть ветхим по сравнению с новостройкой. Например, помимо типичных девятиэтажек, можно приобрести квартиру в «сталинке» с высокими потолками и широкими подоконниками или в кирпичном доме с недавно сделанным капремонтом.

Обращайте внимание в том числе на год постройки. Если покупаете квартиру, чтобы оставить детям, выбирайте дома поновее (желательно 1990-х годов постройки и позже).

Помните, первичность или вторичность рынка — всего лишь один фактор при покупке жилья, тогда как на выбор влияет еще много элементов: транспортная доступность, вид из окна, приятные соседи, наличие парковки для авто или парка для пробежки в пешей доступности, потребности остальных членов семьи, удаленность от места работы и пр. Взвешивайте эти факторы в совокупности, чтобы не пожалеть о своем выборе.

Пошаговую инструкцию, как купить квартиру, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Первичный и вторичный рынок жилья – плюсы и минусы

Извечный вопрос, встающий перед будущими владельцами недвижимости — купить первичку или вторичку? Это ни в коем случае не выбор между плохим и хорошим, ведь масса достойных предложений есть на обоих рынках. Чтобы понять в какую сторону смотреть, нужно понимать, чем отличается вторичка от первички, и в этой статье мы постараемся раскрыть все нюансы данного вопроса.

Рынок первичного жилья

Многие считают, что первичное жильё — это любая квартира в новостройке, но это не совсем так. Первичный и вторичный рынок жилья отличаются вовсе не новизной квартир, а одной важной юридической деталью сделок. Первичным считается только жильё, купленное напрямую у компании-застройщика, и далеко не все квартиры продаются именно так. Нередко сразу после ввода объекта в эксплуатацию, компания застройщика передаёт право собственности квартирой аффилированным с ней лицам, которые впоследствии их реализуют. Такие сделки проходят на вторичном рынке, поскольку право собственности переходит от первого владельца ко второму, хотя само жильё абсолютно новое.

Плюсы первички

Сравнивая, что дороже – первичка или вторичка, люди останавливаются на новостройках именно из-за цены. Наибольший выигрыш получает те, кто совершил покупку на стадии так называемого котлована, ведь стоимость возводимого жилья на старте продаж минимальна.

  • Широкие возможности выбора

Предложений застройщиков масса. У покупателя есть возможность не только выбрать район, но и конкретный этаж, планировку и даже видовые характеристики. Также, некоторые застройщики делают квартиры уже с готовой отделкой.

  • Новые инженерные коммуникации и современные инженерные решения.

Заселяясь в новостройку, можно быть практически уверенным, что в ближайшие 5-10 лет вам не придётся думать о забитой канализации или электрической проводке, не выдерживающей нагрузки.

Большинство современных ЖК возводится вместе с жизненно важными объектами: общественные пространства, школы, детские сады, магазины шаговой доступности.

Если вы покупаете квартиру, используя ДДУ, закон на вашей стороне, все риски застрахованы и переживать не о чем.

Минусы первички

  • Отложенное получение права собственности

До сдачи объекта вы не владеете ничем, кроме так называемого права требования.

  • Ожидание заселения и отсутствие отделки

Не всем приятно расставаться с крупной суммой денег, ожидать сдачи объекта, да ещё и получать квартиру с голыми стенами.

  • Шум перфоратора первые несколько лет

Это данность, с которой ничего не поделаешь. Ваши соседи будут делать ремонт не синхронно, а особо неторопливые могут растянуть удовольствие на несколько лет.

К сожалению, выяснить, кто будет жить с вами на одной площадке нет никакой возможности, и риск наткнуться на очень уж “шумных”, всегда есть. Это может сильно повлиять на уровень вашего комфорта.

  • Временное отсутствие дорог, придомовой территории и строительный мусор

Всё это тоже может стать причиной отказа от квартиры в новостройке.

Как мы выяснили выше, вторичное жильё — любое, купленное с передачей права собственности от одного владельца к другому. Чтобы понять, что лучше, первичка или вторичка конкретно для вас, раскроем особенности второго типа жилья.

Плюсы вторички

  • Готовая инфраструктура

Квартиры на вторичном рынке, как правило, находятся в обжитых районах, в которых уже развита окружающая инфраструктура: детские сады и школы, магазины, аптеки и т.д. На первичном рынке такое тоже встречается, но в меньших объемах.

  • Готовое для проживания жильё

В большинстве случаев вы покупаете обжитую квартиру, заселиться в которую можно сразу после завершения сделки. Экономия на ремонте может составить более миллиона рублей.

  • Возможность знакомства с соседями до покупки

Если этот пункт сильно вас заботит, всегда можно выяснить, кто вас окружает и на основе этого принимать решение о сделке.

  • Возможность договориться о цене

Большинство продавцов искусственно завышают стоимость жилья, чтобы была возможность для диалога и торгов. Обязательно пользуйтесь данной возможностью.

Минусы вторички

  • Юридические риски

Именно на вторичном рынке случается масса сделок, которые впоследствии оспариваются в суде. Обезопасить сделку от рисков могут только опытные юристы, которые перед покупкой проверят квартиру на наличие обременений, а также ее юридическую чистоту.

  • Изношенность жилого фонда и скрытые дефекты

Неисправная канализация, перегруженная электропроводка, грязный подъезд, текущая крыша или промерзающие стены — всё это может сильно испортить радость от долгожданной покупки.

Покупая жильё с улучшенной планировкой, сделанной старым владельцем “под себя”, помните, на то должны быть разрешения от всех регулирующих органов.

Вывод

Однозначного ответа на вопрос что выгоднее, первичка или вторичка, нет. Всё зависит от потребностей конкретного покупателя. Квартира в новостройке больше подойдёт тем, кто имеет возможность планирования заселения более чем за полгода и не готов мириться с минусами вторичного рынка. Ну а если вопрос переезда стоит остро, имеет смысл рассматривать вторичное жильё. Делать это нужно максимально ответственно, чтобы отсечь многочисленные риски, о которых мы говорили. Лучший вариант — обратиться к профессионалам из сферы недвижимости. Удачных покупок!

Оставьте номер телефона и мы с Вами свяжемся в течении 15 минут!

Первичка vs вторичка. Плюсы и минусы покупки нового и готового жилья

Кризис — не причина отказа от покупки квартиры. Чем бы ни «болела» российская экономика, жизнь россиян продолжается. Спрос на рынке недвижимости есть. Однако срок принятия решений удлинился: люди ведут себя гораздо осторожнее и избирательнее, чем в «жирные» времена.


У первичного и вторичного жилья есть свои плюсы и минусы. GiperNN поставил себя на место покупателя и выяснил, какие аспекты покупки квартир строящихся и уже обжитых, готовых связаны с риском. А также какие условия этот риск оправдывают.

«История» квартиры

Очевидно, что квартира в строящемся доме не имеет большой истории владения. Как правило, человек заключает с застройщиком договор долевого участия в строительстве на низкой стадии реализации проекта, а по его завершении вступает в права. Бывают случаи, когда человек перекупает это право. Но по окончании строительства он, фактически, становится первым владельцем жилплощади.

С квартирами на вторичном рынке всё не так просто. В зависимости от срока эксплуатации список тех, кто владел и пользовался жилплощадью, может быть довольно длинным. В таком случае процедура установления всех владельцев квартиры бывает довольно сложной — возрастает риск мошенничества. По данным агентства «ИНКОМ-Недвижимость», в 2015–2016 годах резко возросло количество сделок с отрицательными отзывами юристов. Стало на 20% больше случаев, когда квартиры продавались с применением мошеннических схем. В частности, с использованием поддельных документов, подставных лиц (как бы собственников), по доверенности, оформленной на умершего человека, с оспариванием завещаний.

Чтобы установить собственника готовой квартиры и узнать о возможном обременении (жилплощадь арендована, куплена в кредит, который не погашен, фигурирует в судебном споре), нужно запросить в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним (ЕГРП). Нередки случаи, когда действия продавца квартиры оспаривает её предыдущий собственник. С таком случае не лишним будет запросить также сведения о переходе прав на объект собственности. Если квартиру часто продавали, это подозрительно. Подробную инструкцию о том, как купить квартиру, чтобы не обманули, можно изучить по ссылке //www.gipernn.ru/poleznye-instrukcii/kak-kupit-kvartiru.

При покупке квартиры в строящемся доме вероятность оспаривания договора купли-продажи предыдущим владельцем существенно ниже. Просто потому, что дом новый.

Этап строительства

Готовое жильё хорошо тем, что в него можно заселиться сразу, не ожидая, пока оно достроится (через год-два, как это бывает с новыми домами). В кризис готовые квартиры предпочитают новостройкам и потому, что владельцы нередко продают их вместе с мебелью, сантехникой, хорошим ремонтом — можно жить, не тратя дополнительных денег на отделку и обустройство. Кроме того, дом построен, давно заселён, район сформирован и известен. Информацию о жилье с 20-50-летней историей легко найти в интернете. К примеру, в СМИ и на различных форумах.

Очевидно, что главным риском при покупке жилья в строящемся доме является неплатёжеспособность, банкротство застройщика и другие обстоятельства, которые удлиняют срок завершения строительства или вообще делают его невозможным.

В Нижнем Новгороде свыше 20 долгостроев, число обманутых дольщиков — тысячи человек. Каждая история долгостроя уникальна, однако итог, как правило, один. Люди берут кредиты, вкладывают в строительство последние деньги, рассчитывая на скорую сдачу дома — и внезапно оказываются ни с чем. К примеру, в Советском районе Нижнего Новгорода есть заброшенный жилой комплекс «Столичный». Каменный микрогород должны были сдать в эксплуатацию в 2011 году. Однако он так и не был достроен из-за иска о банкротстве девелопера. Многие дольщики ЖК «Столичный» до сих пор живут в съёмных квартирах и платят кредиты за жильё, которое они так и не обрели.

1 января 2017 года вступили в силу очередные поправки в закон о долевом строительстве. Они ужесточают требования к застройщикам. В частности, девелоперы обязаны публиковать основную информацию о себе, своих проектах в интернете и регулярно отчитываться о ходе строительства. Сделана привязка уставного капитала к масштабности проекта. К примеру, если площадь всех проектов долевого строительства составляет до 100 тысяч кв. м, уставный капитал должен быть не менее 150 млн рублей.

Второе важное изменение — это создание Фонда защиты прав дольщиков, который наполняется из кармана застройщика (1% от стоимости проекта). Формально это неплохо: если один из сотен застройщиков по каким-то причинам не сможет завершить проект, его профинансирует фонд. Но что, если так произойдёт не с одним, а с несколькими застройщиками — лидерами рынка, каким, к примеру, являлась ГК «СУ-155»? В таком случае сила «страховки» существенно снижается. Есть и ещё одно сомнительное обстоятельство. Сам фонд может инвестировать собранные средства, к примеру, в покупку государственных ценных бумаг. В случае если инвестирование окажется неудачным, это негативно скажется на размере капитала фонда.

Таким образом, покупка квартиры в построенном доме меньше похожа на кота в мешке. Может не повезти с соседями по подъезду или парковке, но главное есть: заселённый дом с готовой, рабочей инфраструктурой.

Качество жизни

Рынок новостроек Нижнего Новгорода является высококонкурентным (при сравнительно небольшом количестве застройщиков). Девелоперы соревнуются не только в цене, сроках строительства, условиях продажи квартир, но и качестве проработки проектов. Каждый застройщик стремится привлечь покупателей какой-то «изюминкой», начиная с готовой отделки квартир до собственной лодочной станции, парка, вида на реку и так далее.

Новое жильё — это и определённый социум. Как правило, в новых микрорайонах уровень культуры, достатка населения примерно одинаков. Покупка квартиры в престижном районе снижает риск краж, неблагополучного соседства и так далее. В сложившихся районах состав жителей дома может быть довольно разным. Выбирая зелёный район, можно получить не самых приятных соседей, дом с протекающей крышей, ленивую управляющую компанию и так далее — то есть привыкать к существующим условиям, а не создавать свои.

Преимущество существующего, а не вновь создаваемого микрорайона заключается в существующей инфраструктуре: больницах, садиках, школах, магазинах, ФОКах и так далее. Как известно, жителям новостроек приходится ждать строительства садиков, появления удобных автобусных маршрутов годами. Минус вторичного жилья в том, что выбор довольно однообразен. Основу составляют квартиры с небольшой кухней и ограниченным числом планировок. Хорошие квартиры продают очень быстро.

Плюс вторичного жилья в том, что практически все преимущества и недостатки вы видите сразу, невооружённым глазом. Как известно, при заключении договоров долевого участия в строительстве застройщики часто лукавят. К примеру, предлагают детский сад во дворе, а вместо него строят ещё одну высотку.

Цена вопроса

В 2016 году на рынке недвижимости Нижнего Новгорода впервые за долгое время цены на жильё в строящихся и готовых домах практически сравнялись. В такой ситуации цена не является ключевым аргументом в пользу покупки квартиры на первичном, вторичном рынке. Правда, этот баланс в скором времени может быть нарушен.

По данным сайта «Новостройки Нижнего Новгорода», в декабре на рынке строящегося жилья наблюдалось повышение цен. Средневзвешенная цена квартир в новостройках составила 62793 рублей за квадратный метр. По сравнению с данными за ноябрь, цена повысилась на 505 рублей за квадратный метр или на 0.81%.

По данным портала «Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода», на рынке готового жилья в декабре наблюдалось повышение цен. Средневзвешенная по городу цена предложения готового жилья составила 62173 рублей за квадратный метр. По сравнению с данными за ноябрь, средневзвешенная цена на готовое жильё в Нижнем Новгороде повысилась на 89 рублей за квадратный метр или на 0.14%.

Генеральный директор агентства недвижимости «Золотой ключик» Ольга Бердюгина отмечает, что в этом году количество сделок, проведённых агентством на вторичном рынке, увеличилось. Это связано с существенным снижением цен на рынке. «В заречной части можно приобрести квартиру по цене 35–40 тысяч рублей за 1 кв. м. В верхней части города сделки идут порой по цене 50 тысяч рублей за 1 кв. м, — отмечает она. — Такая ценовая политики сегодня очень выгодна тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, имея 600–700 тысяч рублей доплаты. Такие покупатели очень активны сегодня».

Покупатели новостроек платят за новизну квартиры, которая также означает крупные расходы на первый ремонт. «Вторичка» хороша тем, что в квартиру, как правило, можно заезжать сразу, а обновлять её впоследствии.

От первого лица. «Продуманный авантюризм»

Наталья Зорина вместе с мужем вложилась в строящееся жильё. Решение о покупке квартиры в новостройке она называет «оправданным авантюризмом». «Мы решили купить квартиру в кризис, потому что десять лет жили в чужом доме: то на съёмном жилье, то у родственников, — рассказывает она. — Когда тебе тридцать, не иметь собственной квартиры как-то не комильфо. Мы решили, что аренда — это путь в никуда».

Как отмечает нижегородка, в покупке квартиры в кризис есть элемент авантюризма: если долго думать, никогда не решишься брать ипотеку. «Надо, как в омут, с головой, — рассуждает она. — Но, правда, с ограничением. Мы не рискнули взять „двушку“, потому что кредит придётся платить дольше. Купили однокомнатную квартиру с ежемесячным платежом 18 тысяч рублей при первоначальном взносе 40%. Кредит рассчитан на 10 лет — довольно комфортные условия»

Наталья Зорина добавляет, что выбрали самого надёжного застройщика, с большим опытом строительства — таким и банки быстрее оформляют кредит. «Мы купили квартиру незадолго до сдачи дома. Выиграли и во времени, и в цене. После сдачи дом подорожал примерно на 10%», — добавила она, отметив, что в случае проблем с кредитом они с мужем могли вернуться на съёмное жильё или к родне. «Большую роль сыграла и программа „Ипотека с господдержкой“. Кредит под 11% на вторичку не давали», — добавляет она.

В ЦИФРАХ. По данным опроса в сетевом сообществе «Гипермаркет Нижнего Новгорода», большинство респондентов приветствуют покупку вторичного, а не первичного жилья. 51,6% респондентов поддержали «спокойной» покупки квартиры в «хрущёвке» с последующим ремонтом. 29,2% высказались за жильё в готовом современном доме: «долгострои пугают». В меньшинстве оказались сторонники долевого строительства: 19,2%. Всего в голосовании приняли участие 218 человек.

Читайте также:  Строим дом - как правильно выбрать участок под застройку?
Ссылка на основную публикацию